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    最近，讓北京老百姓感到郁悶的事是，京城房?jī)r(jià)仍然亢奮上漲。據(jù)北京市建委公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)為7825元/平方米，而城四區(qū)的普通住宅期房成交均價(jià)則超過(guò)1.2萬(wàn)元/平方米，與今年第一季度相比，每平方米房?jī)r(jià)上漲了近千元。而此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)是，截止到10月份北京新建商品房?jī)r(jià)格以10.7%的同比漲幅位列全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅之首。那么，為何自今年5月以來(lái)的旨在平抑房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控，卻令房?jī)r(jià)越調(diào)越漲呢？

　　調(diào)控效應(yīng)有待釋放

　　“樓市與股市的一個(gè)比較大的不同是，對(duì)政策變化的反應(yīng)差別很大，”某證券公司的房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，“股市的資金可以‘光速’的速度劃撥，無(wú)論是政策的利好還是利空，資本進(jìn)出市場(chǎng)都極其迅捷，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資面對(duì)市場(chǎng)變化與政策變化，多少顯得有些‘船大難掉頭’之感。”

　　其實(shí)，就今年北京市出臺(tái)的一系列政策措施而言，政府呵護(hù)市場(chǎng)之心十分殷切：限制外資進(jìn)入、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加土地供應(yīng)量、整肅開(kāi)發(fā)商囤地囤房行為、嚴(yán)查開(kāi)發(fā)商涉稅案件、加大保障性住房的建設(shè)力度……但所有的政策措施并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到立竿見(jiàn)影的成效，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，所以調(diào)控的政策效應(yīng)大約在明年的中下旬才會(huì)逐漸顯露出來(lái)，屆時(shí)北京市場(chǎng)的格局或許會(huì)有所改觀，至少房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭會(huì)得到控制。

　　記者注意到，備受房地產(chǎn)業(yè)界關(guān)注的廣渠門(mén)路36號(hào)地競(jìng)拍日前揭曉。中標(biāo)企業(yè)并不是出價(jià)最高的華潤(rùn)地產(chǎn)所得，而是出價(jià)排名靠后的北京城開(kāi)集團(tuán)與北京城建集團(tuán)聯(lián)合競(jìng)得。從這兩家企業(yè)的背景看，業(yè)界猜測(cè)或有可能政府希望通過(guò)“有形之手”調(diào)控市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目的。結(jié)合此前某財(cái)經(jīng)媒體透露的消息：有關(guān)部門(mén)正在暗查北京30余家開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅情況以及土地獲得方面是否存在違規(guī)、違法問(wèn)題，由此看出政府整肅市場(chǎng)的決心不容小覷。

　　市場(chǎng)定價(jià)非理性

　　“其實(shí)北京房?jī)r(jià)的上漲并不像人們想象的那么絕對(duì)，有不少項(xiàng)目實(shí)際上是明漲暗降，”北京著名地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)《樓市》市場(chǎng)調(diào)查部的分析人士告訴記者，“例如，京北某別墅項(xiàng)目報(bào)價(jià)20000元/平方米，而北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的成交價(jià)卻為18934元/平方米，報(bào)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)相差1000多元/平方米；三元橋附近某高檔公寓三期的擬售價(jià)為15000元/平方米，實(shí)際成交價(jià)為13700元/平方米，實(shí)際價(jià)差近1300元/平方米；上京航線5、8、9號(hào)樓擬售價(jià)定為8100元/平方米，實(shí)際成交價(jià)為7800元/平方米左右，相差近300元/平方米……”。

　　這一市況表明，不少新盤(pán)定價(jià)雖高，但其成交價(jià)未必能與定價(jià)相同。新推樓盤(pán)價(jià)格上漲而實(shí)際成交價(jià)卻低于市場(chǎng)推出價(jià)，這多少讓人感到有些困惑不解。“很明顯，雖然今年的調(diào)控政策以及市場(chǎng)實(shí)際交易情況對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)均不樂(lè)觀，但他們依然試圖力挺房?jī)r(jià)，”一位業(yè)內(nèi)人士分析，“即使成交價(jià)降了，開(kāi)發(fā)商也要把定價(jià)漲上去，給買(mǎi)房人一種‘房?jī)r(jià)還在繼續(xù)漲，并且還將漲’的暗示，實(shí)際上這是一種心理戰(zhàn)術(shù)。同時(shí)，房?jī)r(jià)‘高開(kāi)’也逐漸演變成開(kāi)發(fā)商的一種銷(xiāo)售控制的策略。由于政策嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)，并要求其公布銷(xiāo)售情況，因此部分開(kāi)發(fā)商故意提高樓盤(pán)售價(jià)，以捂好房源。”

　　有開(kāi)發(fā)商表示，周邊樓盤(pán)價(jià)格都在上漲，自己的樓價(jià)只能參考市場(chǎng)水平，如果定價(jià)偏低，容易讓人對(duì)樓盤(pán)的品質(zhì)產(chǎn)生疑問(wèn)。業(yè)界專(zhuān)家認(rèn)為，正是購(gòu)房人這種‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’的心態(tài)讓開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)，也不敢降價(jià)。一度‘低開(kāi)高走’的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)規(guī)則，逐漸向‘高開(kāi)低走’的方式演化。那么，‘高開(kāi)低走’真的能幫開(kāi)發(fā)商打贏市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)嗎？一位資深的售樓人士認(rèn)為，樓盤(pán)高定價(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可能是好事，也可能是壞事。如果樓盤(pán)推出后，市場(chǎng)反映不如預(yù)期，開(kāi)發(fā)商就只能給業(yè)主以‘優(yōu)惠’、‘特別照顧’為借口，通過(guò)明漲價(jià)、暗降價(jià)的方式促銷(xiāo)。如果購(gòu)房人注意到樓盤(pán)實(shí)際成交價(jià)要低于定價(jià)，會(huì)產(chǎn)生很大疑慮，就不會(huì)購(gòu)買(mǎi)。

　　北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些樓盤(pán)之所以出現(xiàn)“高開(kāi)低走”的尷尬現(xiàn)象，主要在于部分開(kāi)發(fā)商的非理性定價(jià)行為。事實(shí)上，諸多受到買(mǎi)房人追捧的樓盤(pán)正是以理性定價(jià)贏得市場(chǎng)的。例如，位于亞奧核心區(qū)的某樓盤(pán)，其定價(jià)就比業(yè)界預(yù)測(cè)的要低，推出后受到購(gòu)房人的高度認(rèn)可，成為北京市場(chǎng)今年最旺銷(xiāo)的樓盤(pán)之一。

　　二手房市場(chǎng)不樂(lè)觀

　　與新房市場(chǎng)“價(jià)升量縮”有相似之處的是，今年北京二手房市場(chǎng)交易量增長(zhǎng)幅度也創(chuàng)下近年來(lái)的新低，并且二手房?jī)r(jià)格也在不斷攀升。據(jù)北京二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)我愛(ài)我家預(yù)測(cè)，即便年底前北京的二手房交易有所回暖，2006年全年北京二手房交易量也將在76000套左右，增長(zhǎng)幅度約8%，創(chuàng)歷史最低，無(wú)法達(dá)到年初預(yù)計(jì)的8千至1萬(wàn)套的交易規(guī)模。

　　北京自1999年10月開(kāi)放二手房市場(chǎng)以來(lái)，二手房交易量一直保持著很高的增長(zhǎng)速度。從2000年的1100套，到2005年的70180套，短短6年間，增長(zhǎng)了63倍。即便在市場(chǎng)交易基數(shù)較大后，2004年和2005年也分別保持了64%和23%的增長(zhǎng)幅度。而2006年，在二手房市場(chǎng)首次被寫(xiě)進(jìn)國(guó)家宏觀調(diào)節(jié)文件的年份中（“國(guó)六條”中專(zhuān)門(mén)有一條談到大力發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)），北京二手房交易量增長(zhǎng)幅度卻創(chuàng)出了歷史最低，原因何在呢？

　　對(duì)此，我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心的專(zhuān)家認(rèn)為：2006年，二手房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅征收從購(gòu)房未滿兩年變成購(gòu)房未滿五年，以及開(kāi)征二手房交易個(gè)人所得稅和土地增值稅是最主要的原因。因?yàn)樵诒本┒址渴袌?chǎng)房源嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面下，以上“三稅”的征收一方面導(dǎo)致一部分業(yè)主因收益減少而“由出售轉(zhuǎn)出租”，另一方面，使得大多數(shù)業(yè)主直接將稅費(fèi)“轉(zhuǎn)嫁”給購(gòu)房人，導(dǎo)致二手房的購(gòu)房費(fèi)用成本猛增，原本與一手房相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)弱化，甚至在某些區(qū)域出現(xiàn)了一手房與二手房屋價(jià)格倒掛的奇怪現(xiàn)象。“由售轉(zhuǎn)租”和“成本轉(zhuǎn)移”的直接后果就是交易量的增長(zhǎng)放緩，并使得二手房的實(shí)際成交價(jià)格迅速走高。

　　從今年政府出臺(tái)的有關(guān)二手房流通環(huán)節(jié)征收“三稅”的政策效果看，雖然意圖在于抑制房產(chǎn)投機(jī)與投資，但同時(shí)也對(duì)一些中低收入者的住房需求產(chǎn)生了抑制作用。這對(duì)構(gòu)建梯級(jí)消費(fèi)的合理市場(chǎng)架構(gòu)會(huì)有些負(fù)面影響，同時(shí)也間接推動(dòng)了新房市場(chǎng)的價(jià)格上漲。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策的設(shè)計(jì)框架，未來(lái)稅政改革的趨勢(shì)是輕流轉(zhuǎn)稅而重保有稅。因此，中低收入購(gòu)房者有理由期待，政府新開(kāi)征房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種或有可能是在“非常市況”下的權(quán)宜之策。來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)