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■展望２００７（三）■中國經(jīng)濟時報記者 王小霞

    當(dāng)北京、上海等一線大城市的開發(fā)商們正在為一塊土地“搶”破頭時，不少精明的開發(fā)商早已將觸角伸向了二、三線城市。

    ２００６年一年中，萬科在天津掛起了東麗湖和水晶城項目的銷售大旗；中海地產(chǎn)在蘇州工業(yè)園區(qū)取得了２０萬平方米的居住用地；而在全國排兵布陣最早的陽光１００除在廣西柳州成功競得７．５萬平方米的地塊后又在山東東營取得新項目，這使得陽光１００在全國的據(jù)點達(dá)到了１３個城市。

    “萬科挺進天津、沈陽、佛山等地；首創(chuàng)置業(yè)進入太原、無錫等地；富力地產(chǎn)的觸角也伸向了天津、西安等地；陽光１００甚至成了很多房企挺進二、三線城市的榜樣……”一位正打算進軍外地市場的京城開發(fā)商向中國經(jīng)濟時報記者表示，如果說２００６年很多房企還在觀望中，那么，２００７年將是房地產(chǎn)企業(yè)集中向二、三城市挺進的“火紅”之年。

    二、三線城市成香餑餑

    “二、三線城市目前是地產(chǎn)界關(guān)注的焦點市場。”最早在全國二、三線城市進行擴張的陽光１００公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖在接受中國經(jīng)濟時報記者專訪時表示，目前的一線城市競爭已經(jīng)相當(dāng)激烈，而二、三線城市市場正處于成長階段，土地資源豐富、市場競爭相對平和，是房地產(chǎn)企業(yè)的最佳戰(zhàn)略選擇。

    陽光１００是最先嗅到二、三線城市偌大商機的房地產(chǎn)企業(yè)，但絕非是最后一個。前不久，富力地產(chǎn)在西安召開新聞發(fā)布會，醞釀已久的西安富力城正式亮相；在此之前，雅居樂集團與海南省陵水黎族自治縣簽訂１３０億元的旅游地產(chǎn)開發(fā)項目，項目規(guī)劃面積２．３萬畝；中海地產(chǎn)在蘇州工業(yè)園區(qū)也取得２０萬平方米居住用地；華潤置地以掛牌方式獲得蘇州市一塊住宅用地，地價高達(dá)７．８５億元。而在此之前，華潤置地已經(jīng)取得湖南長沙星沙國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的商住地塊，土地規(guī)模為４８萬平方米……凱德置地、世茂、新世界等品牌房企也均在二線城市頻頻出手。

    “一些并不引人注目的二線城市名字開始出現(xiàn)在知名房地產(chǎn)公司開拓名單中：西安、長沙、廈門、太原……”范小沖說，陽光１００在不久前已經(jīng)進入了三線城市如廣西柳州、山東東營。“不用等太久，這個名單就可以拉得更長。”

    今年以來針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控一浪高過一浪。而在二、三線城市，盡管身在其中的開發(fā)商們大都謹(jǐn)慎行事，但拿地、開工、銷售工作卻有條不紊。與內(nèi)資地產(chǎn)商在二、三線城市四處出擊相同的是，外資地產(chǎn)巨頭也聞風(fēng)而動：在上海獲利頗豐的香港地產(chǎn)巨鱷恒隆地產(chǎn)表示，２００７年前將在上海以外的１０個城市，每年購入３到４塊大型土地，共建約１０個購物商場；新加坡嘉德置地在華的全資子公司凱德置地，計劃在２０１４年前在成都開發(fā)５到７個項目。

    凱德置地高層表示，之所以青睞二線城市，原因有四個方面：經(jīng)濟充滿活力，居民購買力迅速提高；城市發(fā)展快，市場空間及前景廣闊；都在加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，招商引資環(huán)境良好；本地房地產(chǎn)業(yè)起步晚，競爭相對較弱。據(jù)英聯(lián)國際不動產(chǎn)研究分析，目前幾大主要二線城市開發(fā)項目的平均利潤能夠達(dá)到３０％，而上海房地產(chǎn)投資收益率已經(jīng)只有７％－８％左右。

    比起北京、上海等房地產(chǎn)市場越來越白熱化的競爭和越來越稀少的資源，以及越來越嚴(yán)峻的調(diào)控環(huán)境，二、三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的“空白”和滯后帶給了開發(fā)商很多信心。

    房價呈上漲趨勢、小戶型成主流

    雖然豐富的土地資源和寬松的政策環(huán)境帶給轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市的開發(fā)商很多信心，但這種信心顯然將在未來隨著大家的爭相進入而改變。“當(dāng)大家都關(guān)注二、三線城市時，這個市場的競爭也就隨之而來了。”范小沖告訴記者，２００１年陽光１００去濟南、天津等地尋求發(fā)展時，當(dāng)?shù)卣憩F(xiàn)得非常歡迎，積極從土地、招商政策等方面給予企業(yè)最大的支持。但現(xiàn)在，政府的態(tài)度不再像過去那么積極，企業(yè)之間的競爭也更加激烈。

    “去二、三線城市‘開疆拓土’的開發(fā)商越多，其地價上漲的速度也就越快，成本增加，房價必然呈上漲趨勢。”此前已經(jīng)在唐山、天津等地代理銷售多個項目的北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少峰在接受記者采訪時表示，外地開發(fā)商在當(dāng)?shù)啬玫氐某杀究隙〞哂诋?dāng)?shù)亻_發(fā)商。據(jù)媒體報道，２００５年天津外地開發(fā)商所獲土地面積占總成交面積的１５％，但交易金額卻占總交易金額的４０％。“外地開發(fā)商的開發(fā)成本高，所以必須做高端物業(yè)，否則根本不具備競爭力。”楊少峰告訴記者，品質(zhì)提升后，房價必須要有合理的上漲空間。

    與此同時，小戶型在２００７年將是二、三線城市的主流需求。“我們最近在南寧和柳州開盤的兩個新項目中，小戶型賣得特別火。”范小沖表示，小戶型永遠(yuǎn)是市場中賣得最好的。與范小沖持有同樣理論的業(yè)內(nèi)人士不在少數(shù)，楊少峰認(rèn)為，任何城市，購房人群基本是“金字塔”型，也就是對低總價、小戶型需求量最大的普通消費者占多數(shù)。“我在唐山代理的一個項目，早上八點半開盤，但到了１０點半時三百多套小戶型基本全部賣完了。”楊少峰說，新的宏觀調(diào)控政策要求９０平方米以下戶型占７０％，這預(yù)示著以后小戶型將成為市場主流。“有人擔(dān)心這樣小戶型會過剩，其實根本不可能，因為供應(yīng)在短期內(nèi)還無法滿足市場的需求。”

    不可避免的市場洗牌

    事實上，當(dāng)從一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)進入二、三線城市的品牌開發(fā)商在尋求商機的同時，也給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場帶來不小的震動，洗牌是不可避免的。“外地開發(fā)商在適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌龅耐瑫r，以雄厚的資金、先進的理念以及成熟的管理模式全面沖擊著當(dāng)?shù)亻_發(fā)商。”一位不愿意透露姓名的北京開發(fā)商告訴記者，二、三線城市有部分開發(fā)商并不是真正的開發(fā)商，而是投機商。“我曾在一個三線城市遇到一個開發(fā)商，其拿到了一個１６０畝的大項目，但手上的自有資金卻只有３０００萬元。”該人士表示，像這種開發(fā)商資金鏈隨時都會斷裂。

    “隨著政策越來越嚴(yán)，再加上很多品牌開發(fā)商進入，實力小、規(guī)模小的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商遲早要被淘汰出市場。”楊少峰告訴記者，現(xiàn)在有一些二、三線的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商已經(jīng)明顯感覺到了品牌開發(fā)商帶給他們的壓力。

    但與當(dāng)?shù)匦∫?guī)模開發(fā)商被淘汰出市場一樣，拓展二、三線城市同樣也會給品牌開發(fā)商帶來一些管理上的難題和風(fēng)險。２００６年９月６日，路勁基建（１０９８．ＨＫ）于聯(lián)交所發(fā)布公告，路勁基建與順馳集團業(yè)已簽署框架協(xié)議。孫宏斌以１２．８億元的資金，出讓了順馳中國５５％的股權(quán)，基本失去了順馳的控制權(quán)。“如果沒有宏觀調(diào)控，你想想順馳現(xiàn)在什么樣？”這是此前孫宏斌的肺腑之言，但現(xiàn)實卻是沒有“如果”，或許其他地產(chǎn)商要感謝順馳為他們提供了最為現(xiàn)實的“案例”以供警示。

    “我們每年都會有下一個年度具體的在全國擴張拿地的計劃。”范小沖對記者說。范小沖所言的這個計劃，其主要依據(jù)是本年度在全國各地項目的銷售回款總量，及其現(xiàn)有資金可以運作的銀行信貸總量，而絕對不會超出自身能力擴張，以此在財務(wù)上保持穩(wěn)健。“有些企業(yè)沒有走向二、三線城市的原因不是沒有資金，也不是沒有看到商機，而是面臨著管理能力以及成本控制的風(fēng)險。”范小沖說，跨地域開發(fā)必須解決好成本控制、品質(zhì)保障、資金良性運作等多個難題。

    記者從陽光１００了解到，在該集團已經(jīng)進入的３０多個城市，其土地購置的成本付出，基本上都由陽光１００在上一個財政年度內(nèi)計劃用于擴張的資金中支出，基本不會借用信貸手段支付土地購置成本。而且，在通過招牌掛獲取土地之后，也將在規(guī)定時間內(nèi)支付清土地出讓金。“這樣，在后期的預(yù)售等政府審定方面，就不會出現(xiàn)問題，從而形成一個完整的資金鏈條，這樣，每一個項目就都是健康的。” 范小沖向記者解釋。

    “進軍二、三線城市的商機人人都能看得到，但并不是人人都能賺得到錢。房地產(chǎn)企業(yè)只有將自身成熟的戰(zhàn)略模式、管理和品牌，與資本市場進行有機結(jié)合，才能完成從機會到價值的轉(zhuǎn)換，從而實現(xiàn)企業(yè)量級的躍升。”２００７年，二、三線城市的房地產(chǎn)市場一定會是一個熱鬧的市場。