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    近來(lái)，上海商品住宅價(jià)格整體回升，并呈現(xiàn)區(qū)域性分化特征，外環(huán)線以內(nèi)（包括中環(huán)、內(nèi)環(huán)）大片區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭明顯。市場(chǎng)交易案例和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均顯示，上海房?jī)r(jià)此前連續(xù)10個(gè)月的跌勢(shì)已止。如果成交量與價(jià)格逐步上揚(yáng)的勢(shì)頭能延續(xù)到6月份，那就意味著上海房?jī)r(jià)進(jìn)入新的上行通道。對(duì)此，專家提醒道：“現(xiàn)在說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控已到位為時(shí)尚早。”

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：房?jī)r(jià)止跌回升

　　2月份，國(guó)家發(fā)展改革委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示，上海的新房?jī)r(jià)格經(jīng)過(guò)此前持續(xù)10個(gè)月的同比下跌后首次止跌。

　　3月份，中房上海指數(shù)辦公室發(fā)布的最新月度報(bào)告顯示，中房上海住宅價(jià)格指數(shù)為1310點(diǎn)，比2月份上升5點(diǎn)，漲0.4％。更關(guān)鍵的是，這一指數(shù)比去年同期漲3.6％。

　　房?jī)r(jià)上行的同時(shí)，交易量也在逐步放大。根據(jù)中房上海指數(shù)辦公室統(tǒng)計(jì)，3月份上海新房成交規(guī)模為187.9萬(wàn)平方米、15926套。整個(gè)一季度總成交量為461.7萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)11％。銀行新一輪27個(gè)基點(diǎn)的微幅升息，并未對(duì)上海新房市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

　　不僅一手房在漲，上海二手房辦公室最新統(tǒng)計(jì)顯示，3月，上海二手房指數(shù)也較上月增加6點(diǎn)，達(dá)1658點(diǎn)，環(huán)比上升0.37％。二手房市場(chǎng)整體表現(xiàn)較前期有大幅度回暖，中環(huán)以內(nèi)大部分區(qū)域上漲，其中徐匯區(qū)漲幅最高，達(dá)0.77％，長(zhǎng)寧、靜安以及黃浦的漲幅也都在0.5％以上。

　　現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)聞：住宅量?jī)r(jià)齊升

　　記者走訪了上海內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)的代表區(qū)域：徐匯、靜安、黃浦、楊浦、虹口、閘北和閔行共7個(gè)區(qū)的新樓盤(pán)和二手房市場(chǎng)，獲得的情況也清楚地表明，眼下上海房?jī)r(jià)走勢(shì)呈區(qū)域性分化，外環(huán)線以內(nèi)上漲勢(shì)頭明顯。

　　與以前不同，眼下上海房?jī)r(jià)趨漲有以下特點(diǎn)：其一，不是有價(jià)無(wú)市，而是量?jī)r(jià)齊升。截至4月13日，全上海一手房今年累計(jì)已成交4.56萬(wàn)套，面積529萬(wàn)平方米。在4月2日至8日這一周，上海商品住宅的周成交均價(jià)又突破了萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到10300元/平方米。其二，投資客較少，多以剛性需求為主。其三，區(qū)域分化明顯，熱銷(xiāo)樓盤(pán)多位于中環(huán)以內(nèi)的近郊區(qū)，如3月份成交前十位的區(qū)域，除浦東新區(qū)以外，9個(gè)是郊區(qū)。其四，一個(gè)板塊內(nèi)新開(kāi)的標(biāo)桿樓盤(pán)對(duì)本區(qū)域的整體房?jī)r(jià)拉抬作用明顯。

　　歷史經(jīng)驗(yàn)表明，第二季度往往是一年中樓市進(jìn)入銷(xiāo)售旺季之時(shí)。上海房地資源網(wǎng)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份前半個(gè)月，上海一手房成交量在逐步放大。如果這一勢(shì)頭能延續(xù)到6月份，那就意味著上海房?jī)r(jià)進(jìn)入新的上漲通道。

　　專家：還談不上調(diào)控到位

　　3月初，上海社科院的一份報(bào)告說(shuō)，2006年上海住宅價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)負(fù)0.5％，上海房?jī)r(jià)自2000年持續(xù)上漲6年以來(lái)首次下跌。

　　但老百姓紛紛反映，沒(méi)有感受到房?jī)r(jià)下降。“不知道他們是怎么計(jì)算數(shù)字的，反正我是沒(méi)感到（房?jī)r(jià)）下降。”有意購(gòu)房者陳惠芳說(shuō)，“不繼續(xù)漲就謝天謝地了。”

　　更顯蹊蹺的是，即便用官方公開(kāi)的數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，不同機(jī)構(gòu)得出的結(jié)果迥然不同。上海房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)易居研究院將上海房地局網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”2006年每天公布的成交信息匯總，測(cè)算出全年的成交總金額，再除以成交面積，得出平均房?jī)r(jià)為9437元/平方米。而上海房地局通過(guò)抽樣、加權(quán)平均等“專業(yè)統(tǒng)計(jì)”，得出平均房?jī)r(jià)為7038元/平方米。

　　為什么主管部門(mén)公布的房?jī)r(jià)漲跌跟老百姓的切身感受不一致？為什么不同機(jī)構(gòu)公布的同一城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)互相“打架”？

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)龍茗路加盟店的置業(yè)經(jīng)理馮新華分析，原因“主要是郊區(qū)的板塊下降幅度大于市區(qū)上漲幅度”，只要“精心”選擇樣本，“最后的結(jié)果自然就是下降了”。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“數(shù)字”房?jī)r(jià)與“感覺(jué)房?jī)r(jià)”不一致留下諸多啟示：

　　其一，平均數(shù)并不能代表大多數(shù)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)給的是平均數(shù)，只要多放些遠(yuǎn)郊的成交量進(jìn)入統(tǒng)計(jì)范圍，均價(jià)就拉低了。如實(shí)衡量一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，應(yīng)該分區(qū)、分圈層來(lái)統(tǒng)計(jì)。政府部門(mén)須及時(shí)公開(kāi)不同區(qū)域、不同板塊的新房、舊房的成交信息，而不是“餃子湯圓一鍋煮”，只給出一個(gè)整體也許真實(shí)、但局部失真的概念———均價(jià)。

　　其二，不可輕言房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到位。此前，個(gè)別“專家”大談上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)調(diào)控到位，潛臺(tái)詞無(wú)非是不必再執(zhí)行調(diào)控政策了。

　　上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)姚宏來(lái)指出，客觀來(lái)說(shuō)，上海在房地產(chǎn)上的宏觀調(diào)控執(zhí)行得比其他不少城市要好。但2006年上海住房?jī)r(jià)格和居民收入比仍超過(guò)10，廉租房覆蓋面仍不過(guò)區(qū)區(qū)幾萬(wàn)戶。他認(rèn)為，在住房保障體系尚未完善、房?jī)r(jià)沒(méi)有降到合理水平之前，還談不上調(diào)控到位。（來(lái)源:文匯報(bào)）