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    以經(jīng)濟(jì)學(xué)為職業(yè)，總有朋友與我討論經(jīng)濟(jì)。近來(lái)被問(wèn)得最多的，是房產(chǎn)將來(lái)到底能否升值？經(jīng)濟(jì)學(xué)不是抽簽卜卦，推定未來(lái)需要約束。約束條件拿不準(zhǔn)，推理會(huì)謬之百出。自知錯(cuò)的風(fēng)險(xiǎn)大，然思之再三，還是說(shuō)點(diǎn)看法。作不得準(zhǔn)，我姑妄言之，讀者姑妄聽(tīng)之吧。

    幾星期前，謝國(guó)忠先生語(yǔ)出驚人，說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格今年開(kāi)始調(diào)整，兩年內(nèi)跌至谷底。從報(bào)上看到這個(gè)消息，是新聞稿，對(duì)謝先生下此判斷的根據(jù)，記者語(yǔ)焉不詳。不過(guò)看來(lái)頭，謝先生曾擔(dān)任過(guò)摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，應(yīng)該不是信口開(kāi)河。我也相信中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格會(huì)下落，但卻不像他那樣悲觀。由于找不到謝先生的大作，甄別對(duì)錯(cuò)無(wú)從下手，先存之不論，兩年后自見(jiàn)分曉。

    另一種觀點(diǎn)，是對(duì)謝先生的回應(yīng)。渣打直接投資公司董事總經(jīng)理陳凡認(rèn)為，由于土地資源稀缺，中國(guó)正加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，而GDP保持快速增長(zhǎng)，中產(chǎn)階層可支配收入遠(yuǎn)超GDP增速，房屋需求會(huì)大增，故房?jī)r(jià)上漲理所必然。據(jù)說(shuō)陳先生剛投資了房地產(chǎn)，此番高論，料定也是言出由衷，而且代表了公司高層意見(jiàn)，不然，董事會(huì)是不會(huì)同意他拿股東的錢(qián)去投資的。

    與“謝、陳”素昧平生，兩位對(duì)房?jī)r(jià)判斷大相徑庭，背后是否有別的原因，旁人不得而知。與本文無(wú)關(guān)，不必猜，也猜不著。 言歸正傳，還是轉(zhuǎn)說(shuō)我自己的觀點(diǎn)。我的看法，短期內(nèi)，比如2-3年，中國(guó)房?jī)r(jià)未必會(huì)跌，但長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)則必跌無(wú)疑。得出這個(gè)推斷，是基于我對(duì)國(guó)內(nèi)房市的供求分析。

    曾撰文說(shuō)過(guò)，今天中國(guó)的房市，整體是供不應(yīng)求。盡管高端住宅空置多，但中低端房供應(yīng)少，而國(guó)內(nèi)的購(gòu)房需求，大多是中低端。這一點(diǎn)，政府顯然看得明白，去年國(guó)務(wù)院出臺(tái)政策，明令限制了戶型面積，用的雖是行政手段、一刀切，但可增加中低端房供應(yīng)，效果好，功可抵過(guò)。困難在于，建房不是搭積木，征地蓋樓，沒(méi)有幾年工夫，供求格局變不了，所以我斷定，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，近期內(nèi)不容易掉頭。

    問(wèn)題是，房?jī)r(jià)短期看漲，長(zhǎng)期為何看跌？問(wèn)題復(fù)雜，要重點(diǎn)解釋。先指出，我說(shuō)的“長(zhǎng)期”，是指10年以上。經(jīng)濟(jì)學(xué)分析價(jià)格，來(lái)來(lái)去去離不開(kāi)供求，若假定房屋供應(yīng)不變，那么推斷10年后房?jī)r(jià)下跌，那必是房屋的需求下降。可從三方面看，讓我分點(diǎn)說(shuō)：

    首先，10年后人口會(huì)減少。據(jù)專(zhuān)家分析，中國(guó)人均壽命72歲，那么到2015年，每年自然死亡數(shù)2600萬(wàn)，新出生人口1600萬(wàn)，每年凈減少1000萬(wàn)。當(dāng)然，人口不是決定房屋需求的唯一因素，但一定是重要因素。居者有其屋，人之常理，就是再窮，也得攢錢(qián)買(mǎi)房不是？房屋乃必需品，人口減少，房屋需求會(huì)下降，是簡(jiǎn)單的推理，此點(diǎn)不應(yīng)有爭(zhēng)議。

    其次，人口老齡化。有資料表明，從1950年至1980年，平均每年出生人口2600萬(wàn)，按男女平均58歲退休，那么從2008年起，每年將有2600萬(wàn)人退出勞動(dòng)系列。10年后，退休人數(shù)將超出2億。由此看，在職勞力的社會(huì)負(fù)擔(dān)將來(lái)不會(huì)輕，而老人為安度晚年，斷不會(huì)把積蓄用于買(mǎi)房。相反，不少老人退休后，還會(huì)將原來(lái)的大房換成小居，北京當(dāng)下已有苗頭，西方國(guó)家亦屢見(jiàn)不鮮，倘如此，房屋需求也會(huì)降低。

    再次，城鎮(zhèn)化加快。中國(guó)要提高農(nóng)民收入，必減少農(nóng)業(yè)人口，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城。那么，農(nóng)民進(jìn)城是否會(huì)拉動(dòng)房屋需求？答案肯定，但往深處想，也需做具體分析。俗話說(shuō)，安居樂(lè)業(yè)。農(nóng)民進(jìn)到城市，自然要有落腳的地方。但要提點(diǎn)的，將來(lái)農(nóng)民進(jìn)城，目標(biāo)是大城市還是小城鎮(zhèn)？大城市人滿為患，而且中央已言明，城鎮(zhèn)化要以縣城為依托。因此，農(nóng)民進(jìn)城拉動(dòng)的只是中小城鎮(zhèn)的房屋需求，對(duì)大城市，影響微不足道。還有，現(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家，有錢(qián)人大多不住城內(nèi)，若中國(guó)也有那一天，城市房屋需求會(huì)大減。

    回頭再說(shuō)供給。我估計(jì)，10年之內(nèi)，中國(guó)的房屋供應(yīng)仍穩(wěn)中有升。前年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，說(shuō)全國(guó)共有房地產(chǎn)企業(yè)32618家，只要這些企業(yè)不歇業(yè)，每年造出的房子，數(shù)目應(yīng)相當(dāng)可觀。雖然政府控制建設(shè)用地，多少會(huì)抑制房屋供給，但開(kāi)發(fā)商要賺錢(qián)，不會(huì)坐以待斃，容易想到的，開(kāi)發(fā)商至少可以加多樓層。目前地價(jià)約占房?jī)r(jià)的25%-30%，若容積率提高，地價(jià)比重下降，這樣算總賬，未必會(huì)加大開(kāi)發(fā)成本、減少房屋供應(yīng)。

    綜合起來(lái)，若供應(yīng)不減，10年后需求下降，房產(chǎn)價(jià)格會(huì)怎樣變？無(wú)需我說(shuō)，讀者自有答案。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，我歷來(lái)不信。 既然房屋是商品，價(jià)格變動(dòng)怎能不受供求約束？看看今天的日本，房?jī)r(jià)比20年前要低得多；香港的房?jī)r(jià)，也明顯低于10年前。“房產(chǎn)升值”不是鐵律， 哪位朋友若買(mǎi)房是為升值，我勸你還是三思為妙。否則，等將來(lái)蝕了本后悔，上帝也不能幫你。來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道　　(作者系中共中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部主任、教授）