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　　在昨日召開的“2006投資中國·上海論壇”上，中國社科院金融研究所所長李揚(yáng)表示，建設(shè)部、國土資源部正在研究一系列“結(jié)合地區(qū)特征的、可以合理實(shí)施的”房地產(chǎn)政策。下一步的政策出臺將規(guī)避全國一刀切的情況，以期實(shí)現(xiàn)有效地、有區(qū)別地控制房價的目的。

　　以“區(qū)別政策”控制房價

　　近年來，我國固定資產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)投資增速迅猛。建設(shè)部、國土資源部等相關(guān)部門連續(xù)發(fā)文，要求控制信貸和土地閘門。李揚(yáng)指出，中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行目前的投資問題中，房地產(chǎn)投資作為調(diào)控重點(diǎn)，增速非但沒有回落，反而在三季度出現(xiàn)了加速趨勢。

　　今年9月份，我國房地產(chǎn)投資同比增長28.7%，比6月份高出近一倍多，并且高于固定資產(chǎn)投資增速。一、二、三季度，我國土地開發(fā)面積較去年同期分別上漲33.35%、33.98%和34%。截至今年9月，我國商品住宅施工面積已經(jīng)是竣工面積的7.03倍，而在2005年和2004年同期，前者只相當(dāng)于后者的6.42倍和5.64倍。

　　數(shù)據(jù)顯示，在土地購置面積顯示下降的情況下，土地開發(fā)面積卻大幅增長。對此，李揚(yáng)表示，“土地購置面積和土地開發(fā)面積呈不同方向變化，表明開發(fā)商過去囤積了相當(dāng)規(guī)模的土地，并且現(xiàn)在正在釋放”。

　　值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)銷售增長率同期快于投資增長率。李揚(yáng)認(rèn)為，在當(dāng)期需求超過當(dāng)期供應(yīng)的情況下只能出現(xiàn)兩個結(jié)果。“一個是房價上漲，另一個則是在需求刺激下，商品潛在供應(yīng)迅速增加。”

　　李揚(yáng)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)價格與租賃價格休戚相關(guān)。“因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資中有部分屬于投機(jī)，而租房價格的變化則是觀察房地產(chǎn)市場的又一可靠標(biāo)志。”

　　今年以來，雖然三季度房地產(chǎn)租賃價格增長4.9%，高于一、二季度，但是同期低于房價5.5%的漲幅。“投資分?jǐn)偟饺舾赡昃湍艿贸鱿M(fèi)概念，對房產(chǎn)的消費(fèi)最終將影響房產(chǎn)投資。”

　　李揚(yáng)透露，建設(shè)部、國土資源部正在研究一系列“結(jié)合地區(qū)特征的、可以合理實(shí)施的”房地產(chǎn)政策。下一步的政策出臺將規(guī)避全國一刀切的情況，以期實(shí)現(xiàn)有效控制房價，以及有區(qū)別地控制房價。

　　以金融體制改革

　　根治流動性過剩

　　今年以來，我國全部金融機(jī)構(gòu)的存貸比下降了67.4個百分點(diǎn)，達(dá)到歷史最低水平。從貸款增速和存款增速的變化以及結(jié)構(gòu)上，表現(xiàn)出某種趨勢。

　　從存款結(jié)構(gòu)來分析，目前居民儲蓄率相對下降，而企業(yè)、政府的儲蓄率則在上升。數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，我國全部金融機(jī)構(gòu)存款同比上升17.11%，儲蓄存款上升15.99%，企業(yè)存款上升15.06%，同期財政存款、機(jī)關(guān)存款分別高達(dá)39.45%和27.79%，遠(yuǎn)高于全國儲蓄存款。對此，李揚(yáng)指出，“如果政策調(diào)整針對的只是居民儲蓄，那么勢必出現(xiàn)方向性偏差。”

　　反常還出現(xiàn)在外匯占款和貨幣政策上。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年的外匯占款主要來自于經(jīng)常項(xiàng)目。而流動性過剩的產(chǎn)生和延續(xù)已經(jīng)導(dǎo)致了市場利率和存款利率倒掛。在流動性過剩的大背景下，央行不斷調(diào)控利率。貸款控制使得銀行資金運(yùn)用流向了低收益?zhèn)校y行經(jīng)營壓力很大。

　　與此同時，緊縮貨幣政策沒有相應(yīng)的調(diào)控政策同步響應(yīng)，原本應(yīng)當(dāng)作為制度工具的法定存款準(zhǔn)備金率被頻繁作為微調(diào)工具使用。李揚(yáng)指出，“存款準(zhǔn)備金率從效果上來說是個巨斧，然而從三次調(diào)整的情況來看，除首次效果明顯外，第二次調(diào)整的效果已經(jīng)不大，而最近一次調(diào)整則幾乎沒有反應(yīng)”。

　　李揚(yáng)同時指出，從國家政策目的來看，動用法定存款準(zhǔn)備金率工具是為了收縮流動性，然而從效果來看，并不如人意。

　　李揚(yáng)表示，“如果不對現(xiàn)行的金融體制特別是外匯管理體制進(jìn)行改革，流行性過剩問題無法從根本上改變”。來源：上海證券報