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    目前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，但轉(zhuǎn)型已經(jīng)悄然展開，回顧2004年第2季度至今，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模和盈利能力均在不斷上升。20世紀(jì)70年代的日本和目前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是極其相似的，包括人均GDP、人均能耗、出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)（35－54歲壯勞力的占比）、高國(guó)民儲(chǔ)蓄率、工業(yè)增長(zhǎng)和各口徑貨幣增長(zhǎng)速度，甚至舉辦奧運(yùn)會(huì)等等。當(dāng)時(shí)日本出現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)膨脹。以股市為例，1980年?yáng)|京證券交易所的綜合指數(shù)較1968年增長(zhǎng)了5倍；1989年則較1968年增長(zhǎng)了28.8倍。以房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，房地產(chǎn)類上市公司的行業(yè)指數(shù)在這兩個(gè)階段則分別上漲了3.5和23.5倍！相應(yīng)地，不少學(xué)者也在討論中國(guó)股市的“黃金十年”和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“高速廿年”。極其樂(lè)觀的氣氛充滿整個(gè)市場(chǎng)，從現(xiàn)有的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)很可能上演一幕“資本為王、強(qiáng)者恒強(qiáng)”的并購(gòu)大潮。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉指出，房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)重要特征，是地價(jià)決定房?jī)r(jià)，開發(fā)商在土地儲(chǔ)備上沉淀的資金規(guī)模，給小企業(yè)的生存，以及大企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大壓力。

    從1998年年底開始至今，地價(jià)和房?jī)r(jià)從來(lái)都是密切相關(guān)的，在土地出讓以“招拍掛”為主之后，行業(yè)呈現(xiàn)出從“關(guān)系型市場(chǎng)”向“資本型市場(chǎng)”的加速轉(zhuǎn)型。作為大型開發(fā)商，必須擁有3－5年開發(fā)量的土地儲(chǔ)備才能具有成長(zhǎng)性地持續(xù)經(jīng)營(yíng)，對(duì)于小開發(fā)商，“招拍掛”使其幾乎無(wú)法在土地一二級(jí)市場(chǎng)中輕易地獲得土地。在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，既缺乏銀行在土地出讓環(huán)節(jié)上對(duì)開發(fā)商的金融支持，又缺乏政府運(yùn)用金融稅收制度逐步分?jǐn)偼恋爻鲎尦杀窘o房?jī)r(jià)帶來(lái)的壓力，這在很大程度上導(dǎo)致了目前高地價(jià)、高房?jī)r(jià)背景下，開發(fā)商必須擁有巨額資本投入土地儲(chǔ)備的現(xiàn)狀。這種成本，目前大約在1.6萬(wàn)億，估計(jì)在2007年可輕易突破2.2萬(wàn)億，資金對(duì)于開發(fā)商的重要性進(jìn)一步上升。

    在這種情況下，很多資金難以為繼的小房地產(chǎn)商，將難以承受不斷上漲的成本壓力，最終可能導(dǎo)致行業(yè)集中度迅速提高。這種趨勢(shì)在過(guò)去3年已十分突出，例如在2003年，排名靠前的中國(guó)開發(fā)商凈資產(chǎn)規(guī)模大約在100億元左右，目前已普遍提升到了500億－600億的水平。對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家如日本、英國(guó)和美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度，即便是在行業(yè)集中度最低的美國(guó)，前五家最大的房地產(chǎn)商所占市場(chǎng)份額的比例也超過(guò)了10%，而在中國(guó)，類似中海、萬(wàn)科和合生這樣的企業(yè)，估計(jì)擁有的市場(chǎng)份額都僅在1%左右。從成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)看，行業(yè)集中度的提高意味著行業(yè)兼并破產(chǎn)浪潮的涌動(dòng)，通過(guò)兼并收購(gòu)，大開發(fā)商越來(lái)越大，中小開發(fā)商要么舉旗投降，要么出局。這種強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)，已從一線城市迅速向二線城市蔓延。它將帶來(lái)兩個(gè)后果，一是中小開發(fā)商的不斷消亡，二是市場(chǎng)份額和行業(yè)利潤(rùn)不斷向大企業(yè)集中。

    另外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也將在行業(yè)集中度提高的基礎(chǔ)上，逐漸成為一些優(yōu)秀開發(fā)商在行業(yè)蛋糕享用的奶油。目前中國(guó)住宅市場(chǎng)高度興盛，這意味著滿足了居民基本的居住需求之后，在住宅周邊的服務(wù)配套需求將不斷膨脹，這給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了發(fā)展良機(jī)。在住宅業(yè)領(lǐng)先發(fā)展的一線城市，其商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)領(lǐng)先孕育出來(lái)。考慮到商業(yè)地產(chǎn)所需的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)較之住宅更為復(fù)雜，因此只有少量?jī)?yōu)秀開發(fā)商才能撇得一線城市商業(yè)地產(chǎn)的奶油。進(jìn)而言之，在紐約曼哈頓、東京銀座以及巴黎拉德方斯等局部區(qū)域，過(guò)去20年持有型物業(yè)的年均回報(bào)都高達(dá)8%－9%，因此一些開發(fā)商可能逐漸改變自身“項(xiàng)目公司”，開發(fā)－銷售－再開發(fā)的業(yè)務(wù)模式，而在其凈資產(chǎn)中適當(dāng)增加持有型物業(yè)的比重。目前看來(lái)，未來(lái)3－5年中國(guó)出現(xiàn)幾家在凈資產(chǎn)中有1/3為商用地產(chǎn)的大開發(fā)商是有可能的。

    最終分析結(jié)論（Final Analysis Conclusion）：

    我們認(rèn)為，地價(jià)的不斷上揚(yáng)以及缺乏金融支持的現(xiàn)實(shí)，將導(dǎo)致未來(lái)大量的中小房地產(chǎn)公司被市場(chǎng)“清洗”，而商業(yè)地產(chǎn)這一未來(lái)的市場(chǎng)亮點(diǎn)，主要競(jìng)爭(zhēng)者也將是大型房地產(chǎn)商和外資，并購(gòu)和兼并將是下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主流。