91天天看_免费看片A_女人18一级特黄毛片_97色色资源总站

    我們平時(shí)看到的平均房?jī)r(jià)其實(shí)是不能說明任何問題的，它的漲或跌同樣不能說明問題；2007年哪些因素是推高房?jī)r(jià)的力量，又會(huì)有哪些是推動(dòng)房?jī)r(jià)下跌的力量？

　　房?jī)r(jià)是這幾年越來越受社會(huì)關(guān)注的話題，進(jìn)入2007年更是如此，這個(gè)話題變得格外敏感。許多房地產(chǎn)同行一見這樣的話題都躲避開不談，我也是如此，在接受媒體采訪前就事先聲明不談房?jī)r(jià)和與房?jī)r(jià)有關(guān)的問題。

　　但記者的愛好恰恰是，你越想躲開的問題他越是要追問，我只好在一段時(shí)間內(nèi)謝絕所有媒體記者的采訪，盡量少和他們接觸。

　　最近我想一想，其實(shí)也沒有堅(jiān)決不談房?jī)r(jià)的必要，為什么不能發(fā)表自己的看法？每個(gè)人處的位置不同，看問題的角度自然就不同，大家如果都能很理性地提出自己的看法，一起討論分析，開闊視聽，總不是壞事。

　　北京房?jī)r(jià)分布像條大頭魚

　　我們平時(shí)看到的平均房?jī)r(jià)其實(shí)是不能說明任何問題的，它的漲或跌同樣不能說明問題。

　　以北京為例，去年銷售了2011億元的房屋，在這些房屋中有住宅，也有寫字樓、商鋪，最高銷售價(jià)格是大鐘寺國際廣場(chǎng)，它的單價(jià)突破了每平方米4.6萬元；其次是華遠(yuǎn)開發(fā)的昆侖公寓和銀泰中心，均價(jià)也在每平方米4萬元以上。

　　同樣是在北京市管轄范圍之內(nèi)，還有一些項(xiàng)目均價(jià)在每平方米2000元以下，如昌平的清秀園、佳蓮小區(qū)、溫泉花園等等。取它們的平均值來看房?jī)r(jià)的漲跌顯然沒有意義。

　　我以北京2005年和2006年的銷售情況為例，對(duì)房?jī)r(jià)的分布情況做一個(gè)簡(jiǎn)單分析。

　　經(jīng)我們計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，2005年不同價(jià)位房屋的銷售面積分布情況呈對(duì)數(shù)正態(tài)分布，即低檔房屋銷售面積是一個(gè)大頭，后面拖著高價(jià)位房子形成的長(zhǎng)長(zhǎng)的尾巴，像一條大頭魚一樣。越是高檔房，銷售面積就越少。

　　如果還用“大頭魚”來形象描述2005年、2006年的房?jī)r(jià)分布變化趨勢(shì)，那就是這條魚的頭略有縮小，腰和尾巴在變粗。

　　影響房?jī)r(jià)的七個(gè)因素

　　這幾年促使房?jī)r(jià)總體上漲的原因到底是什么？未來還會(huì)有一些什么原因影響房?jī)r(jià)？

　　房?jī)r(jià)在市場(chǎng)中總是上漲和下跌兩種力量相互作用，達(dá)成平衡妥協(xié)的結(jié)果。我們看一看，在2007年哪些因素是推高房?jī)r(jià)的力量，哪些是推動(dòng)房?jī)r(jià)下跌的力量。

　　首先，是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，這是構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲的主要原因，也是最基本的原因。2007年，這一點(diǎn)并沒有變化。

　　其次，是人民幣升值的壓力，最終導(dǎo)致人民幣資產(chǎn)的重新估值。這也是全國房?jī)r(jià)上漲的原因之一，與股票的上漲有同樣道理。

　　第三，近幾年房屋供應(yīng)量的相對(duì)減少也是促使房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。

　　從總量上看，房子供應(yīng)量在增加，但比不上市場(chǎng)需求量的增加。此外，前幾年，土地出讓的減少和銀行給房地產(chǎn)行業(yè)貸款資金的減少，是導(dǎo)致房屋供應(yīng)量減少的兩大因素。如北京2004年、2005年公開出讓土地分別是546萬平方米、433萬平方米，均是當(dāng)年銷售面積的五分之一；2006年的數(shù)據(jù)是824萬平方米，僅是當(dāng)年銷售面積的36％。

　　以上數(shù)字都是建筑面積，是可比的，并且這些出讓土地大部分在三環(huán)之外。另外，市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量是由土地的供應(yīng)和資金的供應(yīng)兩者共同作用形成的。這幾年，不斷地增加二手房在流通環(huán)節(jié)的稅收（現(xiàn)在二手房交易的稅收已經(jīng)高達(dá)成交額的10％），也進(jìn)一步導(dǎo)致了二手房供應(yīng)量的減少和房屋空置率的增加。

　　第四，最近一些部門的政策導(dǎo)致進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻在一步步提高。從2006年以來，一大部分中、小型房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)橘Y金緊張、進(jìn)入門檻高了而一步步在萎縮，中小公司才真正是市場(chǎng)上房屋降價(jià)的主力軍，他們沒有品牌，沒有足夠的資金實(shí)力，只能靠打價(jià)格戰(zhàn)或用低于同行的價(jià)格在市場(chǎng)上傾銷。那些有品牌，有實(shí)力的開發(fā)商是不會(huì)輕易打價(jià)格戰(zhàn)的。

　　另一條政策是清算從1994年1月1日以來的土地增值稅，這也會(huì)使許多沒有預(yù)提和預(yù)交土地增值稅的中小型房地產(chǎn)公司和企業(yè)在未來幾年時(shí)間慢慢消亡。

　　第五，從中國人的消費(fèi)觀念上來看，中國人過了許多年的苦日子，不愿意消費(fèi)，更愿意投資。購買房子大多是為了投資，而不是消費(fèi)。

　　第六，北京市對(duì)外宣布未來將推出一千萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和一千萬平方米的限價(jià)商品房，一共兩千萬平方米。這么大的供應(yīng)量如果能如期地推向市場(chǎng)，會(huì)成為拉低中低檔房房?jī)r(jià)的重要力量。

　　第七，去年曾有傳言說，在2008年奧運(yùn)會(huì)期間，北京市政府要讓工地停工，謠言傳得有鼻子有眼兒。今年初，北京市政府正式澄清了謠言，奧運(yùn)會(huì)期間施工工地不停工。這一措施有利于北京市穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并且增加市場(chǎng)上房子的供應(yīng)量。

　　非常看好中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　解決住房問題，政府應(yīng)把主要的注意力放在經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)和銷售政策的嚴(yán)格執(zhí)行上，不能輕易地把政府補(bǔ)貼了多少年的經(jīng)濟(jì)適用房又通過上市轉(zhuǎn)化為商品房，這樣不僅增加了政府負(fù)擔(dān)，也無法靠經(jīng)濟(jì)適用房的積累來解決社會(huì)中真正低收入人的住房問題。

　　還要把權(quán)利和責(zé)任同時(shí)下放給政府最基層組織，因?yàn)槿袊鞯氐那闆r千差萬別，很難用統(tǒng)一模式去解決問題。

　　北京和全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一樣，我都非常看好。四年來，我一直與一些持有悲觀觀點(diǎn)的朋友們辯論，甚至爭(zhēng)吵。慶幸的是還沒有發(fā)展到人身攻擊的地步。 來源：財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)