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房地產(chǎn)業(yè)的新成本與舊暴利

2006年12月05日09:57   來源：西本資訊
摘要：

　　11月30日，建設部通報2006年全國房地產(chǎn)市場調(diào)控情況，通報顯示，“2006年10月，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6％，漲幅比上月提高0.3個百分點”。
 
　　在大力度調(diào)控之后房價仍不見回落，現(xiàn)在有必要進一步討論房地產(chǎn)業(yè)廠商定價機制。在廠商行為理論中，現(xiàn)代經(jīng)濟學“博弈理論”的引入使得有關廠商定價行為的研究發(fā)生了革命性的變化。預期，特別是廠商與消費者之間“互相琢磨”的預期成為了定價的核心因素，傳統(tǒng)的成本加成定價模式幾乎被完全地拋棄。比如在近期很多討論便認為搞清楚成本，無助于厘清房價上漲的根源，因為房地產(chǎn)商的定價根本就不是"成本加成定價"。但這種認識忽視了成本問題對于廠商與消費者預期的影響，如果成本也影響預期，那么，成本上漲也是房價上漲重要原因。

　　房地產(chǎn)業(yè)新開項目成本的上升就實實在在地形成舊項目售價上漲的預期，這使房地產(chǎn)業(yè)舊項目的銷售因新項目成本的上升而獲得暴利。一般而言，房地產(chǎn)項目建設周期在2-3年之間，購買土地是生產(chǎn)的起點，距離銷售的時間甚遠，地下基礎和建筑主體建設的很大部分也在銷售定價之前就已經(jīng)完成。如果土地購置成本和鋼材等原材料成本出現(xiàn)了明顯的上漲趨勢，那么，在銷售時期，廠商的定價就很可能偏離原先賬本上的會計成本，而按照銷售時點這些資源的"機會成本"核定銷售價格，從而全部占有這些資源在建設到銷售過程中價格上漲的利益。

　　同時由于目前土地價格和鋼材等原材料價格極其透明，商品房市場價格對這些的敏感性很強，此類資源價格上升很容易引發(fā)市場漲價預期，形成消費者"追漲不追跌"局面。可見，成本上漲是房價上漲的一個深層次原因。

　　我國房地產(chǎn)成本的上漲趨勢是明顯的。在土地價格上，土地招掛拍市場的公開交易顯示，2005年北京、上海、廣州、深圳四大城市的每平方米樓面地價分別為3123元、3236元、2684元、2935元，而在2006年至今成交的房地產(chǎn)用地中，上述地區(qū)每平方米樓面地價已分別上升至3838元、3796元、3265元、3584元，上漲幅度高達20％-50％。而在建材價格上，盡管今年1-10月房地產(chǎn)業(yè)常用的鋼材線材出廠價格略微下降0.2％，但是由于整體工業(yè)品價格上漲2.9％，運輸、水泥、木材、化工等方面的價格上漲仍然很明顯，綜合建材價格預計仍有一定的上漲。

　　這兩方面成本的上升正是近年來我國房價快速上漲的原因，二者不僅使得新開房地產(chǎn)項目面臨較高的會計成本，而且使得舊房地產(chǎn)項目所包含的資源更加昂貴，房地產(chǎn)商在銷售舊項目時也常常從"機會成本"的角度提高售價獲得暴利。建材成本并非直線上升，存在明顯的波動周期。而土地成本的上升更值得重視。從2002年至今，我國公開市場上土地交易價格的年均漲幅均超過20％。

　　從目前的情況看，經(jīng)濟適用房、限價房等都有很好的抑制地價上漲的作用。這些發(fā)展模式有一個重要的共同特征：房地產(chǎn)項目的未來收益在現(xiàn)在就被鎖定，其中經(jīng)濟適用房的未來售價是直接鎖定的，而限價房的未來售價則通過房地產(chǎn)商的"往下競房價"鎖定了未來收益。二者對于地價過快上漲的抑制作用是相同的，在未來收益給定的情況下，當前的地價預期不能太高。這些對于穩(wěn)定地價，從而穩(wěn)定房價都是至關重要的。 來源：21世紀經(jīng)濟報道

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