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　　一年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和世道蕭條，終于在年底時(shí)令越來(lái)越多實(shí)力不濟(jì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陷入資金窘境。面臨年底的資金鏈大考，一部分開(kāi)發(fā)商不惜以變賣(mài)土地或項(xiàng)目以求度過(guò)年關(guān)。一場(chǎng)席卷全國(guó)的賣(mài)地潮似乎無(wú)從回避。

　　土地掮客生意火爆

　　李先生這陣子特別忙碌，以做土地中介為生的他，近來(lái)業(yè)務(wù)異常頻繁。

　　“這陣子放出來(lái)的地特別多，而且和以前不同，絕大部分是以前根本沒(méi)有的好地。”他興奮地告訴記者，僅他手中掌握的地塊資料便近40多幅，大部分是位于上海市中心區(qū)域的“黃金地塊”。

　　“這里有許多地塊是急著趕在年底之前套現(xiàn)的，所以也只能忍痛割愛(ài)了。”李先生告訴記者，自2004年調(diào)控政策施展威力以來(lái)，許多打算在房地產(chǎn)市場(chǎng)中“撈一筆就走”的小開(kāi)發(fā)商首當(dāng)其沖以賣(mài)地求生，持有地理位置稍偏地塊的開(kāi)發(fā)商最先選擇“出逃”，而持有地段較好地塊的開(kāi)發(fā)商則以“奇貨可居”的心態(tài)選擇買(mǎi)家。

　　“現(xiàn)在這種囤積居奇很難持續(xù)。”一開(kāi)發(fā)商坦言，雖然已經(jīng)“沒(méi)錢(qián)開(kāi)發(fā)”，仍期望自己的地塊可以賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。“但隨著今年調(diào)控愈加嚴(yán)厲，在土地開(kāi)發(fā)兩年大限的最后關(guān)頭，不得不以低于心理預(yù)期的價(jià)格轉(zhuǎn)讓掉。”

　　公開(kāi)轉(zhuǎn)讓數(shù)量日多

　　不光是靠土地掮客進(jìn)行低調(diào)兜售，公開(kāi)場(chǎng)合的二手土地轉(zhuǎn)讓也已不足為奇。

　　在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)的融資項(xiàng)目中，記者就發(fā)現(xiàn)了十多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的身影，有的是房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，有的是部分或全部房源的轉(zhuǎn)讓，更有項(xiàng)目土地的整體轉(zhuǎn)讓。而這些項(xiàng)目不光位于上海，還有浙江、江蘇、山東等地項(xiàng)目的身影。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，曾經(jīng)的瘋狂圈地反而使得不少開(kāi)發(fā)商在如今國(guó)家緊縮銀根、融資渠道收窄的情況下率先面臨資金鏈斷裂的危機(jī)，于是一部分難以為繼的開(kāi)發(fā)商不得不變賣(mài)土地、項(xiàng)目，希望能引入合作者注資或干脆全部轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)。

　　五合智庫(kù)的有關(guān)人士告訴記者，該機(jī)構(gòu)在一個(gè)月里就在全國(guó)范圍內(nèi)接到了幾十個(gè)需要轉(zhuǎn)讓或融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，總的融資需求已近百億元人民幣的規(guī)模。“從我們接觸到的有意投資的公司或基金的取向來(lái)看，選擇商辦項(xiàng)目的多，可能是考慮到住宅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)變大，另外投資回報(bào)率也是一個(gè)問(wèn)題。”有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

　　資金已成燃眉之急

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)日顯低迷，資金短缺已經(jīng)成為大部分開(kāi)發(fā)商所面臨的難題。特別是年關(guān)迫近，面臨樓盤(pán)銷(xiāo)售遇阻、工程款結(jié)算到期、銀行貸款追償本息等難題，如果轉(zhuǎn)讓土地、項(xiàng)目還沒(méi)有著落的話，這個(gè)冬天還真是難過(guò)了。

　　一位大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資部負(fù)責(zé)人則表示，這兩年雖然不間斷地會(huì)收到許多地塊資料，但賣(mài)家普遍心理預(yù)期很高。但隨著今年年關(guān)臨近，討價(jià)還價(jià)空間明顯增大。“看得出來(lái)，急需用錢(qián)的企業(yè)很多，不過(guò)對(duì)于資金雄厚的大企業(yè)倒是個(gè)利好。”他直言不諱，“從我們大企業(yè)的角度來(lái)考慮，即使樓板價(jià)高一些，仍然愿意收購(gòu)下來(lái)用作土地儲(chǔ)備，這比從招拍掛的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中拿地把握更大些。”

    開(kāi)放商潦倒有因

　　年關(guān)將至，“挨餓受凍”的開(kāi)發(fā)商有增無(wú)減。

　　“在各個(gè)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商都可能遇到資金周轉(zhuǎn)不靈的情況，而在國(guó)家今年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加大行政性調(diào)控的影響下，陷入資金窘境的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，如果不是資金鏈告急，又有誰(shuí)愿意把自己的‘孩子’賤賣(mài)呢？”銀鈴?fù)顿Y有限公司的一位項(xiàng)目經(jīng)理坦言。

　　的確，房地產(chǎn)市場(chǎng)寒流來(lái)襲，開(kāi)發(fā)商的資金鏈也變得愈加脆弱。如本周，上海市房屋土地資源管理局向社會(huì)公示了“上海市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用情況”，892幅于2004年至今年批出的土地，尚未交清土地出讓金的可不在少數(shù)，另有一批項(xiàng)目已過(guò)了約定開(kāi)工時(shí)間卻仍處于動(dòng)遷、設(shè)計(jì)階段等。“有些土地閑置不光是開(kāi)發(fā)商蓄意囤積，有錢(qián)拿地沒(méi)錢(qián)開(kāi)發(fā)的情況也不少。”荒島房產(chǎn)工作室市場(chǎng)研究部副經(jīng)理閔益飛表示。

　　而上海國(guó)有土地使用權(quán)抵押的有關(guān)統(tǒng)計(jì)還顯示，開(kāi)發(fā)商把土地進(jìn)行抵押融資的數(shù)量已從2005年的月均不足10幅增至今年以來(lái)的月均30多幅，開(kāi)發(fā)商資金鏈吃緊的情形也可見(jiàn)一斑。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭向記者歸納，這么多開(kāi)發(fā)商因資金“受凍感冒”，原因是綜合性的。如前幾年樓市在高速發(fā)展的同時(shí)也累積了較多泡沫，開(kāi)發(fā)商利令智昏，不可避免地產(chǎn)生不少非理性開(kāi)發(fā)行為，而國(guó)家調(diào)控又令樓市受到打擊，項(xiàng)目滯銷(xiāo)等使不少開(kāi)發(fā)商受到重創(chuàng)———資金困境顯現(xiàn)，財(cái)務(wù)狀態(tài)雪上加霜。

　　看來(lái)，對(duì)許多開(kāi)發(fā)商而言，這個(gè)冬天注定要潦倒度日了。來(lái)源：上海證券報(bào)