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　　丁亥年的春節(jié)假期剛過，北京的大部分市民還沉浸在鞭炮聲中的時(shí)候，北京居民住房問題的幾位主管官員心頭卻早早地繃上了一根弦。

　　就在前不久，國務(wù)院召集北京市和有關(guān)主管部委的官員開會，聽取北京市匯報(bào)房地產(chǎn)調(diào)控情況。副總理曾培炎說，要“進(jìn)一步加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控”。曾培炎講的幾點(diǎn)要求中，特別強(qiáng)調(diào)了加大住房供應(yīng)力度，并要求“著力”解決低收入家庭住房問題，要求“強(qiáng)化政府責(zé)任，增加資金投入”。

　　房地產(chǎn)調(diào)控正在出現(xiàn)某種微妙的變化。中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員王小映說，以前的宏觀調(diào)控措施較多強(qiáng)調(diào)開發(fā)商的責(zé)任，從目前看來，“有轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)地方政府公共住房保障責(zé)任的跡象。”

　　第三輪地產(chǎn)調(diào)控？

　　根據(jù)北京市政府官員最新公布的計(jì)劃，在未來3年中，北京市將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房1000萬平方米，限價(jià)房1000萬平方米，今年將開工建設(shè)廉租房30萬平方米。而在1998年到2005年的8年間，北京市竣工經(jīng)濟(jì)適用房總面積也不過1773萬平方米。

　　對于北京市來說，三年 “兩個(gè)1000萬”和一個(gè)今年就要開工的30萬，無異于溫吞了8年的一壺開水忽然沸騰起來。根據(jù)北京市2005年及2006年上半年招標(biāo)掛牌出讓的77宗土地(總面積549.93公頃，其中建設(shè)用地376.79公頃，占68.52%)的價(jià)格，平均樓面地價(jià)為2760元/平方米，僅以經(jīng)濟(jì)適用房來看，1000萬平方米的建設(shè)規(guī)模意味著政府在土地出讓金上的補(bǔ)貼將達(dá)到約276億元。

　　2005年，北京市建委一位負(fù)責(zé)人曾在接受媒體采訪時(shí)坦陳，北京市經(jīng)濟(jì)適用房在建項(xiàng)目推進(jìn)困難，他說，2006年經(jīng)濟(jì)適用房可建設(shè)規(guī)模將不足100萬平方米，后續(xù)供應(yīng)能力嚴(yán)重不足。

　　而根據(jù)新的計(jì)劃，即使3年平均計(jì)算，每年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)也將超過300萬平方米。

　　這是在去年5月國務(wù)院出臺六條房地產(chǎn)調(diào)控措施后，北京市最激進(jìn)的反應(yīng)。據(jù)透露，當(dāng)時(shí)，國務(wù)院常務(wù)會議在指出少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快時(shí)，點(diǎn)了北京的名。而北京也因此成為繼上海之后的第二個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)城市。

　　然而，將近一年過去，北京市房價(jià)漲勢絲毫沒有停止。2006年，北京創(chuàng)下了連續(xù)7個(gè)月房價(jià)兩位數(shù)增長的紀(jì)錄。根據(jù)國家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1月份，在全國70個(gè)大中城市中，北京房價(jià)以9.9%的漲幅位居第二，僅次于深圳的10.2%。

　　正因?yàn)橹攸c(diǎn)調(diào)控地區(qū)房價(jià)依然飆漲，自去年10月份開始，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)開始流傳政府可能出臺新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的說法。甚至有傳言稱，在年底左右將會有十幾個(gè)部委聯(lián)合簽署的文件下發(fā)，該文件將對房地產(chǎn)業(yè)采取更為嚴(yán)格的措施。

　　至今，雖然沒有類似于國八條或者國六條的調(diào)控文件出臺，但是業(yè)內(nèi)人士，及最近幾個(gè)月來政府高層的密集表態(tài)，表明地產(chǎn)調(diào)控思路已發(fā)生變化，實(shí)質(zhì)上意味著新一輪調(diào)控已經(jīng)開始。

　　政府的作用

　　“政策方向已經(jīng)調(diào)整到從供給角度考慮。”央行研究局首席研究員鄒平座說，“以前政府財(cái)力有限，現(xiàn)在財(cái)力改善了，城市住房可通過經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等方式做些補(bǔ)貼，這個(gè)責(zé)任不應(yīng)由企業(yè)來承擔(dān)，而且政府在量上儲備一定的住房資產(chǎn)，也可以起到調(diào)控市場的作用。”

　　從2003年開始的第一輪地產(chǎn)調(diào)控，把調(diào)控目標(biāo)指向了市場和消費(fèi)，通過控制房地產(chǎn)信貸、增加房地產(chǎn)交易成本的方式，試圖抑制房地產(chǎn)投資和消費(fèi)行為，達(dá)到控制房價(jià)的目的。當(dāng)時(shí)，上海成為調(diào)控的風(fēng)暴中心，但是上海房價(jià)并沒有大的調(diào)整。

　　之后，在2006年5月發(fā)布國六條之后，調(diào)控的目標(biāo)對準(zhǔn)了地方政府，要求各地區(qū)、特別是城市政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價(jià)格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制。但是，政策重心依然是希望通過對戶型和土地的調(diào)控，達(dá)到抑制房價(jià)的目的。

　　不過，從2003年至今，重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格卻一直呈上升態(tài)勢。一些市場分析人士認(rèn)為，過去幾年的房地產(chǎn)調(diào)控可能并沒有達(dá)到預(yù)期的效果，政策目標(biāo)選擇應(yīng)該做進(jìn)一步的修正。

　　最近政府高層的表態(tài)，表明中央政府已經(jīng)把注意力集中于加大住房供應(yīng)力度，希望通過加快戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)度，增加普通商品住房供應(yīng)來解決普通百姓的住房問題。中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員王小映說：“以前的宏觀調(diào)控措施較多強(qiáng)調(diào)開發(fā)商的責(zé)任，并且偏重需求管理。目前看來，有轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)地方政府公共住房保障責(zé)任，轉(zhuǎn)向供應(yīng)管理和需求管理并重的跡象。”

　　但中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長朱中一認(rèn)為，曾培炎講話主要是對前幾次宏觀調(diào)控舉措的強(qiáng)調(diào)和落實(shí)，并沒有出現(xiàn)大的政策思路轉(zhuǎn)變。“今年是政策執(zhí)行年，主抓落實(shí)。”不過他說，“客觀地說，今年確實(shí)進(jìn)一步加大了住房保障力度，這是貫徹落實(shí)溫家寶總理所提的加大社會保障力度的重要舉措，是今年政府的一項(xiàng)重要任務(wù)。” 來源： 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)