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    徐明是某圖書出版公司的編輯，月收入7000元。從今年3月開始，他就準備買房，隨后便考察了天鵝灣、沿海·賽洛城、東恒時代二期、壹線國際等多個東部樓盤。他最后選定了沿海·賽洛城。“當時我咨詢得到的單價為7400元，覺得有點貴，所以想再等等看。誰知在4月6日，就驟升到7800元。一周后，又被告知部分戶型已漲至8200元。”半個月后，九部委聯(lián)合出臺房地產(chǎn)新政。徐明認為，經(jīng)過這輪宏觀調(diào)控后，北京的房價可以穩(wěn)定。這種預(yù)期促使他暫緩購房，開始觀望。

　　“但半年多來，我發(fā)現(xiàn)所看的樓盤均在快速地漲價，我有點兒慌了神”，徐明說，此后一有開盤信息他就往樓盤跑，但領(lǐng)不到號。12月16日，徐明沒有拿到沿海·賽洛城的房號。下午，他連忙趕往另一開盤的項目———位于東五環(huán)外定福莊的蘋果派。這一次，徐明排到了號并開始選房，但業(yè)務(wù)員告訴他，選完房子后需要馬上簽訂認購合同。否則就意味著自動放棄選房。“業(yè)務(wù)員說，這個房號有很多沒有排到的購房者想要。所以，在不到1個小時內(nèi)，我就將房子買了下來。”徐明說話時帶著無奈的笑。

　　事實上最近一段時間，像徐明一樣看到房價不斷上漲、擔心買不到房的人不在少數(shù)。在北京房價持續(xù)上漲之后，恐慌性購房的跡象漸現(xiàn)。

　　現(xiàn)象：房價持續(xù)上漲，排號買房

　　半年間個別項目每平米漲1600元；排號的人太多了，放出來的號卻很少，感覺好像總是買不到房子

　　與徐明一樣遭遇購房恐慌的還有朱曉敏。今年8月初，朱曉敏接到沿海·賽洛城業(yè)務(wù)員的電話，“現(xiàn)在均價8700元/平米，再不買就只能等年底的五期，到時的價格肯定會上漲”，建議朱曉敏趕快下定決心排隊選號購買，否則“越等越貴”。由于該項目精裝修售價是同區(qū)域樓盤中較低的，而且戶型以90平米左右的中小戶型為主，總價較適中，因此每期開盤因排號者眾，皆通過搖號的方式來確定最終的買家。

　　而與此同時，國家以及北京市頻繁出臺對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，而且每個政策背后都表明政府有關(guān)部門嚴格執(zhí)行調(diào)控的態(tài)度。這給了朱曉敏更為良好的心理預(yù)期———北京的房價能恢復(fù)到一個合理的區(qū)間。因此，雖然業(yè)務(wù)員非常執(zhí)著地定期將沿海·賽洛城的價格變化和新開盤等信息及時告訴朱曉敏，但朱曉敏依然不為所動。

　　“直至從冬季房展會出來，我才知道在五環(huán)里想買到9000元/平米的房子已經(jīng)很難了。沿海·賽洛城3月時才7400元/平米，12月16日五期開盤時均價9000元/平米。同樣一套100平米的房子，我大約需要多付15萬元。”朱曉敏突然間感到當初業(yè)務(wù)員說的“越等越貴”并非是危言聳聽。因此，當她接到沿海·賽洛城五期即將開盤的消息后，急忙跑到售樓處去排號，但她前面已經(jīng)有好多人在排隊了。“排號的人太多了，而開發(fā)商放出來的號卻較少，感覺好像總是買不到房子。好多購房者都不再挑戶型和朝向，只要能買到房子就可以了。”朱曉敏說。

　　11月日均銷售期房482套

　　半年過去了，購房者持幣觀望后卻發(fā)現(xiàn)房價依舊上漲，年底前就出現(xiàn)了購買力的集中釋放

　　進入11月，北京房地產(chǎn)市場的購買力一下子爆發(fā)了出來。來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，該月住宅期房網(wǎng)上簽約量達到日均482套，僅略低于今年3月和4月。而12月2日、9日及10日，住宅期房的簽約量均為609套。

　　12月16日，位于望京核心區(qū)的東亞·望京中心開盤。據(jù)該項目銷售經(jīng)理張歡透露，開盤當天就認購320套，認購額達1.9億元。同一天開盤的沿海·賽洛城及蘋果派也有很多人排隊等待領(lǐng)號選房買房。

　　“進入11月份后，購房者追漲購買的情緒非常強烈。”東部一開發(fā)商告訴記者，從11月開始，其項目的銷售出奇地好，“我們每次開盤只推出200多套房子，而排號的購房者都超過200人，每次都有領(lǐng)不到房號的。”“只要新開一次盤，不管開盤時間相隔多短，價格總比上次要高出一些。上次沒有排到號的只能等下一次開盤，但總價就可能有好幾萬元的差別”，該開發(fā)商說。

　　在記者采訪過程中，很多市民也用“恐慌”來形容自己的感受。“每次開盤現(xiàn)場都是好多人，而新開一次盤的價格都會漲價。我們擔心買得越晚，房價漲得越高，而且越來越買不到好房子。”多數(shù)準備買房者都有這樣的心態(tài)。

　　揭秘：摸清人頭準備開盤漲價，內(nèi)部人員先拿號霸好房

　　三期開盤前摸底發(fā)現(xiàn)，意向客戶遠超過樓房總數(shù)，于是開盤價在原有的基礎(chǔ)上提高了300元/平米

　　銷控、開盤、排號等銷售手段，在目前樓市中充當著開發(fā)商推高房價的幫手的角色。

　　廣渠路某項目一位售樓人員告訴記者，現(xiàn)在每次項目開盤前，都由業(yè)務(wù)員聯(lián)系意向客戶進行摸底登記，然后根據(jù)其潛在買家的數(shù)量來調(diào)整售價。“我們的價格制定很簡單，首先根據(jù)開發(fā)成本和要達到的利潤需求，然后初步制定一個內(nèi)部價格，最后綜合具有意向購買的人數(shù)上浮開盤價格。比如，我們在三期開盤前摸底發(fā)現(xiàn)，意向客戶遠超過樓房總數(shù)，于是開盤價在原有的基礎(chǔ)上提高了300元/平米。”

　　在放量方面，據(jù)該人士透露，按照開發(fā)進度，開發(fā)商一次開盤就要拿出600多套房子，但他們會分樓棟或分批辦理預(yù)售許可證，有時還故意放緩辦理的進度。“如果有幾棟樓同一批獲準預(yù)售，我們一般是先拿出一棟樓的部分房號銷售，等房子被購房者‘一搶而光’后，便迅速提價。”

　　位于東部的某個熱銷項目則采用電腦排號的方式來放號。但據(jù)知情者透露，事實上，靠前的房號早已經(jīng)由開發(fā)商組織內(nèi)部員工領(lǐng)得，真正的購房者所排的號都屬于靠后的位置。這一方面給購房者造成排號人不斷、項目熱銷的局面，同時又利用手中靠前的房號把好房子留下來，然后以房子朝向好、位置好等理由提高售價后再放出來銷售。

　　質(zhì)疑：“3天開盤令”有對策，業(yè)界建議嚴格監(jiān)管

　　只要在3天內(nèi)拿出一整棟開盤銷售，就符合新規(guī)，不需要全部一次性推出。這給開發(fā)商有可操縱的空間

　　雖然北京市建委要求開發(fā)商取得預(yù)售許可證3天內(nèi)必須整棟開盤銷售，但部分開發(fā)商并未真正地執(zhí)行。記者對市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的已取得預(yù)售許可證的樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，尚東庭等多個項目雖在網(wǎng)上顯示已經(jīng)開盤，但記者向其售樓部咨詢得到的信息卻是“尚未開盤銷售”。

　　同時，該網(wǎng)顯示，沿海·賽洛城12月13日取得了包括D6、D7―D9等12個樓座993套房子的預(yù)售許可證。按照建委的規(guī)定，在取得預(yù)售許可證后3天內(nèi)必須至少有一整棟開盤銷售。12月16日，開盤銷售的有D8號樓和D10號樓，其中，D10號樓269套，D7―D9號共181套，也即不到500套房，不及獲預(yù)售總套數(shù)的一半。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示，多棟樓同批次獲預(yù)售許可的，只要在3天內(nèi)拿出一整棟開盤銷售，就符合新規(guī)，不需要全部一次性推出。這就給開發(fā)商有可操縱的空間，比如，通過銷控、頻繁漲價等方式制造一種緊張的狀態(tài)，導(dǎo)致購房者不理智的恐慌性購買。在目前實際供應(yīng)量相對不足的情況下，建議有關(guān)部門更好地監(jiān)管。

　　市建委有關(guān)官員接受記者咨詢時表示，目前建委對開發(fā)商取得預(yù)售許可證后3日內(nèi)開盤銷售的監(jiān)管，主要是根據(jù)消費者在市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的信息顯示情況和投訴，“目前北京樓盤幾乎都能做到在規(guī)定期限內(nèi)開盤銷售，至于個別情況則需要具體了解后再作處理。”

　　■業(yè)內(nèi)剖析

　　購房心態(tài) 年底前購買力集中釋放

　　在中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰看來，今年6月正式執(zhí)行9部委新政后，北京好多購房者最初對新政的心理預(yù)期非常好，認為在今年的調(diào)控下北京房價會有所變化，甚至上漲太快的項目有可能回落。

　　但半年過去了，購房者持幣觀望后卻發(fā)現(xiàn)房價依舊上漲，出于“買漲不買跌”的心理，年底前就出現(xiàn)了購買力的集中釋放。

　　首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授張躍慶分析說，開發(fā)商每次開盤的放量都是一定量的，而買家則是其積攢了好長時間的。這樣的表象，是讓購房者接納這樣的信息：你不買，大把的人來買。

　　但業(yè)內(nèi)人士分析，這些群體實際上組成的是一個金字塔式的，對房子需求最多的人正是經(jīng)濟上不夠?qū)捲５娜耍麄儠模骸艾F(xiàn)在不買，今后的房子還會漲”。

　　市場供應(yīng) “金九銀十”開盤量明顯減少

　　“供求關(guān)系決定房地產(chǎn)的銷售價格。”中國住宅及房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌指出，年底出現(xiàn)的購房者恐慌性購買，主要是購房者認為目前市場上住宅供應(yīng)量在減少，擔心購買不到價格適中且自己能承受得起的住宅。

　　來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，從今年9月份開始的連續(xù)3個月，住宅期房新增供應(yīng)量都小于當月銷售量，這是近年來首次出現(xiàn)的新增供應(yīng)小于銷售量的情況。尤其是傳統(tǒng)銷售旺季的“金九銀十”，新開樓盤明顯減少。

　　“這主要是今年6月份北京在執(zhí)行90平米70%政策時，有關(guān)部門對住宅規(guī)劃審批采取一刀切后的結(jié)果。”北京雅寶恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理朱仲林認為，在執(zhí)行九部委新政中，北京有關(guān)部門有3個多月的時間停止了對住宅項目的開發(fā)規(guī)劃審批工作，這使得部分計劃在今年下半年入市銷售的項目因此而被迫推遲。據(jù)一開發(fā)商透露，推遲入市的樓盤數(shù)量很多。

　　雖然對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控從2005年就開始，市場上也出現(xiàn)部分持幣待購者。“但需求市場受宏觀調(diào)控影響微乎其微，而市場供給受宏觀調(diào)控影響卻在下降，供需缺口出現(xiàn)增大的勢頭。”中大恒基不動產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理王述認為，2005年包括期房、現(xiàn)房及存量房的住宅需求總量為4079萬平米，基本與2004年的4156萬平米持平。

　　“供應(yīng)量的減少在今年下半年開始就出現(xiàn)了苗頭，再加上開發(fā)商的推波助瀾，必然使購房者產(chǎn)生一種房源非常緊缺、好房難求、房價繼續(xù)上漲，看好就趕緊買，‘買早便宜’的心理。”張躍慶如是說。

　　李文杰表示，明年下半年可能會出現(xiàn)住宅集中供應(yīng)的局面，尤其是90平米左右中小戶型會增多。（來源：新京報）