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    今年以來，房貸新產(chǎn)品“一哄而上”，從直客式貸款、固定利率房貸、結(jié)構(gòu)性固定利率貸款、接力貸、雙周供直到固定浮動(dòng)利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)、寬限期還貸等等，房貸產(chǎn)品的創(chuàng)新力度和密度令貸款人眼花繚亂。但研究人士認(rèn)為，目前的房貸創(chuàng)新，僅僅是局限于利率和還款方式上的“小創(chuàng)新”，“房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的‘大創(chuàng)新’，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)信貸的證券化。”上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副主任陳則明說。

    “小創(chuàng)新”賠本賺吆喝？

    “個(gè)人住房貸款始終是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款。一般來說不良率不超過1%，并且比較穩(wěn)定。”陳則明分析，由于質(zhì)量較高，住房貸款業(yè)務(wù)成為各家銀行爭(zhēng)搶的“蛋糕”，最明顯的表現(xiàn)就是銀行的房貸產(chǎn)品創(chuàng)新一度出現(xiàn)“井噴”。

    但仔細(xì)分析各家銀行推出的房貸新品可以發(fā)現(xiàn)，圍繞著房地產(chǎn)貸款的創(chuàng)新，仍然是以節(jié)省利息、簡(jiǎn)化程序?yàn)橹鞯摹靶?chuàng)新”，大多是老產(chǎn)品的“衍生品”，是利率、期限、還款方式的不同組合。例如，光大銀行的“固定+浮動(dòng)混合利率”貸款方式，其實(shí)質(zhì)是鎖定利息成本和減少利息開支的組合方案；深發(fā)展（000001）的“循環(huán)貸”，實(shí)際上是將客戶的不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)金庫，屬于抵押貸款的一種。

    但是，房貸新產(chǎn)品的不斷推出并沒有收到預(yù)期效果，各商業(yè)銀行似乎更多是在“賠本賺吆喝”。 記者以房地產(chǎn)貸款人的身份撥打了某股份制銀行的咨詢電話，發(fā)現(xiàn)該銀行開展的固定利率住房貸款遠(yuǎn)不像宣傳的那樣紅火，大多數(shù)申請(qǐng)貸款的人依然選擇了傳統(tǒng)的貸款方式。

    中信銀行零售銀行部負(fù)責(zé)人強(qiáng)紅認(rèn)為，如果商業(yè)銀行僅僅為了爭(zhēng)奪房地產(chǎn)信貸這塊“蛋糕”，降低貸款條件，會(huì)給銀行帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)商業(yè)銀行來說，增加新產(chǎn)品，勢(shì)必要在人員、資源、系統(tǒng)等方面加大投入，而銀行的投入和回報(bào)不成比例，“回頭數(shù)數(shù)看，一些新產(chǎn)品根本沒有幾筆業(yè)務(wù)”。而某股份制銀行個(gè)人銀行部人士則認(rèn)為，一些房地產(chǎn)貸款創(chuàng)新僅僅局限在“搶賣點(diǎn)”上，不去研究老百姓真正需要的產(chǎn)品，“有些新產(chǎn)品不符合國(guó)情，利息甚至比傳統(tǒng)的房貸產(chǎn)品利息還高，這種創(chuàng)新意義不大。”

    “大創(chuàng)新”需要制度支持

    強(qiáng)紅認(rèn)為，明年的房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)創(chuàng)新密集度不會(huì)超過今年。

    “參照國(guó)外銀行的經(jīng)驗(yàn)，真正對(duì)中國(guó)市場(chǎng)有吸引力的應(yīng)該是存款抵息類產(chǎn)品和個(gè)人額度的循環(huán)貸款，這些方面我們銀行已經(jīng)在進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)。”前述股份制銀行人士說，“對(duì)于商業(yè)銀行來說，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從低門檻向精耕細(xì)作改進(jìn)，而且不能觸碰風(fēng)險(xiǎn)‘底線’。”

    “創(chuàng)新是相對(duì)于中國(guó)現(xiàn)狀，從國(guó)際角度來看，我們還是學(xué)習(xí)模仿。”陳則明介紹，房地產(chǎn)個(gè)貸本身的花樣不多，美國(guó)房地產(chǎn)個(gè)貸無非是貸款期限的長(zhǎng)短變化更多，貸款首付比例更寬松等等。但美國(guó)的REITs，以及其他國(guó)家類似的金融衍生產(chǎn)品可以借鑒。因?yàn)檫@些產(chǎn)品在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)中起到了平抑作用。

    “房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的‘大創(chuàng)新’，關(guān)鍵還在于房地產(chǎn)信貸的證券化。現(xiàn)代金融有層出不窮的衍生工具，都離不開這個(gè)前提。”陳則明認(rèn)為，長(zhǎng)期來看，必須將存儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的抵押貸款變現(xiàn)，增強(qiáng)這類機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的流動(dòng)性。“各銀行在這個(gè)轉(zhuǎn)型過程中能占得先機(jī)，才能大展鴻圖。” 來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)