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    新干線訊  新華網(wǎng)上海１月７日專電  房價(jià)這個(gè)令人頭疼的老大難問題從歲末又說到了年初，總拋不開一個(gè)惱人的“漲”字：一線城市“一騎絕塵”，二線城市狂飆猛進(jìn)，三線城市也在時(shí)不時(shí)“領(lǐng)漲”。為什么２００６年十道調(diào)控“令牌”都沒能摁住房價(jià)“犟牛”？這個(gè)樓市難題留待２００７年破解。如果說２００６年是樓市調(diào)控“政策年”，那么，２００７年應(yīng)是樓市調(diào)控政策“執(zhí)行年”。

    “囚徒困境”仍在延續(xù)

    “我沒買房，結(jié)果房價(jià)還是漲了，因?yàn)槲覀儫o法保證大家都不買房。可是，我錯了嗎？沒有。當(dāng)初如果我買房了，房價(jià)下跌了呢？因?yàn)槲也荒鼙ＷC大家都買房。人們根本不能預(yù)知在疾風(fēng)暴雨式的調(diào)控之下，房價(jià)竟還能且調(diào)且漲。可是，我對了嗎？沒有。”

    這是一部眼下流行、充滿黑色幽默的網(wǎng)絡(luò)視頻《北漂族的無房生活》中的經(jīng)典對白。含淚的“調(diào)侃”折射出當(dāng)下樓市的“囚徒困境”：買，難擔(dān)高房價(jià)重負(fù)；不買，難受房價(jià)節(jié)節(jié)攀升的煎熬。

    ２００６年，每當(dāng)發(fā)展改革委、統(tǒng)計(jì)局的月度數(shù)據(jù)出爐時(shí)，房價(jià)都熱得燙手。前１１個(gè)月，全國７０個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格每月同比漲幅少則５．８％，多則７．１％，后一個(gè)月比前一個(gè)月的環(huán)比上漲都在０．５個(gè)百分點(diǎn)以上。同比漲幅高達(dá)兩位數(shù)的如北京、福州等，屢見不鮮。

    東部地區(qū)，連浙江省經(jīng)濟(jì)最不發(fā)達(dá)的城市麗水，２００６年１１月份的新樓盤均價(jià)也已超過６０００元／平方米，而麗水的人均ＧＤＰ為浙江最低，２００５年僅為１１９６３元，不及浙江省平均水平的一半。事實(shí)上，當(dāng)?shù)匾粚κ杖胫猩系鹊姆驄D月收入總和也不過４０００元左右。現(xiàn)在，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場還在一片看漲，有人估計(jì)“２００７年樓價(jià)肯定超過每平方米１萬元。”

    上漲的城市并不僅限于東部地區(qū)，呼和浩特、成都、南寧等西部城市也交替“領(lǐng)漲”。全國７０個(gè)大中城市新建商品住房同比漲幅排行顯示，２００６年１１月份，成都漲８．９％、貴陽漲８．４％，位列第六、第七；整個(gè)第三季度漲幅居前５位的城市中，西部地區(qū)就占了兩個(gè)：成都漲８．９％、呼和浩特漲８．４％，比廣州的８．３％還要高。房價(jià)漲幅背離了當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際收入的增長狀況。

    統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告還顯示，２００６年前１１個(gè)月，全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資７９３１２億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資１６４１６億元。每４．８元固定資產(chǎn)投資中，就有１元錢投進(jìn)了房地產(chǎn)市場。投資同比雖有減少，但言房地產(chǎn)高燒已退，為時(shí)尚早。

    房地產(chǎn)研究者、高級經(jīng)濟(jì)師顧海波說：“房地產(chǎn)投資居高不下、高房價(jià)大面積擴(kuò)散發(fā)生在樓市調(diào)控年，發(fā)人深省！”

    有多少調(diào)控政策還在“懸空”？

    ２００６年是名副其實(shí)的樓市調(diào)控年：結(jié)構(gòu)調(diào)整、信貸、稅收、土地、保障等方面，國家出臺了１０項(xiàng)政策、措施。但在“落地”中，一些政策竟被“懸空”“化解”。

    開征營業(yè)稅、個(gè)人所得稅本為遏制投資、打擊投機(jī)，結(jié)果發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，二手房市場買房的負(fù)擔(dān)加重。

    征收２０％個(gè)人所得稅被認(rèn)為是在交易環(huán)節(jié)“精準(zhǔn)調(diào)控”的良策，但終被各地的“核定征收”消解。稅務(wù)總局規(guī)定，對于無房屋原值憑證、不能計(jì)算應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按住房轉(zhuǎn)讓收入的１％至３％核定征稅。結(jié)果，地方在操作中，所得稅基本都按１％或２％的稅率征收，離２０％的法定征收稅率相去甚遠(yuǎn)。業(yè)內(nèi)人士說，“核定征收”的本意是不給逃稅者可乘之機(jī)，地方在具體“落實(shí)”中，恰恰將其變成了“合理避稅”的對策。

    ９０平方米戶型占開發(fā)總面積７０％以上的規(guī)定本為調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，結(jié)果成了大戶型漲價(jià)的理由。進(jìn)入下半年，一些城市大戶型房源，尤其是較好地段內(nèi)的大戶型，價(jià)格明顯抬升。中介公司的說法是：“物以稀為貴，以后以９０平方米為主，大戶型少呀。”

    提高建設(shè)用地使用費(fèi)本為減輕地方“借地生財(cái)”的沖動，結(jié)果“地價(jià)升帶動房價(jià)漲”的預(yù)期彌漫市場。“面粉漲了，饅頭能不貴嗎？”一些開發(fā)商公開宣揚(yáng)：“像北京這樣的大城市房價(jià)上漲將在１０％左右。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會一位負(fù)責(zé)人甚至斷言：“說房價(jià)會降是沒有根據(jù)的，要達(dá)到房地產(chǎn)降價(jià)條件還需要２０年時(shí)間。”

    “把利空當(dāng)作利好炒，這樣的房市和以前的股市很相似！”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說。

    呼喚調(diào)控政策“執(zhí)行年”

    回望２００６年樓市，其運(yùn)行軌跡大體如此：宏觀調(diào)控政策頻出——買房人引頸觀望等降價(jià)——開發(fā)商放慢上市節(jié)奏——供應(yīng)量減少——反向解說調(diào)控政策，“利空”成“利好”——房價(jià)上漲——熱點(diǎn)城市供求缺口放大——房價(jià)加速甚至急速上漲。

    究竟什么是樓市“逆風(fēng)飛揚(yáng)”的推手？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)高速增長和城市化的步伐沒有停歇、人民幣升值、流動性過剩的趨勢沒有停止，這些都是房價(jià)走高的促動因素，但主導(dǎo)因素還是強(qiáng)大的“房地產(chǎn)勢力”———一些地方政府、部門、部分開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)利益關(guān)聯(lián)方綜合作用的結(jié)果。在中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部主任王東京教授看來，房地產(chǎn)企業(yè)、銀行和地方政府正是阻擋房價(jià)下降的“三個(gè)火槍手”。

    尹伯成教授也認(rèn)為，不少地方政府對國家宏觀調(diào)控政策認(rèn)識不足，甚至陽奉陰違。如果說２００６年是樓市調(diào)控“政策年”，那么，２００７年應(yīng)該成為“執(zhí)行年”，關(guān)鍵是要將調(diào)控政策、措施執(zhí)行到位，遏制對樓市宏觀調(diào)控作用的消解因素。

    分析人士判斷，在國家房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸的態(tài)勢下，２００７年房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的執(zhí)行力度將會加大。不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，２００７年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之一是“要注意加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控”，“要在政策落實(shí)上狠下工夫，確保中央各項(xiàng)方針政策和工作落到實(shí)處”。會議還就建立健全廉租住房制度，改進(jìn)規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，以及不斷改善城鎮(zhèn)低收入困難群眾的住房條件等內(nèi)容進(jìn)行了專門部署。這是一個(gè)值得關(guān)注的信號。

    專家預(yù)期，２００７年國家對房市調(diào)控力度不會削弱，將會更注重針對性和執(zhí)行力度。如果房價(jià)上漲的勢頭得不到有效遏制，則進(jìn)一步出臺調(diào)控政策的可能性就比較大。

    此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)會繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多。市場供給更多的中小戶型住房產(chǎn)品，以及投資、投機(jī)需求進(jìn)一步讓位于自主消費(fèi)的格局會進(jìn)一步加強(qiáng)。廉租房制度建設(shè)也會在中央的強(qiáng)力干預(yù)下在各地逐步得到落實(shí)，但短期內(nèi)還難達(dá)到一定規(guī)模。