下游數(shù)據(jù)

資金鏈斷裂將成為開發(fā)商惡夢

2006年12月27日07:34   來源：西本資訊
摘要：

　　據(jù)新華社報(bào)道，號稱投資20億元打造的江西“南昌第一高樓”，因資金鏈斷裂而宣告泡沫破滅。據(jù)悉，“南昌第一高樓”總投資達(dá)20億元，總建筑面積30萬平方米，主樓高157米。受廣告和樓書的吸引，部分炒房市民魚貫而入，一樓臨街的“店鋪”售價(jià)被炒到每平方米2萬元以上。然而，隨著國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，銀行資金供應(yīng)日益趨緊，加上結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩，“南昌第一高樓”的預(yù)售不佳，資金鏈斷裂，僅建兩層即停止。南昌市政府依法宣布該國有土地使用證作廢。至此，一個(gè)在南昌持續(xù)了4年之久的美麗泡沫宣告徹底破滅。

　　如果僅僅把“南昌第一高樓”泡沫破滅視為一個(gè)孤立的個(gè)案，很可能使我們錯(cuò)過一次反省房市問題并及時(shí)加以糾正的機(jī)會。“南昌第一高樓”因資金鏈斷裂宣告泡沫破滅，更應(yīng)被視為我國房地產(chǎn)市場上潛在危險(xiǎn)爆發(fā)的重要預(yù)警信號。

　　眾所周知，我國開發(fā)商的自有資金是非常少的。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金2001年為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%。直到2004年下半年，中央出臺相關(guān)政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例才有所上升，但開發(fā)商高度依靠銀行貸款維持發(fā)展的局面，并未有根本改善。

　　中國人民銀行副行長吳曉靈曾指出：截至2005年底，房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的14.84%，與GDP的比率為16.75%，房地產(chǎn)業(yè)與57個(gè)產(chǎn)業(yè)存在聯(lián)系。從開發(fā)商的角度看，從買地開發(fā)到建房銷售都是依靠貸款，對銀行信貸依賴程度非常高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字計(jì)算出來的60％。而在美國，房地產(chǎn)企業(yè)資金的60%來自于房地產(chǎn)基金，而不是銀行。

　　除了銀行貸款，開發(fā)商還通過幾種方式來“彌補(bǔ)”資金的不足。第一，預(yù)售制度。在預(yù)售制度下，開發(fā)商無償讓購房者為其墊付建設(shè)資金，并合法榨取消費(fèi)者的利息。第二，墊資建設(shè)。比如在土建時(shí)，開發(fā)商讓建筑承包商以帶資墊付的方式承接其工程，將建設(shè)成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商。第三，通過資本市場籌集資金。第四，與權(quán)力者合謀，打社保基金等專項(xiàng)資金的主意。上海社保答案即是一個(gè)典型例子。

　　但是，一旦外部環(huán)境發(fā)生變化，開發(fā)商由于自有資金所占比例太小，很容易發(fā)生資金鏈斷裂的情況。比如，當(dāng)國家采取嚴(yán)厲措施調(diào)控房市的時(shí)候，一旦房市出現(xiàn)動蕩，房屋預(yù)售情況不佳，銀行資金供應(yīng)收緊，個(gè)別實(shí)力較弱或者擴(kuò)張速度過快的開發(fā)商，資金鏈很容易斷裂，這種情況反過來又會警示銀行，進(jìn)一步將風(fēng)險(xiǎn)控制放在第一位，同時(shí)，也會促使消費(fèi)者持幣待購，使開發(fā)商向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁資金不足的通道堵死，進(jìn)而，使房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)大面積的資金鏈斷裂現(xiàn)象，引發(fā)地產(chǎn)泡沫的大面積破裂。

　　由于近年來的房價(jià)一直在快速上漲，銀行出于自身利益的考慮，積極供應(yīng)資金以便在房地產(chǎn)市場中分一杯羹，房屋預(yù)售更是進(jìn)行得如火如荼，另有大量諸如社保這樣的資金進(jìn)入，掩蓋了房地產(chǎn)商資金不足的問題，延緩了其資金鏈斷裂的時(shí)間，但這并不意味著風(fēng)險(xiǎn)不再存在。恰恰相反，由于自有資金所占比例小，開發(fā)商為了追逐利潤最大化，更容易盲目擴(kuò)張，使得開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)冀K繃得很緊，風(fēng)險(xiǎn)始終如影相隨。

　　因而，對于開發(fā)商資金鏈存在的斷裂風(fēng)險(xiǎn)，必須予以高度重視，其中，尤其要避免開發(fā)商通過囤積居奇，在房地產(chǎn)市場上演空手套白狼的游戲。否則，當(dāng)游戲曲終人散，留下來的將是一片難以收拾的狼藉。來源：上海證券報(bào)

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