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■展望２００７（一）■中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者 周雪松

    “房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，不僅老百姓不允許，宏觀調(diào)控部門也不允許。”１２月８日，國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)部部長(zhǎng)范劍平在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，２００７年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭將進(jìn)一步得到遏制，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)進(jìn)一步回落，樓市亦將更加趨于理性。

    “今年宏觀調(diào)控的效果九、十月已開(kāi)始顯現(xiàn)，十一、十二月以及明年一月，將進(jìn)一步顯現(xiàn)。這些調(diào)控措施如能得到落實(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)不出現(xiàn)反彈的可能性大。”范劍平說(shuō)，從整體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的。不過(guò)，他同時(shí)表示，北京等“個(gè)別城市確實(shí)有泡沫。”

    值得關(guān)注的是，１２月５至１２月７日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在京舉行，會(huì)議提出，明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之一就是要加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控。這次會(huì)議強(qiáng)調(diào)：“要注意加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控”；“要在政策落實(shí)上狠下工夫，確保中央各項(xiàng)方針政策和工作落到實(shí)處。”與此同時(shí)，會(huì)議還就建立健全廉租住房制度，改進(jìn)規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，以及不斷改善城鎮(zhèn)低收入困難群眾的住房條件等內(nèi)容進(jìn)行了專門部署。

    另有專家表示，假若一線城市房?jī)r(jià)上漲仍然較快，明年可能將面臨更嚴(yán)厲調(diào)控。

    京城樓市出現(xiàn)泡沫？

    “房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際沒(méi)有用，效果不大，怎么調(diào)控都沒(méi)有用。”１２月７日，記者致電國(guó)內(nèi)一知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，擬請(qǐng)其談一談?dòng)嘘P(guān)房地產(chǎn)調(diào)控方面的話題，出乎記者意料的是這位不愿具名也不愿談?wù)撨@一話題的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，竟然對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控持相當(dāng)消極和悲觀的看法。

    他說(shuō)：“不管怎么調(diào)控實(shí)際都不管用，越調(diào)控，房?jī)r(jià)反而漲得越高。”最后，這位經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，造成這種情況最根本的原因不在調(diào)控本身，而是中國(guó)房地產(chǎn)機(jī)制的問(wèn)題。

    國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)顯示，１０月份，全國(guó)房?jī)r(jià)總體來(lái)看仍是一片漲勢(shì)，全國(guó)７０個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲６．６％。漲幅較大的主要城市包括：北京、廈門、深圳、福州、沈陽(yáng)和廣州。其中北京以１０．７％的同比漲幅位居榜首。而來(lái)自北京市官方的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，今年三季度京城房?jī)r(jià)較一季度上漲近千元，漲幅相當(dāng)驚人。

    范劍平不太同意“調(diào)控?zé)o用”這一說(shuō)法。“如果沒(méi)有調(diào)控，房?jī)r(jià)可能就不是現(xiàn)在這個(gè)樣子，不是現(xiàn)在的漲幅回落，而是進(jìn)一步上升。”

    “房地產(chǎn)投資有一個(gè)周期的問(wèn)題，調(diào)控對(duì)新立項(xiàng)的項(xiàng)目有影響，而對(duì)已開(kāi)工在建項(xiàng)目的影響有一個(gè)過(guò)程。現(xiàn)在調(diào)控政策出臺(tái)后支持上漲，更主要的是我們房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)問(wèn)題，主要體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房占比較低，住房保障力度不夠。其次，中央各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策、措施在各地得到落實(shí)，需要有一個(gè)過(guò)程。”

    “即使房地產(chǎn)調(diào)控，也不能指望房?jī)r(jià)絕對(duì)水平下降，這也是不現(xiàn)實(shí)的，而通常表現(xiàn)為漲幅回落。”范劍平強(qiáng)調(diào)，“在經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持平穩(wěn)、較快發(fā)展情況下，房?jī)r(jià)下降不太可能，房?jī)r(jià)漲跌與經(jīng)濟(jì)有關(guān)，只有泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)蕭條，房?jī)r(jià)才會(huì)下降。

    “目前，個(gè)別城市確實(shí)有泡沫，但是從整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是健康的。”范劍平認(rèn)為，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲這個(gè)問(wèn)題，還需要用國(guó)際性眼光來(lái)看待。“當(dāng)今國(guó)際資本市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)多，許多發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)本身很高，但房?jī)r(jià)也在上漲，可以說(shuō)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲是世界性上漲。”

    目前究竟哪些城市有泡沫？范劍平給出的說(shuō)法是，“漲幅在１０％以上的局部地區(qū)都有一定的泡沫。”范劍平表示，北京目前已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。他指出，房?jī)r(jià)過(guò)高或上漲過(guò)快，不僅老百姓不滿意，而且，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，還將以犧牲長(zhǎng)遠(yuǎn)利益為代價(jià)，因此地方政府眼光不應(yīng)短視。

    一線樓市或?qū)⒚媾R更嚴(yán)厲調(diào)控

    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市中心主任牛鳳瑞認(rèn)為，不管是北京、上海、廣州一線城市，還是其他二三線城市，“中國(guó)房?jī)r(jià)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，總的趨勢(shì)是上升的。”牛鳳瑞說(shuō)，這是因?yàn)榇偈狗績(jī)r(jià)上升的因素存在，但并不等于房?jī)r(jià)上漲越快越高越好，必須承認(rèn)這個(gè)現(xiàn)象，并基于這種現(xiàn)象采取對(duì)策。

    “房?jī)r(jià)上漲或下降，是市場(chǎng)配置資源的一種形式，政府沒(méi)必要跟著走，不要過(guò)分重視，而忽視更重要的東西，比如房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。看房?jī)r(jià)應(yīng)該看一個(gè)總的趨勢(shì)，必須連著幾年比較。”牛鳳瑞說(shuō)，從２０００－２００５年，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度均低于ＧＤＰ和人均可支配收入增長(zhǎng)速度。

    牛鳳瑞告訴記者，北京房?jī)r(jià)今年出現(xiàn)的大幅上漲，帶有一定補(bǔ)漲的因素。他預(yù)計(jì)，未來(lái)１－３年，北京房?jī)r(jià)仍將保持上漲態(tài)勢(shì)，但不會(huì)長(zhǎng)期延續(xù)去年以來(lái)出現(xiàn)的大幅上漲。“房?jī)r(jià)漲跌首先取決于供給，如果房屋供應(yīng)量不能滿足，還可能進(jìn)一步上漲。政府真想控制房?jī)r(jià)，應(yīng)想方設(shè)法增加供給。”

    與牛鳳瑞的觀點(diǎn)不同，香港中原集團(tuán)主席施永清認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)有很多的不確定性。

    “我看到的情況是空置量比較多，有些人買了房子他不是住或用，而是買來(lái)投資。現(xiàn)在房地產(chǎn)的問(wèn)題不是因?yàn)槲覀兘?jīng)濟(jì)不好，也不是真正的供不應(yīng)求，而是房地產(chǎn)速度比經(jīng)濟(jì)發(fā)展還要快，我們建的房子比實(shí)際需要的可能更多。”施永清說(shuō)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是供大于用的需求，但供小于投資的需求，換言之，即一方面是供過(guò)于求——從用家（自用或自住）的角度；但從投資者的角度，是求過(guò)于供。”

    施永清還認(rèn)為，房地產(chǎn)的走勢(shì)，要看整體的經(jīng)濟(jì)。“現(xiàn)在是房?jī)r(jià)除了長(zhǎng)三角升慢一點(diǎn)之外，其他地方，北京、深圳、廣州都在上升，而且還上升得比較快。關(guān)于房?jī)r(jià)的漲跌，２００８年我估計(jì)不到。從一線城市房?jī)r(jià)來(lái)看，市場(chǎng)里面有一定的泡沫，但是泡沫什么時(shí)候爆破我不知道，這要看政府的政策和外面的環(huán)境。”

    “現(xiàn)在有一個(gè)估計(jì)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)可能會(huì)放緩，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)錢也見(jiàn)底了，這可能會(huì)影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)。基本上，我的判斷是中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能是最多放慢了一點(diǎn)，但是就像前面提到，前幾年有的地方房?jī)r(jià)上升的速度比經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度要快，尤其是大城市，這在某一種程度存在著危機(jī)。”施永清表示，“去年的宏觀調(diào)控成效不是太好，所以很有可能中央還有新的政策出來(lái)，對(duì)原來(lái)政策落實(shí)的程度、落實(shí)的力量會(huì)加強(qiáng)，那就是看中央落實(shí)的力有多大，貫徹的力有多大。”在施永清看來(lái)，影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的變數(shù)還是很多的。

    國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏則向記者表示，從剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議看，明年除了將會(huì)繼續(xù)落實(shí)現(xiàn)有的宏觀調(diào)控政策外，可能還會(huì)出臺(tái)一些調(diào)控政策。廖英敏認(rèn)為，有的宏觀調(diào)控政策還要進(jìn)一步細(xì)化，如在抑制炒作等方面，也可能制定一些具體的措施。

    廖英敏分析，問(wèn)責(zé)與稅收手段可能是明年房地產(chǎn)調(diào)控兩大看點(diǎn)。除醞釀已久的物業(yè)稅之外，消費(fèi)稅開(kāi)征有可能提上議事日程，并有可能將來(lái)在高檔房交易方面實(shí)施。

    “今年房地產(chǎn)調(diào)控效果不好，主要是地方政府執(zhí)行力度不夠。”談到北京等一線城市今年房?jī)r(jià)的迅速上漲，廖英敏認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)還繼續(xù)大幅上漲，明年中央可能將醞釀更嚴(yán)厲的調(diào)控措施和問(wèn)責(zé)制，加強(qiáng)對(duì)地方政府的檢查、督察或監(jiān)督，對(duì)執(zhí)行不力的地方政府可能將進(jìn)行懲治，直至追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任，以使中央各項(xiàng)調(diào)控政策落到實(shí)處。