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    一年之計在于春，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一年中最重要的戰(zhàn)略就是拿地。截至今年２月，陽光１００已連續(xù)在好幾個二三線城市拿地逾２０００畝。事實上，不只陽光１００，不久前，世茂房地產(chǎn)控股有限公司以１２億元人民幣成功在徐州摘地；上海豫園競得全國單宗地價增幅最大的武漢１４７號地塊……此起彼伏的拿地消息接連傳來，顯然，地產(chǎn)商在二三線城市再次掀起了拿地熱潮。

    二三線城市為何變得如此炙手可熱？據(jù)英聯(lián)國際不動產(chǎn)研究分析，目前，我國幾大主要二三線城市開發(fā)項目的平均利潤率能夠達到３０％，而上海房地產(chǎn)投資收益率目前在７％至８％之間。比起北京、上海等房地產(chǎn)市場越來越嚴峻的調(diào)控形勢和競爭環(huán)境，二三線城市成為了新的投資沃土。而且，那些較早進入二三線城市的開發(fā)商所獲得的巨額回報，也吸引了越來越多的開發(fā)商參與食搶市場蛋糕。

    拿地、拿地、再拿地

    ２００７年才剛剛過了不到三個月，陽光１００就已經(jīng)連續(xù)在長沙、武漢、天津、西安四座重點二線城市完成拿地計劃，累計拿地逾２０００畝，開始了新一輪全國擴張。就在記者截至發(fā)稿時，陽光１００集團副總經(jīng)理范小沖告訴中國經(jīng)濟時報記者：陽光１００正在著手摘取福建泉州的又一個新項目。

    與陽光１００一樣快速布局拿地的開發(fā)商一個接一個。據(jù)記者了解，進入２００７年之后，世茂房地產(chǎn)公司在二三線城市頻頻出手。今年１月１７日，該公司以約１７億元人民幣成功摘得蘇州市一地塊。２月２日，世茂房地產(chǎn)公司又以１２億元人民幣成功在徐州摘地，這也是該公司首次在徐州落子。今年１月３１日，上海豫園競得全國單宗地價增幅最大的武漢１４７號地塊；２月１日佛山０６Ｈ地塊拍賣，由廣東招商地產(chǎn)聯(lián)合體競得。

    可以說，對于競相開拓全國二三線城市的開發(fā)商來說，目前最重要的工作就是拿地、拿地、再拿地。“但是，并非所有走向二三線城市的開發(fā)商都能順利拿到土地。”合富輝煌市場研究部的分析師表示，成功競得地塊的基本都是一些大開發(fā)商。據(jù)了解，武漢１４７號地塊的拍賣，共有１９家開發(fā)商參與，全部為來自廣州、北京、上海的上市大開發(fā)商，由１９億元起拍，經(jīng)過１０００多輪競爭，最后由上海豫園以３５億２００萬元競得。主持該塊土地拍賣的知名拍賣師陳少湘說，該地塊創(chuàng)造了全國單宗地價增幅最大紀錄。

    “幾億元甚至幾十億元，即使是二三線城市的拍賣土地，地價總額也非常高。”一位參與西安土地競拍的北京開發(fā)商告訴記者，如果加上稅費等，開發(fā)商要付出的實際資金更高。如佛山地塊招商地產(chǎn)要拿出１１億－１２億元；付款方式也更嚴格，佛山土地地價要在１１個月內(nèi)全部繳清；而武漢地塊單保證金就要５億元。當越來越多的開發(fā)商參與角逐二三線城市土地時，地價總額高、付款方式嚴，這對開發(fā)企業(yè)的實力是很大的考驗。

    與此同時，土地市場的政策風險也成為拓展二三線城市開發(fā)商不得不考慮的因素。世茂房地產(chǎn)在徐州拿地的負責人表示，世茂公司之所以沒有選擇在上海、北京等地大舉拿地，而是更為關注政府導向的二三級城市發(fā)展。這主要是基于土地市場的風險和將來的發(fā)展?jié)摿Γ肮灸壳霸谀玫厣细噙x擇綜合地塊，有意將持有開發(fā)比例控制在３０％－４０％以此應對土地增值稅等政策可能造成的成本增加。”

    “群雄混戰(zhàn)”二三線城市

    ２００７年初，就在樓市觀望氣氛凝重的時候，陽光１００卻迎來了新年開門紅。１月，南寧陽光１００上東國際一期國際公寓Ｒ３開盤，共推出１４６套公寓，勁銷四千萬元，點燃了南寧新年樓市的第一把火。天津南開區(qū)的陽光１００國際新城推出新的樓盤，開盤當天，面積在９０平米以下的兩居，被購房者搶訂一空。柳州陽光１００城市廣場一期開盤，當天即告售磬；重慶陽光１００國際新城新推濱江公寓銷售額５０００萬元。

    當下的二三線城市，可以用“群雄混戰(zhàn)”來形容。以重慶這個被房地產(chǎn)界稱為“起步雖晚，但發(fā)展健康”的城市為例，在兩三年的時間里就吸引了包括陽光１００、北京城建、國美地產(chǎn)、天鴻地產(chǎn)、棕櫚泉國際五家來自北京的知名地產(chǎn)品牌企業(yè)。在長沙、武漢、西安、南寧等開發(fā)價值剛剛突顯的城市，同樣也出現(xiàn)了眾多品牌地產(chǎn)企業(yè)的身影。

    “陽光１００從９年前開始進行二線擴張戰(zhàn)略，現(xiàn)在已成功在１９個城市實現(xiàn)了項目開發(fā)，并探索出了一條全國發(fā)展之路。”范小沖告訴記者：“接下來，陽光１００會加快在二線城市戰(zhàn)略布局的步伐，走向更多的城市。在開發(fā)模式上，不再局限于過去獨資或控股，采取一種非控股連鎖加盟的開發(fā)模式，這是一種利用陽光１００的品牌和管理能力進行資源整合的開發(fā)模式，通過這種模式可以彌補快速擴張帶來的資金和土地的短缺，通過品牌和資源的結合與合作伙伴實現(xiàn)共贏。”

    但是，也不是所有進入二線城市的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，都能載譽而歸，因為在二線城市開發(fā)戰(zhàn)略失控，導致企業(yè)被兼并收購，已有先例。范小沖認為，進入二線城市開發(fā)不是一蹴而就，二線城市與一線城市在開發(fā)模式、目標客戶群等方面存在很大不同。很多時候，二線城市房價只有一線城市的一半甚至１／３，這對企業(yè)成本控制和管理模式等方面都提出了巨大挑戰(zhàn)。（來源：中國經(jīng)濟時報）