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    按照北京市地稅局發(fā)布的《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，自2006年12月1日起，北京市將首次對個人二手房轉(zhuǎn)讓征收增值稅。有消息稱，北京試行之后，該政策或?qū)⑼茝V至全國。

　　中國政府已針對房地產(chǎn)市場進行了長達3年的宏觀調(diào)控。而自2006年4月28日央行加息繼續(xù)調(diào)控以來，針對二手房的宏觀調(diào)控政策也日漸緊縮。對個人轉(zhuǎn)讓二手房加收增值稅之后，也就意味著二手房交易所有涉稅項目皆已征收。

　　此前，國稅總局于7月26日下發(fā)《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》中稱，將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。而從6月1日開始，個人購買不足5年的住房對外銷售即全額征收營業(yè)稅。

　　北京市地稅局出臺這項政策目標在于繼續(xù)打擊二手房市場投機行為。據(jù)統(tǒng)計，自1999年10月北京開放二手房市場以來，6年之間，二手房交易量增長了63倍，達到2005年的70180套。而截至今年10月，在全國房價總體提高3個百分點，達6.6%增長幅度同時，北京市房價漲幅達10.7%。

　　房價將繼續(xù)上漲

　　“近期房價還會上漲，”中原地產(chǎn)三級市場部總監(jiān)宮萍表示。她告訴《新世紀》周刊，由于北京目前住房供需比大概在1：7左右，買賣情況不同。而收取二手房增值稅涉及面又很小，國家出臺政策在于整頓二手房市場，但它實際上并不能阻止房價的繼續(xù)上升。

　　此次對二手房交易征收增值稅的內(nèi)容更加細化。根據(jù)通知規(guī)定，通知只針對非普通住宅收取增值稅。同時也對轉(zhuǎn)讓時限做了規(guī)定，并有不同的標準。對于轉(zhuǎn)讓居住滿三年未滿五年的非普通住宅，增值稅減半收取，而居住未滿三年的，才全額收取。

　　根據(jù)北京市關(guān)于對非普通住宅的認定，只要符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套住宅面積在140平方米以上、實際成交價格高于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以上中任何一項條件，即在征收增值稅范圍之內(nèi)。而普通住宅，則基本免征增值稅。

　　“由于此次收取二手房增值稅只占市場12%—13%的比重，即便是收取增值稅成本增加，也不會對二手房市場有很大影響，而北京一些區(qū)域二手房依然很緊俏。”12月1日，鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司市場研究中心張月告訴《新世紀》周刊。此前，鏈家已打造了北京最大的二手房房源信息平臺。

　　然而，這卻是第一次針對個人轉(zhuǎn)讓二手房征收增值稅的規(guī)定。在對二手房市場沒有很大影響的同時，符合條件的個人成為了此次征稅的直接影響者。此前，對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收取增值稅的對象只對于地產(chǎn)企業(yè)和地產(chǎn)商。這就意味著，即便不是投機的個人轉(zhuǎn)讓二手房行為，也將按照投機標準對待。

　　不只是交易人利益受損

　　根據(jù)北京市地稅部門11月29日下發(fā)的《個人轉(zhuǎn)讓二手房繳納土地增值稅政策宣傳》中的細則，一套2004年購買的原價為80萬的非普通商品房，如果要在12月1日之后以100萬的價格成功出售，賣房人將繳納12150元的二手房轉(zhuǎn)讓增值稅。而由于北京市巨大的供需差距，這部分增加的成本又將由買房人承擔(dān)。

　　并且，即便是賣方也要為此次征收二手房增值稅承擔(dān)成本。當(dāng)增值稅繳納個人在履行稅收義務(wù)之后，如果在交易中利益受損，國家是否要給個人賠償？規(guī)定中并沒有對納稅人在履行繳納土地增值稅義務(wù)同時，并對應(yīng)享受的權(quán)利做任何說明。

　　據(jù)我愛我家權(quán)證部數(shù)據(jù)，11月15日開始，140平方米以上的非普通住宅的加急過戶量較往常上升了45%，而140平方米以下的普通住宅的加急過戶量占了總加急過戶量的72%。鏈家的統(tǒng)計顯示，11月下半月二手房成交量比上半月上漲20%，宏觀調(diào)控以來，這是首次非普通住宅交易上漲幅度超過普通住宅。

　　對個人收取二手房轉(zhuǎn)讓增值稅又將對房價上漲起到推波助瀾的作用。在房價沒有因為這項政策而得到控制的同時，個人卻不得不按照規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓二手房的時候，多繳納一筆增值稅款。二手房交易成本因此而上漲，價格也因此進一步提升，上升的價格又推動了整體二手房價格的上漲。

　　買不起就租？

　　外加北京市巨大的供需差距，房價將繼續(xù)上漲已成為社會共識。對于越來越多的人來說，由于收入的增加難以跟上房價上漲，距離買房子的目標也越來越遠。張月告訴《新世紀》周刊，這幾年二手房交易量翻番增長，但是租房的交易量始終相當(dāng)于二手房交易數(shù)量的10倍。

　　28歲的徐女士4年前從國外回到北京，目前從事銷售工作，月收入3000元左右。自從來到北京，她一直租房子住。她向《新世紀》周刊表示，以她個人的收入，根本買不起房子，因此希望和男友一起奮斗買房子。而持有類似觀點的還有中國人民大學(xué)的一位副教授，他目前租房月租有1500元。

　　此前11月22日，在第三屆中國宏觀經(jīng)濟走勢與產(chǎn)業(yè)發(fā)展高層論壇上，國土資源部土地利用副司長束克欣表示，政府應(yīng)該調(diào)整政策導(dǎo)向，倡導(dǎo)中低收入家庭租房居住，并引用了歐洲多數(shù)國家租房者居多的例子。然而，事實并非如此。

　　除了有調(diào)查顯示，東方人具有更加強烈的買房偏好以外，中國房地產(chǎn)市場和歐洲有著本質(zhì)的區(qū)別。包括歐洲在內(nèi)西方資本主義國家的土地是私權(quán)性質(zhì)的，土地可以自由交易。而在中國，土地尚為國有。

　　而在租房市場上，德國埃森-杜伊斯堡大學(xué)東亞政治學(xué)博士吳強告訴《新世紀》周刊，德國恰是典型的歐洲租房模式。但德國有自助建房協(xié)會、發(fā)達的住房儲蓄金融機構(gòu)，以及發(fā)達的業(yè)主委員會和租客委員為住房服務(wù)。而這其中包括大量傳統(tǒng)極其悠久的、組織發(fā)達的非營利組織。

　　在通過稅收對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控上，吳強表示，雖然德國也收取土地增值稅，國會也就增稅問題已爭吵了好幾年，但德國的稅法相對穩(wěn)定，不像中國變動那么大。而就中國宏觀調(diào)控的意義，吳強說，看不出來兩國的相同點，大多數(shù)行業(yè)也沒有這樣的宏觀調(diào)控，德國政府經(jīng)濟政策的重心是就業(yè)。

　　過度干預(yù)市場后果嚴重

　　古老的經(jīng)濟學(xué)理論早已說明，政府過度干預(yù)市場總是會以失敗而告終。即便短期內(nèi)收到了效果，但在長期，由于交易人的市場行為因過度干預(yù)而被扭曲，社會將付出更大的代價。

　　而這在房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上早有明證。臺灣的房價在1972年-1987年出現(xiàn)了三次暴漲，每次暴漲之后，臺灣當(dāng)局即采取各種干預(yù)手段壓抑房價。每次，房價在降低之后，又出現(xiàn)更大漲幅，直至1987年連續(xù)4年房價飛漲，最后導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的崩潰。

　　房地產(chǎn)市場的崩潰在于房價的上漲遠遠超出了社會個人收入的增長幅度。根據(jù)中國統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，2001年~2003年，中國人收入上升幅度超過了房價的上漲程度，因此房價還在可以接受的范圍內(nèi)。2004年兩者已經(jīng)持平，再往后，房價繼續(xù)上漲，而打擊投機行為的宏觀調(diào)控也開始了。

　　然而，與6月1日開始對五年內(nèi)二手房征收全額營業(yè)稅相比，收取個人轉(zhuǎn)讓二手房增值稅并不能打擊炒房的投機行為，相反卻增加了個人交易成本，推高了房價。

　　而當(dāng)房價繼續(xù)上漲，并與收入增長速度拉大，未來又會如何？（新世紀周刊）