下游數(shù)據(jù)

中小房企融資探路

2006年12月09日09:45   來源：西本資訊
摘要：

        中國數(shù)萬家房地產(chǎn)企業(yè)中，論規(guī)模和實力，絕大部分仍然是中小企業(yè)，這是一個不爭的事實。

    近年來接二連三的調(diào)控政策，以及“強者愈強，弱者愈弱”的行業(yè)普遍發(fā)展規(guī)律，使國內(nèi)眾多中小房企面臨的生存環(huán)境越來越嚴峻。在這樣的背景下，如何盡快打通融資通道，突破對房地產(chǎn)開發(fā)來說至關(guān)重要的資金瓶頸，成了關(guān)乎中小房企生死存亡的重大命題。

    近日，三位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的資深人士，分別就此發(fā)表了看法和體會，以下為各方精彩觀點摘要：

    任志強 北京華遠集團董事長

    到目前為止，國內(nèi)企業(yè)真正的融資渠道只有兩條：一是股權(quán)，一是債權(quán)。但對中小房企而言，股權(quán)融資是走不通的，因為企業(yè)太小，股權(quán)不值錢，而且在很多中小房企老板或負責人的潛意識里，即便有投資方愿意收購企業(yè)的股權(quán)，他們還是對別人當大股東而自己僅僅是操盤手的局面不能接受。這樣一來，中小房企走股權(quán)融資這條路基本上沒什么指望。而債權(quán)融資的方式，除了銀行貸款，就只剩下地下錢莊了，風險也不小。至于產(chǎn)業(yè)投資基金，短時期更指望不上。

    不過，今后外資銀行可能是中小企業(yè)解決融資難題的一個有利途徑。因為它們通常不太在意你是什么規(guī)模的開發(fā)商，更主要的看考察企業(yè)的財務制度、治理結(jié)構(gòu)以及管理團隊的能力。如果這些條件都符合外資銀行的要求，它們放款的時候也不受銀監(jiān)會現(xiàn)有的“四證齊全、封頂按揭”等一系列苛刻限制，因為它們?yōu)榱藸幦∈袌龇蓊~，就算要求有抵押、擔保等，條件一般也比國內(nèi)銀行寬松。

    我們公司最早跟一家外資銀行進行融資合作時，它們提供的貸款額度不僅投放在北京市場，也可以投放到二三線城市去，只要合同中約定就行，貸款利率還低于內(nèi)資銀行。但你做第一筆貸款的時候，一定要提供優(yōu)質(zhì)的財務報告，讓它們對你的企業(yè)充分信任，這一點在中小房企向外資銀行融資時極其重要。

    今年12月11日，中國將根據(jù)加入WTO時的承諾，取消對外資銀行的準入限制。外資銀行可以在中國境內(nèi)開展人民幣業(yè)務，你以美元借款，用人民幣還款，他們也是樂意的，因為人民幣升值前景非常明朗。所以中小房企現(xiàn)在應該好好關(guān)注和利用外資銀行這條融資渠道。

    蔡健偉 新世界（北京）項目管理中心業(yè)務發(fā)展總監(jiān)

    我認為“貸轉(zhuǎn)股”是另外一種做法。房企在暫時不具備上市條件的情況下，發(fā)行企業(yè)債券，由基金機構(gòu)認購，然后承諾上市以后給基金一定的股份，或者直接折合為股票。這樣一旦房企成功上市，基金機構(gòu)手里的股票可以流通，也可以持有，退出機制很靈活。據(jù)我了解，很多規(guī)模不是很大的房地產(chǎn)公司，基本上都采取這樣的模式進行融資。

    以新世界發(fā)展的經(jīng)驗來說，到目前為止母公司以及旗下分立出來的五家上市公司，即新世界中國地產(chǎn)、新世界創(chuàng)建、新世界基建、新世界電訊和新世界公路等等，當初都是采用此種方式募集資金得以成立的。

    但我們應該意識到，目前國內(nèi)的資本市場，在為小企業(yè)做大方面，并沒有留出太大的空間。所以國內(nèi)很多中小房企需要獲得資金進行擴張時，不少都采用“買殼”的方式。借殼上市不違規(guī)，但是成本很高，因為殼不是白借的，要付出相應代價。

    這里面最關(guān)鍵的問題是，你所購買的“殼”本身在資本市場上到底能募集多少資金。因為國內(nèi)對上市公司增資擴股是有條件限制的，好公司的“殼”沒有人會賣給你，能賣給你的“殼”大多數(shù)業(yè)績都很差，到手之后還要養(yǎng)好幾年，才有機會增資擴股，而實際上中小企業(yè)大多數(shù)等不了這么長時間。

    穆浩  嘉偉捷勝投資咨詢公司總裁

    中小房企融資主要是為了支付地價，但這里有一個最關(guān)鍵的問題，或者說是一個悖論：需要融資的時候，你手里有沒有地？有地的話，即便是中小房企，融資也并非太難的事。

    只要有土地，就可以做股權(quán)信托。例如某家知名房企在廣東的一個項目，前一兩年從德意志銀行獲得了融資，就是走的這條路。它們先拿出70％左右的股權(quán)給外方，然后每年進行一定比例的股權(quán)回購，用該部分股權(quán)相應的開發(fā)收益，作為融資的溢價支付給外方。這樣項目開發(fā)的資金有了，最終還保住了項目的股權(quán)。當然這家企業(yè)不是中小房企，但這種融資模式，值得手中有地的中小房企借鑒。

    在今年早些時候出臺的限制外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“171號文件”中，國家外匯管理局對類似的操作手法進行了限制。但股權(quán)溢價融資的方式，從技術(shù)上說是無法真正限制的，因為外方獲取的只是資本利潤，而不參與項目管理和操作，這樣就避開了“171號文件”中的相關(guān)限制。 來源：中國經(jīng)營報

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