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    國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2005年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)72.7%。近日，作為深圳當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)公司的國基房地產(chǎn)公司被債權(quán)人申請破產(chǎn)清算。截至今年3月31日，深圳國基負(fù)債總額為9.06億余元，成為迄今為止中國房地產(chǎn)最大的破產(chǎn)案。
 
    另據(jù)報道，上海數(shù)量龐大的小型開發(fā)商放棄無力開發(fā)的項(xiàng)目或退出開發(fā)領(lǐng)域，或轉(zhuǎn)讓股權(quán)、尋求合作經(jīng)營。

　　有關(guān)專家表示，深圳國基的破產(chǎn)，以及上海開發(fā)商的出局，無疑是今年強(qiáng)勢宏觀調(diào)控的結(jié)果。也佐證了今年年中業(yè)界的預(yù)言，即下半年將有30%或以上的開發(fā)商出局。在銀行貸款及土地日益趨緊的情況下，資金及土地問題困擾房地產(chǎn)開發(fā)商，有地沒錢的將被大型開發(fā)商兼并出局，無地少錢的則選擇自動退市。熬過了今年年關(guān)，開發(fā)商們迎來的或許是更加慘烈的一年。

　　房地產(chǎn)企業(yè)“金”關(guān)難過

　　過去5年是中國房地產(chǎn)行業(yè)的“井噴時代”。房地產(chǎn)之所以能夠熱起來，首先與銀行過度放貸有關(guān)。今年，建設(shè)部等九部門聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》明確規(guī)定，為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。

　　北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶表示，在銀行將貸款門檻提升到35%后，開發(fā)商的資金缺口將達(dá)到3100億元，預(yù)計(jì)將有二、三成的開發(fā)企業(yè)將破產(chǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)可能已經(jīng)意識到資本金比例過低的現(xiàn)狀，正試圖通過多種途徑解決自有資金不足的問題。由于中國房地產(chǎn)商所面對的政策不確定性增加，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本由此上升。一些開發(fā)商向江浙地下錢莊借貸，年利率高達(dá)10%-20%。甚至還出現(xiàn)了有些開發(fā)商公然以30%的年利率求借資金的現(xiàn)象。

　　由于從銀行貸不到錢，“吐地”的開發(fā)商越來越多了。與此同時，土地抵押貸款項(xiàng)目開始增多。在土地二級市場，如果開發(fā)商不希望出售項(xiàng)目而需要貸款融資，就得通過銀行辦理土地抵押的委托貸款手續(xù)。貸不到錢的開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，而接手的買家卻更為謹(jǐn)慎。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，2007年是房地產(chǎn)公司淘汰年，兩極分化會更加嚴(yán)重。熱點(diǎn)樓盤仍會很熱，大企業(yè)的品牌樓盤將相對賣得好，會出現(xiàn)逆市上揚(yáng)乃至保持熱銷的狀況；另一方面，滯銷樓盤困難會更大，而本來資金狀況不佳的開發(fā)商無法按時交房、無法按進(jìn)度施工的情況很可能會越來越多。

　　房企破產(chǎn)不再是神話

　　最近，北京市銀監(jiān)局發(fā)布了叫停未封頂樓盤個人按揭貸款的通知。這個看似非常專業(yè)的金融業(yè)務(wù)規(guī)范性的規(guī)定，卻在業(yè)界引起了廣泛關(guān)注。過去，一些開發(fā)商之所以能夠開發(fā)總投資幾億元甚至幾十億元的樓盤和小區(qū)，靠的就是“以小博大”，即借助建筑商的墊資，以及購房者的按揭貸款完成樓盤的后期建設(shè)。現(xiàn)在，北京市銀監(jiān)局的一紙通知，不僅影響個人按揭貸款的發(fā)放數(shù)量和發(fā)放進(jìn)度，而且直接打斷了開發(fā)商的資金鏈。同時也是對國內(nèi)持續(xù)多年來房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式的一次沖擊。業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，如果北京的這個政策能夠在全國推廣并嚴(yán)格地執(zhí)行，中國將死去一大批房地產(chǎn)企業(yè)。

　　事實(shí)上，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)已經(jīng)來臨。近日，深圳市中級人民法院依法宣告深圳國基破產(chǎn)還債，并指定成立破產(chǎn)清算組對其進(jìn)行破產(chǎn)清算。據(jù)了解，財(cái)務(wù)狀況混亂、資金運(yùn)用能力較差、投資盲目、內(nèi)部管理不規(guī)范等，是導(dǎo)致深圳國基陷入重重危機(jī)的主要原因，而國家宏觀調(diào)控加速了深圳國基的破產(chǎn)。自2001年4月開發(fā)漾日灣畔以來，深圳國基就一直備受爭議與質(zhì)疑，官司不斷。在深圳市中級人民法院的網(wǎng)站上，可以查出以深圳國基或深圳國基董事長李會斌為被告的案件多達(dá)13件，案由多為經(jīng)濟(jì)糾紛或房產(chǎn)相關(guān)問題。作為一個房地產(chǎn)企業(yè)，在資金已經(jīng)吃緊的情況下，盲目投資加快了深圳國基的死亡速度。據(jù)稱，深圳國基董事長李會斌先后用4000多萬元買下了深圳一個叫拉斯維加斯的歌舞廳，以及一個叫蓮花島的酒樓，酒樓甚至在接手不久后就宣告歇業(yè)。2004年上半年，深圳國基在廣東茂名斥資近2億元通過拍賣收購了一家瀕臨倒閉的國有性質(zhì)的腈綸廠。接手之后才發(fā)現(xiàn)這家腈綸廠已被人抵押做了5000萬元的貸款。腈綸廠還沒有正式開工便又陷入一場官司，自此深圳國基完全陷入困境。

　　宏觀調(diào)控的效果顯現(xiàn)

　　有關(guān)專家表示，房地產(chǎn)企業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象很多，有些房地產(chǎn)企業(yè)幾乎是空手套白狼，自有資金嚴(yán)重不足，可是這些房地產(chǎn)企業(yè)居然還能長期存在，其原因就在于金融監(jiān)管不到位。一旦這些企業(yè)資金鏈斷裂，其風(fēng)險都將集中到銀行。在成熟的市場經(jīng)濟(jì)中不會出現(xiàn)的問題卻頻頻出現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場，這只能說明中國的經(jīng)濟(jì)改革還有很長的路要走。目前，有些房地產(chǎn)商進(jìn)入破產(chǎn)程序，說明宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)出來。

　　有關(guān)專家認(rèn)為，對于調(diào)控效果明顯但還有很多大城市房價仍在上漲這個問題，不能孤立地從房地產(chǎn)市場來看，資產(chǎn)升值是大勢所趨，不僅房地產(chǎn)市場是這樣，其他資產(chǎn)市場也是如此。一定要強(qiáng)制房地產(chǎn)價值下跌，就會傷害到其他的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果認(rèn)真嚴(yán)肅地執(zhí)行金融紀(jì)律，及國務(wù)院關(guān)于最低資本充足率35%的規(guī)定，一定會發(fā)生開發(fā)商破產(chǎn)事件。當(dāng)然，淘汰的同時，絕不會出現(xiàn)風(fēng)雨一來全部倒下的局面。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的原因主要有兩種：一種是資不抵債，一種是難以為繼。對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，這些年應(yīng)該說還是收獲頗豐的。因此，在過去土地招拍掛市場競爭土地時，房地產(chǎn)企業(yè)只要不過于冒險“賭博”的，現(xiàn)在死于“資不抵債”的可能性不會太大。對開發(fā)商來說，最危險的是“難以為繼”。來源：中國證券報