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    近幾年來，每到歲末年初，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的一年走勢(shì)，成為各路專家學(xué)者和開發(fā)商們不亦樂乎的工作，2007年也不例外。而對(duì)于曾領(lǐng)漲中國樓市，又在兩輪宏觀調(diào)控洗禮漸去“虛火”的上海樓市，預(yù)測(cè)2007年走勢(shì)成為專家們激辯的焦點(diǎn)。開發(fā)商、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和一部分學(xué)者再度將“漲”字獻(xiàn)給了2007年上海樓市，但另一部分學(xué)者的疑惑卻隨著2006年的走勢(shì)開始加深：面對(duì)資金緊繃、需求減弱等諸多因素，上海樓市的開發(fā)商還能堅(jiān)持多久？

　　多空激辯滬樓市走勢(shì)

　　“從整個(gè)上海房產(chǎn)市場(chǎng)歷年表現(xiàn)來看，明跌暗漲是種趨勢(shì)，2007年二手房價(jià)格將逐步攀升。”上海中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理譚百強(qiáng)對(duì)2007年的上海樓市充滿樂觀。他認(rèn)為，宏觀政策的出臺(tái)是為了穩(wěn)定房價(jià)，并且去除部分樓市泡沫，但這并不意味著房價(jià)又要大起大伏，而購房者因?yàn)椴簧趵斫庹{(diào)控的必要性與重要性，導(dǎo)致近期大量剛性自住需求積壓。他表示，由于房產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求不斷增加積累，適合產(chǎn)品供應(yīng)實(shí)在有限，因此一旦性價(jià)比樓盤較好的房源推出，即使超過預(yù)期心里價(jià)格，購房者也會(huì)在所不惜。而隨著積壓需求面臨釋放，2007年將是上海二手房市場(chǎng)復(fù)蘇啟動(dòng)的最佳時(shí)機(jī)。

　　中萬置業(yè)總經(jīng)理李漢軍也對(duì)2007年的市場(chǎng)表示樂觀。他認(rèn)為，宏觀調(diào)控的結(jié)果肯定會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)內(nèi)部及市場(chǎng)各個(gè)層面產(chǎn)生巨大的整合效應(yīng)。經(jīng)過了這一整合，市場(chǎng)將走向理性和健康，而且很多具有雄厚開發(fā)實(shí)力的開發(fā)商將會(huì)脫穎而出。“宏觀調(diào)控之后，明年的市場(chǎng)將更趨理性健康，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇，但開發(fā)商們只要花費(fèi)心思，多為購房者著想，認(rèn)真做好自己手中的產(chǎn)品，最終的市場(chǎng)表現(xiàn)絕對(duì)不會(huì)辜負(fù)‘有心’人。”李漢軍表示。

　　不過，對(duì)于這些樂觀者來說，上海不動(dòng)產(chǎn)投資專家蔡衛(wèi)民的觀點(diǎn)著實(shí)是一盆冷水。蔡為民用“兩怕”表達(dá)了自己對(duì)2007年上海樓市的擔(dān)憂：一是開發(fā)商不降價(jià)比跌價(jià)更可怕。不降價(jià)撐在那里，只會(huì)引出新的政策出來；二是落實(shí)政策比發(fā)文件更可怕。最近一連串的政策顯示，有關(guān)職能部門對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展不再是下發(fā)文件，而是更多地直接插手監(jiān)管，進(jìn)入到執(zhí)法階段了。對(duì)于開發(fā)商們熱盼的2007年剛性需求釋放，蔡為民則一針見血地指出，供需的確決定市場(chǎng)，但更重要的是政策決定供需，從政府的角度來看，2007年房地產(chǎn)將成為政府的“菜籃子工程年”，政策會(huì)直接影響到市場(chǎng)的供需，從而對(duì)上海樓市進(jìn)行調(diào)控。

　　買方市場(chǎng)正在形成

　　事實(shí)上，這種多方恒多，空方恒空的爭(zhēng)辯，已經(jīng)重復(fù)了好幾年，結(jié)果證明，任何試圖用絕對(duì)性的判斷來給上海樓市一年走勢(shì)“號(hào)脈”的舉動(dòng)，最終都沒有獲得成功。

　　2007年，上海樓市到底能描繪出怎樣一個(gè)曲線圖？這對(duì)于目前的廣大消費(fèi)者來說，還是一個(gè)未知數(shù)。但幾乎可以肯定預(yù)見到的現(xiàn)象是：一是上海樓市多年暴漲吸引的大量房地產(chǎn)開發(fā)投資將在未來幾年逐步顯現(xiàn)，2007年將是一個(gè)重要的市場(chǎng)供應(yīng)釋放年，大量新增供給的上市加上目前已經(jīng)累積需要用一年時(shí)間去消化的可售面積，2007年上海樓市供求關(guān)系將進(jìn)一步失衡；二是隨著社保基金監(jiān)管加強(qiáng)，銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策的延續(xù)，開發(fā)商的資金鏈在2007年將會(huì)受到更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　從目前的狀況來看，通過需求釋放回籠資金來緩解壓力的期望著實(shí)有些渺茫。開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的加劇，將使這個(gè)行業(yè)2007年的洗牌力度變得有些殘酷；三是宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行力度會(huì)不斷加大，“90平方米以下戶型占70%以上”、限制外資在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資性購買等政策的貫徹落實(shí)，是2007年上海樓市目前可看到的最直接的利空。

　　“其實(shí)從各個(gè)方面來看，上海樓市的利多（對(duì)開發(fā)商而言）正在逐步消逝，而利空則不斷加強(qiáng)，從理論上講，上海樓市出現(xiàn)價(jià)格上的調(diào)整勢(shì)在必行。但問題在于，似乎總有那么一股力量在支撐著上海的開發(fā)商，使得他們敢于拒絕降價(jià)，而這股力量恰恰是我們無法預(yù)測(cè)的非市場(chǎng)因素。

　　從2006年的教訓(xùn)來看，在這股非市場(chǎng)因素的力量沒有削弱之前，簡單地從理論上預(yù)測(cè)2007年上海樓市的走勢(shì)是不正確的。”一位專家向記者苦笑著說，“所以，我唯一能肯定的是，2007年上海樓市將呈現(xiàn)為一個(gè)買方市場(chǎng)，畢竟購房者的行為不是這股非市場(chǎng)因素的力量所能強(qiáng)迫的。”來源:中國證券報(bào)