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國內地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展面臨轉型

2007年03月02日09:56   來源：西本資訊
摘要：

    中國的地產行業(yè)在兩年多的宏觀調控的“修理”之下，雖說擺在地產商們面前的道路并不清晰可見，多如牛毛的政策讓企業(yè)的決策者有時仍把不準國家調控的“脈”，但基本的行業(yè)發(fā)展方向已經確定了，行業(yè)需要洗牌。隨著生存環(huán)境的改變，國內房地產企業(yè)面臨的不僅是從一級城市轉向二三線城市市場，在發(fā)展方式上也必須做出自身的調整。尤其是行業(yè)中的標桿企業(yè)，將先市場一步來調整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，這樣才能搶占先機。

    目前來看，似乎這個時機已經到了。據有關媒體透露，2007年會成為萬科的調整年。萬科集團總部正在考慮將兩個重要部門撤離深圳，一個是董事長辦公室，一個是資金中心，遷往北京。據透露，遷移部門只是一個開始，萬科今年的大動作在于內部部門的精簡，萬科將從一個五臟俱全的開發(fā)型企業(yè)轉變?yōu)橐粋€資源整合型的企業(yè)。首先試點將部分部門的業(yè)務外包，這涉及設計部門，工程部門，還有采購部門。然而，這樣的調整只是第一梯隊，以后調整將涉及各個部門，包括營銷部門等，這樣萬科將成為一個資源整合中心，在產業(yè)鏈的上游打開融資渠道，下游將業(yè)務分包，同時增加客戶服務的隊伍，擴大品牌的影響力。

    萬科撤離的消息雖然還需證實，但估計會讓深圳市有些不快，雖然萬科董事長王石今年初曾表示對深圳滿懷熱情，但萬科的部分撤離也會讓人擔心：從金融企業(yè)到實業(yè)企業(yè)都在逐漸撤離深圳，是否意味著深圳的區(qū)位特點并不適合全國性公司的發(fā)展？不過從企業(yè)發(fā)展的策略來看，這種調整無疑是有意義的。了解萬科的人都知道，萬科近十年的公司戰(zhàn)略非常明確，就是做“減法”——賣掉一切不想做的，專注于想做的，并且通過賣出非核心產業(yè)而獲得足夠的財政支持。萬科在公司歷經多個階段轉型的時候，都并沒有放棄深圳這個“總部基地”，而今卻偏偏選在今年考慮“遷出”，這其中必有很重要的原因。

    分析其原因，我們認為最主要的在于兩方面考慮。首先，早在三年前，萬科就啟動了工廠化戰(zhàn)略，逐步提升工廠化、標準化率，進行住宅產業(yè)生產方式的根本性變革。王石曾表示，“住宅產業(yè)化可以提高我們的資金利用率，將來項目交付面積與開工建設面積的比例會由1∶5提升到1∶3，甚至1∶2。”住宅產業(yè)化的加速發(fā)展，使得作為開發(fā)商的萬科對于建筑施工企業(yè)的要求將會更高，對于住宅建設各個環(huán)節(jié)的專業(yè)化的依賴更高，對于資金利用效率的要求也會更高。這一切也要求萬科站在更高的全國性的平臺上，來尋求各方面專業(yè)資源的整合。鑒于深圳市的局限，與北京相比在信息、金融、人力資源方面都不占優(yōu)勢，加上萬科自己在工程設計以及施工承建方面也是規(guī)模有限，為了共同推進產業(yè)化，萬科今后必須尋求與更多國有背景的大建筑公司合作。因此，北京成為萬科部分部門的轉移目的，就有了其理由。

    其次，從萬科所走的路可以看到，它正在沿著一種歐美開發(fā)企業(yè)的模式來發(fā)展。它將住宅開發(fā)視為一種高度細分的專業(yè)化分工。從資金到開發(fā)、規(guī)劃、設計、建設以及銷售，各個環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成。這其中的關鍵是金融資源的整合。萬通集團主席馮侖過去就一再向國內介紹美國的房地產開發(fā)模式，稱美國的房地產開發(fā)其實就是一個金融安排。從美國等成熟房地產市場的經驗來看，當土地實現完全市場化的公開供給后，土地的轉讓價格將基本體現市場對土地未來價值的預期，結果是開發(fā)商將難以從低價囤積土地并高價賣出中獲取暴利，也難以借助銀行信貸資金“空手套白狼”。在這種情況之下，開發(fā)商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力以支持房地產開發(fā)對資金的巨量需求。因此，如果萬科真的將“資金部門”遷到北京，看中的將是北京的金融平臺。北京是全國最主要的金融中心之一，并且是核心政策的發(fā)源地，因此要想做到獲得全國性的乃至國際性的金融平臺和資源，更快地對國家調控政策做出應對，將這塊核心業(yè)務遷到北京是符合邏輯的選擇。

    最終分析結論（Final Analysis Conclusion）：

    作為中國地產行業(yè)的龍頭企業(yè)和指標性企業(yè)，萬科的轉型在一定程度上代表了中國房地產企業(yè)的轉型。從目前萬科的企業(yè)動向，我們可以看出趨勢，這個企業(yè)正在向著資源整合型企業(yè)轉變，也在向專業(yè)化進一步靠近。有理由相信，這預示著中國未來的房地產開發(fā)方式會有很大變化，這也會影響到未來國內房地產企業(yè)的競爭方式。整體上看中國的房地產企業(yè)，它們走過了這樣一種發(fā)展軌跡：關系型－開發(fā)型－資源整合型，萬科正在向后一個階段發(fā)展。

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