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　　中國(guó)這幾年房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，租金卻基本不變，說明房?jī)r(jià)上漲多為非理性。大量資金為追求高利潤(rùn)涌入這個(gè)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度加深。地方政府助推，國(guó)內(nèi)外熱錢與房地產(chǎn)泡沫互相促進(jìn)，吸引潛在購房者蜂擁追捧，成就了現(xiàn)今的高房?jī)r(jià)、開發(fā)商的高利潤(rùn)以及經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)，這種發(fā)展模式是非常危險(xiǎn)的。

　　我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入快速上升軌道，已持續(xù)六七年時(shí)間，期間與宏觀經(jīng)濟(jì)彼此推動(dòng)，特別受到奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)等重大事件影響，先是北京、上海等大城市，之后是二三線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)。數(shù)據(jù)顯示，2006年10月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.6%，北京以10.7%漲幅居全國(guó)之首，最近的連續(xù)５個(gè)月同比漲幅超10％，中心城區(qū)二手房單價(jià)突破萬元關(guān)口。房?jī)r(jià)的非理性上漲，明顯表現(xiàn)出泡沫特征，且有愈演愈烈之勢(shì)。而今，奧運(yùn)會(huì)等的促漲作用已近強(qiáng)弩之末，宏觀調(diào)控如影隨形，房地產(chǎn)價(jià)格還能狂漲多久？

　　自2005年初房地產(chǎn)“新政”啟動(dòng)以來，中央政府推出了一系列疾風(fēng)驟雨式的密集調(diào)控措施，這種措施在今年內(nèi)更以強(qiáng)勁的姿態(tài)推進(jìn)。3月5日，總理政府工作報(bào)告明確提出，繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房?jī)r(jià)上漲過快問題，進(jìn)一步表明中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。從2006年4月起，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控房?jī)r(jià)措施，明確房?jī)r(jià)上漲責(zé)任在地方政府。5月11日，七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》。7月24日六部委又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》等。

　　政策出臺(tái)需要市場(chǎng)一個(gè)消化過程。近年來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施越來越細(xì)、力度越來越大，但效果一直不理想，全國(guó)大多數(shù)城市房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，部分中心城市房?jī)r(jià)上漲加速。各地房?jī)r(jià)上漲沖動(dòng)大，地方政府對(duì)宏觀調(diào)控措施有明顯軟化和抵觸行為，使宏觀調(diào)控措施滯后效應(yīng)甚為明顯，中央政府對(duì)這種調(diào)控效果甚為不滿，可以想象，如果調(diào)控時(shí)滯期過去，仍未看到政策效果的話，宏觀調(diào)控政策定會(huì)再次重拳出擊，抑制高企的房?jī)r(jià)。在市場(chǎng)供過于求、資金來源趨緊的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)走高將日趨艱難。

　　從目前看，房地產(chǎn)業(yè)無論交易量，還是交易面積都在下降，開發(fā)商資金壓力加大，部分開發(fā)商已把土地所有權(quán)抵押給多家銀行，北京高檔住宅成交量出現(xiàn)慘跌局面，各個(gè)售樓處門前冷落，“有價(jià)無市”局面日趨明顯。資料顯示，體現(xiàn)供求關(guān)系的市場(chǎng)消化系數(shù)（市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)吸納量/市場(chǎng)有效供應(yīng)量）已由去年1－9月的1.10649大幅下降為今年1－9月的0.5783。此數(shù)據(jù)表明購房者的觀望氣氛濃厚，市場(chǎng)消化能力減弱。

　　有報(bào)道稱，最近山西煤老板組成的“看房團(tuán)”到北京看房，但訂單寥寥，顯示出北京房產(chǎn)已非比從前。以前開盤前有大批購房者通宵達(dá)旦排隊(duì)，現(xiàn)在開發(fā)商需付錢請(qǐng)購房團(tuán)來看房，房地產(chǎn)市場(chǎng)的賣方市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。同時(shí)，以前大量流入中國(guó)購買房地產(chǎn)的熱錢，很可能擇機(jī)選擇拋售，對(duì)房?jī)r(jià)將有促跌作用。外資購房設(shè)限，開發(fā)商為這部分資金準(zhǔn)備的供應(yīng)量將成為空置房。近年來中國(guó)房?jī)r(jià)一路上漲，但是空置面積始終高達(dá)１億平方米以上。商品房銷售一旦出現(xiàn)困難，實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)商很可能會(huì)垮掉。這些房地產(chǎn)商在垮掉前會(huì)拋售未售出的房產(chǎn)。巨大的空置面積，使高房?jī)r(jià)無以為繼。

　　資產(chǎn)的價(jià)格會(huì)有一定的泡沫，但泡沫總是要崩潰的。而且，泡沫越是接近崩潰，價(jià)格上升就越快。從理論上看，泡沫存在概率越小，需要用來補(bǔ)償泡沫破裂損失的預(yù)期收益就越大。房?jī)r(jià)無理由快速增長(zhǎng)正預(yù)示著泡沫崩潰即將來臨。此外，令人對(duì)高房?jī)r(jià)懷疑的是，如今房子租金較為便宜，也相對(duì)穩(wěn)定。甚至有些地方租金反而下跌。一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)應(yīng)該與房屋租金同步上漲。可是中國(guó)這幾年房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，租金卻基本不變，說明房?jī)r(jià)上漲多為非理性。大量資金為追求高利潤(rùn)涌入這個(gè)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度加深。

　　目前看，房地產(chǎn)泡沫還會(huì)維持一段時(shí)間。其原因，一方面資產(chǎn)價(jià)格泡沫一旦形成有個(gè)自我維持期；另一方面，政策有個(gè)時(shí)滯期，市場(chǎng)上大多未封頂樓盤已批準(zhǔn)預(yù)售近半年甚至更長(zhǎng)，正常情況下銷售回款多，開發(fā)商還未顯現(xiàn)出資金鏈問題。政策的真正效應(yīng)會(huì)在2007年年中見效。事實(shí)上，房產(chǎn)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力應(yīng)歸結(jié)于現(xiàn)行房地產(chǎn)融資模式與預(yù)售制度。房地產(chǎn)開發(fā)需要大筆資金，預(yù)售可提前回籠資金，房地產(chǎn)商就可造成一種氣氛，讓消費(fèi)者產(chǎn)生房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，從而刺激需求。近些年，地方政府助推，國(guó)內(nèi)外熱錢與房地產(chǎn)泡沫互相促進(jìn)，吸引潛在購房者蜂擁追捧，成就了現(xiàn)今的高房?jī)r(jià)、開發(fā)商的高利潤(rùn)以及中國(guó)的高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這種發(fā)展模式是非常危險(xiǎn)的。

　　如今，距北京2008年奧運(yùn)會(huì)開幕還有一年半時(shí)間。由于預(yù)期2008年后北京房?jī)r(jià)可能發(fā)生變化，一些人將及早采取行動(dòng)，出手囤積的房產(chǎn)，這很可能成為房?jī)r(jià)下跌的導(dǎo)火索，若恰巧發(fā)生在調(diào)控效果顯現(xiàn)的明年年中，那么2007年下半年或2008年上半年，北京房?jī)r(jià)將很可能發(fā)生理性回歸，而且整體房?jī)r(jià)下調(diào)將不可避免，而其他地方的房?jī)r(jià)也可能會(huì)隨著北京房?jī)r(jià)的回落而趨于理性。來源：上海證券報(bào)