下游數(shù)據(jù)

房價上漲誰之過?

2006年12月03日17:09   來源：西本資訊
摘要：

    房價一漲再漲，在公眾對房地產(chǎn)的熊熊烈火上又澆了一勺油，使剛剛略微平靜的調(diào)控政策再次成為被注視的焦點。這一次，人們問的是，為什么樓市調(diào)控又成了“空調(diào)”？

　　就是說，政策目標(biāo)是穩(wěn)定房價，至少降低其漲幅，而實際上卻是加速上漲，漲得越來越快，這種事與愿違的結(jié)果，是怎么產(chǎn)生的？

　　答案照例是五花八門。但看了這么多所謂公共言論，我閉著眼睛也能猜個八九不離十。一罵開發(fā)商對抗政策，陰謀漲價荼毒群眾；二罵地方政府執(zhí)行中央政策不力，為一己之私暗扶房價。有了這兩條，結(jié)論自然順理成章，強(qiáng)化樓市調(diào)控，板子打得更重就是了。

　　收地根、縮銀根、緊按揭、頻加稅、阻外資，實在不行走馬換將，橫豎要給樓市降溫，辦法總是有的。只要市場溫度降下來，房價總有漲不動的一天。這樣看，樓市調(diào)控沒有錯。

　　問題是，樓市調(diào)控的根本目的是什么？僅僅是為了穩(wěn)定或降低房屋的名義價格嗎？各位看官，冷靜地想一想，如果不是為了改善居民住房條件，如果不是為了老百姓住得更大住得更好，僅僅降低房屋的名義價格，那有什么意義？

　　讓我說得更明白一點。在消費品憑票供應(yīng)的時代，一切都很廉價。一斤豬肉幾毛錢，一斤大米幾分錢，上大學(xué)干脆不要錢，一套數(shù)十平米的住房，一個月租金竟然不到一塊錢。的確，如果只看價格，那是一個人人吃得起、住得起、讀得起的美好社會。

　　但終于還是要改革。為什么？因為你雖然買得起，卻要么買不到，要么只能買規(guī)定的數(shù)量，還得排上幾小時的長隊。弗里德曼說的好，“買不到的便宜不是真的便宜，排五小時隊才能買到的便宜也不是真的便宜。”

　　真正的便宜，只能來自充分的供應(yīng)量。不是無限多，也不是足夠多，而是在盡量降低成本的前提下的多。而歷史經(jīng)驗是，市場往往成本最低，供應(yīng)最豐。糧食如此、服裝如此、電器如此，房地產(chǎn)也不會例外。

　　但在家用電器和汽車等產(chǎn)品價格不斷降低的同時，房地產(chǎn)價格卻在上漲，這又是為什么？既然市場總是能降低成本，那為什么房價沒有下跌？

　　要回答這個問題，必須搞清楚房地產(chǎn)行業(yè)的要素配置。與家電、汽車等行業(yè)不同的是，房地產(chǎn)開發(fā)的最基本要素——土地，不是由市場根據(jù)效率最大化的原則進(jìn)行配置，而是由政府根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行配置。換言之，房地產(chǎn)在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)可以市場化，在土地供給環(huán)節(jié)上卻不可能市場化。正是這個非市場的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致開發(fā)商不能根據(jù)價格信號及時增加供給，從而平抑價格。

　　原則上，是供不應(yīng)求導(dǎo)致了房價上漲；是供給的緊縮導(dǎo)致了房價的加速上漲；至于是什么導(dǎo)致了供給的緊縮，只要看看密集出臺的政策就不難想見。從未來的市場走勢看，只要政策不能在強(qiáng)力壓縮供給的同時給予需求以至少同樣力度的壓縮，房價加速上漲的格局就不會改變。

　　當(dāng)然，如果政策目標(biāo)僅僅是壓制房價，那么我的建議是，在鼓勵供給的同時壓縮需求，例如放寬地根增加土地供應(yīng)量，同時在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)加稅并抬高按揭門檻和利率。只要操作得當(dāng)，房價不僅能夠穩(wěn)定，還完全有可能下跌。（新浪財經(jīng)）

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