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    今日起，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）將正式實(shí)施，按照規(guī)定，開發(fā)商將要承擔(dān)高達(dá)30%-60%的土地增值稅，以及對此前開發(fā)項(xiàng)目增值稅的清算。
　　
     滬上一些開發(fā)商以“細(xì)則尚未出臺”為由，拒絕談?wù)撏恋卦鲋刀悓ζ洚a(chǎn)生多大影響。但據(jù)記者了解，他們其實(shí)對此憂心忡忡。

　　1月16日晚，關(guān)于土地增值稅政策出臺的消息在國稅總局網(wǎng)站上公布，第二天兩市地產(chǎn)股幾乎全部跌停。隨后各大公司紛紛發(fā)布公告，說已經(jīng)預(yù)留了土地增值稅，所以業(yè)績不會受到太大影響。

　　中金公司分析師認(rèn)為，該政策對企業(yè)盈利影響有限，因?yàn)槟壳按蟛糠珠_發(fā)商拿地成本較高，需要繳納的土地增值稅不高。更重要的是，該稅項(xiàng)為地方稅，所以各地方執(zhí)行起來彈性較大。另外，如果實(shí)際清算獲得的增值稅總額低于按銷售額預(yù)征所得，稅務(wù)局有可能改變稅收辦法。不過，該政策對開發(fā)項(xiàng)目利潤率較高，即較早進(jìn)行土地儲備的公司影響較大。

　　有好事者為湯臣一品算了一筆賬，結(jié)果是湯臣一品將要為此多交52.5億元土地增值稅。目前湯臣一品平均售價11萬/平方米，據(jù)估計成本在3萬/平方米以內(nèi)（不含企業(yè)所得稅），按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算辦法，總建筑面積為14萬平方米的湯臣一品，將繳納52.5億元土地增值稅（3.75萬元/平方米）。事實(shí)上，上世紀(jì)90年代開發(fā)商拿地價格相對便宜，補(bǔ)征增值稅的整體數(shù)額將非常驚人。

　　土地增值稅早在1994年前后就已制定，但是始終沒有強(qiáng)制征收。在上海，一直實(shí)行代征方式，也就是按銷售額的1％征稅，很多企業(yè)完全忽視了這一塊成本。

　　新漢業(yè)不動產(chǎn)執(zhí)行總裁趙運(yùn)飛認(rèn)為，長期來說，增加的稅收會轉(zhuǎn)化為房屋成本。短期來說，由于供大于求，房價被壓制，大開發(fā)商資金較充足，所受影響相對不大，但目前市場供應(yīng)大部分來自于中小企業(yè)，新政策可能產(chǎn)生拋盤壓力，從而加大短期供應(yīng)量。

　　“每一次調(diào)控政策的出臺，開發(fā)商都會力爭在法規(guī)允許的范圍避稅，這一次也不例外。在需求大于供給的市場條件下，任何一種稅收都會傳導(dǎo)給消費(fèi)者，而土地增值稅清算也有可能讓購房者為開發(fā)商縮減的利潤買單。”五合智庫總經(jīng)理鄒毅對記者表示，在上海市場，目前基本是買方市場格局，開發(fā)商通過提價將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的可能性不大，而對于一些房屋供不應(yīng)求的二線城市，開發(fā)商存在將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的條件，不排除開發(fā)企業(yè)通過抬高房價來維持原有利潤空間的可能。

　　“不僅如此，由于土地增值稅發(fā)生在產(chǎn)權(quán)易轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，在土地以及地上建筑物的保有時期并不征稅，所以開發(fā)企業(yè)很有可能采用出租或自營的方式，把原本用于出售的物業(yè)轉(zhuǎn)化為自有經(jīng)營資產(chǎn)。土地增值稅清算，會促使開發(fā)企業(yè)采用酒店式公寓、高級住宅等經(jīng)營模式來避稅，或者干脆放棄住宅開發(fā)模式，建設(shè)寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等非住宅項(xiàng)目，只租不售，開發(fā)企業(yè)對經(jīng)營行為進(jìn)行調(diào)整，可能導(dǎo)致傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目投資減少。”鄒毅預(yù)測。

　　業(yè)內(nèi)人士對記者表示，形形色色降低成本的做法會在開發(fā)商中逐漸出現(xiàn)，如高折舊、多注冊公司、關(guān)聯(lián)交易等，此外項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓也將用于合理避稅。《國際金融報》