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　　國家稅務(wù)總局日前發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》），宣布全國各地將從今年2月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算。
　　業(yè)內(nèi)人士認為，《通知》的發(fā)布，表明房地產(chǎn)業(yè)迎來了宏觀調(diào)控以來的又一次重大調(diào)整關(guān)口。一旦清算土地增值稅開始執(zhí)行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇較大的稅負壓力，且囤地或捂盤時間越長，稅負壓力越大，而這可能導(dǎo)致開發(fā)商“囤地謀利”的做法難以為繼。

　　樓市調(diào)控又一重大關(guān)口

　　自昨天上午起，包括陸家嘴、中華企業(yè)等多家地產(chǎn)上市公司高管的電話就進入占線或無人接聽狀態(tài)。一家大型房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士稱：“一大早，公司的領(lǐng)導(dǎo)們就處于緊急會議中。”一些接通電話的上市公司高層則以“不方便評論”為由婉拒了采訪。而中信證券北京總部地產(chǎn)分析組則連夜工作，直到昨天凌晨4點，完成了一份名為《房地產(chǎn)步入調(diào)控周期前夜》的分析報告。眾多地產(chǎn)分析機構(gòu)紛紛表示，房地產(chǎn)業(yè)迎來了宏觀調(diào)控以來的又一次重大調(diào)整關(guān)口。

　　這一切都源于國家稅務(wù)總局日前發(fā)布的《通知》。“土地增值稅早就開征，但是如果以累進稅率方式進行清算，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。”中信證券分析師段瑞告訴記者。其主要影響包括：房地產(chǎn)公司主營利潤率或大幅下降、房地產(chǎn)項目并購需要重估成本，以及房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流發(fā)生變化等。

　　“更重要的是，該政策表明了政府進一步從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度。從《90平方米以下住宅設(shè)計要點》在24小時內(nèi)猝死，到不動聲色地出臺清算土地增值稅政策，2007年的宏觀調(diào)控態(tài)勢依舊如急風(fēng)驟雨，打得開發(fā)商措手不及。”上海一位資深房地產(chǎn)分析人士稱。

　　嚴(yán)格清算打壓囤地暴利

　　所謂土地增值稅，即開發(fā)商要為持有土地階段的地價增值部分交稅。按照現(xiàn)有的《土地增值稅暫行條例》，稅率為累進制，增值部分占成本支出在50%以下、50%至100%、100%至200%、200%以上四種情況下，稅率分別為30%、40%、50%和60%。而此前，各地因成本確定困難等原因，多采用預(yù)征土地增值稅的做法，例如上海等地的預(yù)征額為銷售總額的1%。

　　根據(jù)國稅總局《通知》，從2月1日起，各地須制定土地增值稅清算的具體管理辦法，并嚴(yán)格執(zhí)行。一位接近國稅總局的專家向記者介紹，土地增值稅的累進制征收辦法“早已有之”，此次要求按原本的累進制強行清算，就像去年的二手房交易個人所得稅強征一樣，都是增加了原有稅法的可操作性，使房地產(chǎn)市場稅收更加嚴(yán)格規(guī)范。

　　清算土地增值稅給開發(fā)商帶來的最大變數(shù)是因為拿地時間不同，成本不同，導(dǎo)致的稅款額度不同。“拿地時間較早的項目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早、捂地時間越長稅費越高。”上海某房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士稱，“一旦嚴(yán)格征收，房地產(chǎn)公司的凈利潤多數(shù)會降低。”

　　一旦清算土地增值稅開始執(zhí)行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產(chǎn)企業(yè)因為持有土地時間較長，差價較大，可能遭遇較大的稅負壓力，且囤地或捂盤時間越長，稅負壓力越大。正因為市場此前已經(jīng)意識到土地增值稅清算對開發(fā)商影響重大，該稅種遇到了較多阻力，比如開發(fā)商故意余留尾盤，以規(guī)避清算等，并最終導(dǎo)致絕大部分地區(qū)以預(yù)征代替清算。

　　根據(jù)國稅總局《通知》精神，多種情況被列入強行清算之列，包括：已轉(zhuǎn)讓物業(yè)占比在85%以上；銷售占比不足85%，但剩余物業(yè)已經(jīng)出租或自用；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等。

　　專家認為，土地增值稅類似于“物業(yè)稅”，最大的益處之一是觸動開發(fā)商將囤積在手中的土地變成市場供給。而根據(jù)國土資源部去年4月發(fā)布的國土資源公告，截至2005年初，全國城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共有閑置土地107.93萬畝，空閑土地82.24萬畝，批而未供土地203.44萬畝，三類土地總量接近400萬畝。

　　對開發(fā)商影響不一

　　土地增值稅清算對開發(fā)商的影響有輕有重。根據(jù)中信證券段海瑞的介紹，企業(yè)此前如果為土地增值稅的清算做了充分的計提，對企業(yè)賬面利潤的影響也很有限。“一方面，計提資金可以確保開發(fā)商在繳納土地增值稅時有充分的資金準(zhǔn)備；另一方面，當(dāng)計提金額計入成本扣除項后，土地增值稅征收基數(shù)，即增值額就相應(yīng)減少。”段海瑞稱。

　　此外，《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將物業(yè)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。這標(biāo)志著長期持有型物業(yè)開發(fā)商可免交土地增值稅。而這一因素或可導(dǎo)致未來大量開發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。

　　資本市場的反應(yīng)比較強烈，面對昨天地產(chǎn)股的普遍下跌，行業(yè)分析師于丹丹稱，這僅僅是投資者面對新政時的習(xí)慣性恐慌導(dǎo)致。以昨日股市行情來看，已經(jīng)做足計提工作的萬科A、金融街、名流置業(yè)等企業(yè)都遭遇大幅下跌。“當(dāng)投資者對土地增值稅的影響有了客觀的認識后，就會逐步從盲目看跌中走出。”分析師稱。

　　“根據(jù)持有性物業(yè)不征土地增值稅的規(guī)定，以長期經(jīng)營持有性物業(yè)為盈利模式的上市公司可能受到投資者青睞。”中信報告稱。

　　不會助長房價上漲

　　消費者還擔(dān)心，大量的土地增值稅成本可能轉(zhuǎn)嫁到房價上，并造成房價進一步上漲，對此，華東指數(shù)研究院副院長陳晟表示，房價走勢更多由供求決定，沒有需求方認可的“房價上漲”不可能在市場上成為主流。

　　“可以明確的是，宏觀調(diào)控將在很長一段時間內(nèi)成為房地產(chǎn)業(yè)的常態(tài)。2007年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將主要集中在土地、稅收、信貸三方面。”中信證券分析師表示，具體政策可能包括試點征收物業(yè)稅、嚴(yán)格執(zhí)行土地兩年不開發(fā)即收回的規(guī)定、嚴(yán)格以累進制清算土地增值稅、嚴(yán)格執(zhí)行90%平方米以下小戶型占比70%、增加政策性住宅供給，嚴(yán)格預(yù)售管理及房地產(chǎn)信貸政策等。

　　“在中央堅定的調(diào)控決心下，雖然有強大需求和宏觀經(jīng)濟走勢的支持，未來幾年樓市及房地產(chǎn)上市公司的投資風(fēng)險仍不容忽視。”某分析師指出。

　　小貼士

　　土地增值稅

　　如何計算

　　以2000年時開發(fā)商拿到一塊成本5000萬元的地塊為例，如果項目建成后其他費用為1億元，項目銷售總收入2億元，減去成本后的余額（即項目增值部分）為5000萬元。按照四級累進稅率，余額（5000萬元）占成本（1.5億元）的比例為33%，在50%以下，稅率為30%。由此可得，開發(fā)商需要繳納的土地增值稅為5000萬×30%=1500萬元，而此前的預(yù)征（以上海為例）是2億元×1％＝200萬元，差距頗大。來源：上海證券報