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    12月12日，萬科發(fā)布公告稱其定向增發(fā)的42億獲得證監(jiān)會批準。僅在深圳就有金地、深天健(12.34,0.15,1.23%)、深南光等多家上市類地產(chǎn)公司發(fā)布了定向增發(fā)方案，隨著定向增發(fā)，更多主體被捆綁進入了地產(chǎn)企業(yè)的利益鏈之中。另一方面，自今年上半年以來，數(shù)十家地產(chǎn)企業(yè)借殼上市、非地產(chǎn)類上市公司通過資產(chǎn)置換，將其大股東的地產(chǎn)資產(chǎn)裝入上市公司之中，從而轉(zhuǎn)身為一家地產(chǎn)類上市公司。

　　在本輪地產(chǎn)調(diào)控之中，銀行試圖通過行政、利率政策限制對地產(chǎn)企業(yè)的貸款以使銀行體系盡量遠離地產(chǎn)過度投機的風險。但是，房地產(chǎn)作為資本推動型的產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在調(diào)控的大背景之下紛紛尋求銀行體系之外的資金，一路走牛的股市成為大多數(shù)企業(yè)融資的一致目標。而無論是通過定向增發(fā)進入地產(chǎn)圈的更多主體，還是以借殼、收購等方式進入股市的地產(chǎn)企業(yè)，其風險無一不系于房地產(chǎn)市場進一步上漲，而仍在持續(xù)的地產(chǎn)調(diào)控對房地產(chǎn)市場的風險是否由銀行轉(zhuǎn)入資本市場？

　　資金流向房地產(chǎn)的渠道大拓展

　　收緊房地產(chǎn)信貸是本輪以抑制房價上漲、調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主要目標的調(diào)控手段之一。另一方面，信貸收緊被視為房地產(chǎn)市場整合時機的到來，融資拿地成為房地產(chǎn)企業(yè)尋求未來生存、發(fā)展空間的關(guān)鍵節(jié)點。信貸收緊卻又適逢股市走牛，資本市場成為房地產(chǎn)企業(yè)尋求融資的最佳平臺。

　　謝國忠近期著文認為，中國政府對信貸的限制只是減慢了資金流入房地產(chǎn)市場的步伐，并未能消除金融體系中過多的流動性。而一旦有了將資金從銀行體系引入房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場的渠道，流動性過剩就會導致資產(chǎn)價格的膨脹。

　　這種渠道正在形成。銀行資金流向房地產(chǎn)市場盡管受到一定限制，但是，通過資本市場的種種融資手段，更多的資金正在以各種方式流入房地產(chǎn)市場。

　　地產(chǎn)類上市公司的定向增發(fā)融資，使更多的非地產(chǎn)類企業(yè)的資金流入了地產(chǎn)企業(yè)。萬科被市場認為是使用了所有融資手段的地產(chǎn)公司。今年7月，萬科公布了一個42億的定向增發(fā)計劃，募集資金將用于在北京、武漢、成都等地獲得的8個項目的開發(fā)。萬科定向增發(fā)的對象為10家機構(gòu)，其中萬科的第一大股東華潤認購了此次增發(fā)的7億股中的1.1億股。

　　本次萬科增發(fā)已于12月12日獲得證監(jiān)會批準。而一周之前，深天健(000090)在8月份公布的定向增發(fā)融資4億的方案亦獲得通過。12月5日，金地集團(16.6,1.23,8.00%)(600383)發(fā)布公告擬定向10個機構(gòu)增發(fā)2.66億股，擬募集資金30億用于金地11個項目的開發(fā)。8月23日，深南光發(fā)布公告擬定向增發(fā)1.4億股，其大股東及關(guān)聯(lián)公司認購不少于40%。

　　上海一家券商的投行副總告訴記者，目前上報證監(jiān)會的定向增發(fā)項目有100多家，甚至超過了IPO的項目數(shù)，其中相當大一部分是房地產(chǎn)公司的項目。

　　除了定向增發(fā)之外，萬科的融資方式還采取了直接聯(lián)手開發(fā)的合作方式。7月18日，萬科公布與華潤合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，華潤將投入不超過41.5億。

　　已經(jīng)上市的地產(chǎn)公司正在通過資本市場融資。已上市的地產(chǎn)公司相對規(guī)模都比較大，另一方面，深圳綜合研究院研究員周旭教授表示，目前銀行對于一些大的房地產(chǎn)企業(yè)的信貸還是非常支持的，限制的更多的是中小型地產(chǎn)公司。而未上市的中小型地產(chǎn)公司今年以來以各種方式大量進入資本市場。

　　今年以來已有超過30家公司通過收購上市公司或者上市公司定向增發(fā)收購關(guān)聯(lián)股東的地產(chǎn)資產(chǎn)，實現(xiàn)以地產(chǎn)為主的公司上市。包括ST環(huán)球(7.24,0.15,2.12%)(000718)定向增發(fā)收購實際控制人江蘇乾陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，冠城(600067)定向增發(fā)收購北京京冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，沿海控股收購ST豐華(600615)實現(xiàn)在國內(nèi)上市。

　　多方面的風險

　　上市地產(chǎn)公司、非上市地產(chǎn)公司通過各自手段從資本市場融資，資金通過各種渠道向房地產(chǎn)行業(yè)匯聚。而這種匯聚，無論是短期、中長期都存在較大的風險。

　　一位業(yè)內(nèi)人士分析認為，目前證券市場的房地產(chǎn)企業(yè)定向增發(fā)、借殼上市等都存在較強的資本套利驅(qū)動。以增發(fā)為例，定向增發(fā)的股份鎖定期一般是6個月，按照目前證券市場的狀況，很多機構(gòu)可以借機套利。

　　事實上，在當前的股市，定向增發(fā)、房地產(chǎn)企業(yè)收購上市公司進行資產(chǎn)置換都是作為股價利好的題材被炒作。比如12月11日，萬科公布其定向增發(fā)獲批前一天，股票漲停。由于今年以來ST豐華(600615)一直盛傳被沿海控股收購，并轉(zhuǎn)換成為地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司，今年完成，ST豐華目前的股價較年初翻了一倍多，盡管其目前的市盈率為負的162倍。

　　近兩個月以來，以萬科為代表的地產(chǎn)股受到追捧，地產(chǎn)類上市公司股價普遍上漲，一位分析人士認為，2007年新的會計準則實施之后，對地產(chǎn)類資產(chǎn)的重新評估增值將會進一步拉高股價。即便定向增發(fā)鎖定期為12個月的機構(gòu)，今年獲得定向增發(fā)的機構(gòu)，在明年普遍可以獲利離場。

　　上海一家券商的投行副總對記者表示，對于定向增發(fā)，證監(jiān)會目前已經(jīng)開始加以限制，鼓勵上市公司使用公募增發(fā)或轉(zhuǎn)債方式再融資。

　　而更為關(guān)鍵的風險在于，無論是眾多機構(gòu)投資于房地產(chǎn)上市公司股權(quán)，或者是非上市類地產(chǎn)公司借殼上市，均是因為房地產(chǎn)行業(yè)的獲利前景被普遍看好。而一旦房價下跌，可能會引發(fā)整個房地產(chǎn)資金體系的風險。

　　周旭分析認為，大量投資涌向房地產(chǎn)，一是因為人民幣升值因素，二是大家都是基于目前高企的房價所導致的房地產(chǎn)企業(yè)利潤很高。

　　周旭分析認為，一旦房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大幅度下跌，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤就會大幅縮水。當前很多房地產(chǎn)企業(yè)儲備的項目又都是近兩年房地產(chǎn)投資過熱的市場之下競拍所得，即便以國內(nèi)運營最為優(yōu)秀的地產(chǎn)企業(yè)萬科之一其凈利潤約為12%，如果房價出現(xiàn)10%以上普遍下跌，那地產(chǎn)企業(yè)利潤可能會大大降低。

　　事實上，包括房地產(chǎn)企業(yè)、投資機構(gòu)對房地產(chǎn)的普遍看好仍然是基于房價在現(xiàn)在基礎(chǔ)上保持穩(wěn)定或者穩(wěn)定增長的預(yù)期之下。以萬科為例，在萬科定向增發(fā)的42億中，其中有一個位于武漢的武漢京漢大道項目，根據(jù)萬科預(yù)估的數(shù)據(jù)，由于拿地價較高，萬科的開發(fā)成本已達到5609元/平方米，預(yù)計銷售價為7630元/平方米，而2006年上半年武漢住宅成交均價為3886元/平方米。來源：經(jīng)濟觀察報網(wǎng)