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    “近期我們都在積極尋求海外基金的合作。”鵬欣房產(chǎn)副總經(jīng)理徐洪林表示，由于集團改變了以往住宅銷售“短平快”的經(jīng)營模式，因此，除了銀行等常規(guī)融資渠道外，會有一些新的嘗試，而尋求與海外基金聯(lián)姻就是其中之一。

    年底原本是開發(fā)商的融資高峰，銀行對開發(fā)商貸款門檻提高，信托公司又關上了房地產(chǎn)信托的大門，大型的開發(fā)商紛紛通過配發(fā)新股或者發(fā)行債券融資，而中小開發(fā)商只有通過轉讓股權渡過難關。從11月開始，開發(fā)商們投入到一場融資的熱潮中。

    上市公司紛紛配新股

    萬科通過配新股融資42億元，成就了中國房地產(chǎn)業(yè)最大一次股市融資。而萬科并非年底以來，首家通過配發(fā)新股融資的房地產(chǎn)公司。萬科日前發(fā)布公告，向特定對象非公開發(fā)行股票方案獲得中國證監(jiān)會批準。

    據(jù)了解，深萬科此次配售每股發(fā)行價不低于5.67元，數(shù)量不超過7億股(含7億股)，募集總額不超過42億元。

    此前，金地、金融街、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、上海置業(yè)、上海證大等公司都紛紛配售新股。

    12月7日，上海置業(yè)以每股2.42港元配售3.42億股，其中2.12億股或62％是新股，其余1.3億股或38％是舊股，將集資5.13億港元。公司大股東兼主席施建可套現(xiàn)3.15億港元。配售完成后，該公司最大單一股東GoodTimesResourcesLtd的持股量將由42.05％降至31.7％。GoodTimesResources由上海置業(yè)主席施建及其家族成員持有62％權益。

    上海證大也在近期配售8億股新股，每股0.315港元（折讓約8.7%），集資凈額2.4億港元，將主要用在內(nèi)地收購物業(yè)。配售股份占擴大后股本的14.01%；完成后，主席兼大股東戴志康的持股將由現(xiàn)時55.67%，攤薄至47.87%。

    金地集團公司12月6日發(fā)布公告，共通過定向增發(fā)新股方式計劃募集資金約30億元。

    “金地集團的在建項目比較多，又頻頻在全國的主要城市出手拿地。因此，在資金上會有所緊張。”中原證券分析師表示。公告稱，金地集團此次所募資金，將用于公司下屬的11個項目，其中3個項目涉及北京，分別為金地中心項目、格林小鎮(zhèn)項目和四惠項目。

    新上市地產(chǎn)公司頻發(fā)債券

    大型上市公司通過配發(fā)新股融資，今年新上市的地產(chǎn)公司則通過發(fā)債券或高級票據(jù)融資。包括掛牌上市、發(fā)行票據(jù)等多種方式。

    比如今年7月先后在香港掛牌上市的世茂房地產(chǎn)和綠城中國就于11月分別宣布，將發(fā)行6億美元票據(jù)和發(fā)行本金總額為4億美元的7年期高級票據(jù)。

    據(jù)悉，這些開發(fā)商集資所得都將用在償還債務、發(fā)展現(xiàn)有和新增項目、營運資金等方面。市場分析師認為，因為調(diào)控的影響，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)惜貸或者是不貸，而信托、REITs等融資渠道的要求也更加嚴格，這使開發(fā)商嘗試其他方式從資本市場籌集資金，預計未來一階段還會有更多開發(fā)商參與進來。

    中小型公司轉讓股權

    如果說手上有合適項目的開發(fā)商還算有融資的資本的話，那么另一些已無力支撐的房地產(chǎn)企業(yè)只好賣股權以求渡過難關。

    “一些大的上市公司面向資本市場發(fā)行債券，小的公司只能被迫割肉，開始轉讓產(chǎn)權。”上海中原研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示。

    上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,11月份房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、管理和中介企業(yè)在交易所掛牌進行產(chǎn)權轉讓的項目共計21個。其中不乏位于上海黃浦區(qū)最核心地段的幾個商業(yè)地產(chǎn)項目，也不乏與大型國有房企相關的資產(chǎn)轉讓。可見，無論多么有實力的房企，資金難題都不容忽視。

    馬冀表示，在政策的影響作用下,產(chǎn)權轉讓的大量進行，可能促使中小型房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè),行業(yè)內(nèi)部可能會面臨一次洗牌。

    此前，北京大學中國經(jīng)濟研究中心教授徐滇慶在某論壇上表示，在銀行將貸款門檻提升到35%后，開發(fā)商的資金缺口將達到3100億元，預計將有兩三成的開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)。（下接D4）

    少數(shù)公司尋求海外聯(lián)姻

    除了直接融資，少部分開發(fā)商也在嘗試與海外基金的合作。不過，由于海外基金選擇公司與項目比較謹慎。所以，與海外基金的聯(lián)姻需要較長一段時間的商談。

    “近期我們都在積極尋求海外基金的合作。”鵬欣房產(chǎn)副總經(jīng)理徐洪林在接受記者采訪時表示。他表示，由于集團改變了以往住宅銷售“短平快”的經(jīng)營模式，因此，除了銀行等常規(guī)融資渠道外，會有一些新的嘗試，而尋求與海外基金聯(lián)姻就是其中之一。

    此前，曾有媒體報道，鵬欣在與摩根士丹利商談合作事宜。合作將首先選擇集團位于楊浦的兩個酒店項目，但在此基礎上，并不排除其他更深入合作的可能性。

    多數(shù)開發(fā)商不會直接降價

    奇怪的是，雖然很多開發(fā)商對于資金十分饑渴，但是，從今年最后一屆房展會的情況來看，開發(fā)商并不傾向于通過直接降價促進銷售以增加銷售回款。

    中國指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟認為，在今年針對房地產(chǎn)市場的治理整頓過程中，中小開發(fā)商的資金鏈會更加緊繃，貸款到期、利息支付、工程款等資金壓力接踵而至。伴隨著銀行收縮貸款、樓盤銷售停滯等問題，上演資金“大挪移”的可能性愈發(fā)降低。

    陳晟表示，從今年的市場形勢看，政策層面更多注重于細節(jié)，對市場化供應源頭、保障化體系進行整頓和落實。按照市場趨勢分析，市場化的地價行情并不會產(chǎn)生降幅，房價則會保持平穩(wěn)發(fā)展，這樣一來，對于開發(fā)商來說，一系列調(diào)控政策的運行，將使得其利潤空間被壓縮，導致回報率下降。

    據(jù)中國指數(shù)研究院進行的一次業(yè)內(nèi)調(diào)研顯示，只有三成開發(fā)商認為目前的市場形勢會導致較多的降價銷售出現(xiàn)，多數(shù)仍然傾向于用“軟性營銷”方式來促進樓盤銷售。因此，年底市場或許會有匹配剛性需求的銷售手段大量出現(xiàn)。 （東方早報）