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    2006年，國(guó)六條過(guò)后緊跟著是未封頂樓盤不得辦理個(gè)貸業(yè)務(wù)，接踵而來(lái)的政策使開(kāi)發(fā)商感嘆：下一個(gè)“爆破點(diǎn)”在哪里？話音未落，“上海、北京等大城市將嚴(yán)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成本、要求利潤(rùn)透明化”的呼聲又起，一時(shí)間，“成本究竟是商業(yè)秘密還是消費(fèi)者知情權(quán)”的爭(zhēng)論又成為業(yè)內(nèi)當(dāng)前最熱門的話題。近日，記者就有關(guān)基本的房地產(chǎn)成本計(jì)算、利潤(rùn)該如何界定等問(wèn)題采訪了業(yè)內(nèi)人士。

    ●房?jī)r(jià)翻番消費(fèi)者要求成本知情權(quán)

    “三環(huán)沿線的房?jī)r(jià)在2002年的時(shí)候還是5000多元一平方米，而現(xiàn)在，即使在南三環(huán)也沒(méi)有低于10000元/平方米以下的房子了。像東三環(huán)更是在短短三四年間，房?jī)r(jià)漲了100%－150%。”這是一個(gè)普通買房人眼中的房?jī)r(jià)。

    據(jù)了解，四環(huán)某項(xiàng)目，兩年前一期均價(jià)為10000元/平方米，獲得了熱銷。而到了今年，開(kāi)發(fā)商看到了需求量大而供應(yīng)量小的事實(shí)，馬上將二期同類產(chǎn)品價(jià)格上調(diào)為15000元/平方米，引起了人們的不滿，尤其是一期很多業(yè)主都預(yù)訂了二期的房子，如此調(diào)價(jià)，使原有的訂房幾乎全部退掉，使開(kāi)發(fā)商銷售遇到了很大的難題……

    類似這樣的項(xiàng)目在北京并不少見(jiàn)，按照常理，開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)銷售的速度以及購(gòu)房者的反映將價(jià)格慢慢上調(diào)，讓人感覺(jué)不到速度，當(dāng)整個(gè)樓盤銷售完畢后大家發(fā)現(xiàn)最早的低價(jià)和最后的高價(jià)是穩(wěn)步完成的，兩者之間的平均價(jià)其實(shí)才是開(kāi)發(fā)商想得到的理想均價(jià)，而像上文提到的直接將房?jī)r(jià)提高了50%的做法是很少見(jiàn)的，引起眾怒也是正常現(xiàn)象。

    正是有了哄抬價(jià)格的做法，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本與利潤(rùn)成為消費(fèi)者的眾矢之的。人們之所以強(qiáng)烈要求公布房屋開(kāi)發(fā)成本，隱含了這樣一個(gè)判斷：企業(yè)只應(yīng)當(dāng)追求合理利潤(rùn)率，如果超出了一定水平就屬于暴利。而現(xiàn)在的房地產(chǎn)交易中，購(gòu)房者處于信息不對(duì)稱的弱勢(shì)地位，政府公布商品房的社會(huì)平均成本，有利于改變這種不對(duì)稱，增加消費(fèi)者在與開(kāi)發(fā)商博弈時(shí)的話語(yǔ)權(quán)。

    ●成本差異化決定公布的難度

    雖然幾乎所有的買房人都希望知到開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)中，成本和利潤(rùn)占了多少比例，但在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，這個(gè)要求成了大家“談虎色變”的話題。

    北京中原顧問(wèn)副總經(jīng)理殷則環(huán)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，成本可以說(shuō)是任何一個(gè)行業(yè)的商業(yè)秘密，試想，人們買一件名牌襯衫，會(huì)問(wèn)它一針一線的成本嗎？房地產(chǎn)亦然，是根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)調(diào)節(jié)的。

    比如，同樣的建筑安裝成本，一個(gè)項(xiàng)目采購(gòu)建材的部門的進(jìn)貨渠道、談判能力和另外一個(gè)項(xiàng)目的差距往往很大；園林、綠化費(fèi)用、是用國(guó)內(nèi)的公司還是國(guó)外的公司，價(jià)錢差距也非常大，并不能一概而論。

    一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者，所謂暴利，多出自于前期以低價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)去銷售才能獲得相對(duì)高的利潤(rùn)。

    在北京有很多這樣的地塊，幾年前沒(méi)有經(jīng)過(guò)土地招拍掛拿到土地的項(xiàng)目和近兩年拿到土地的項(xiàng)目賣到同樣的價(jià)格。北六環(huán)某項(xiàng)目，幾年前就拿到了每平方米不到2000元的一塊土地，但遲遲沒(méi)有動(dòng)工。而周邊的項(xiàng)目通過(guò)招拍掛以4000多元每平方米的價(jià)格拿到了土地。而前者與后者的最終銷售價(jià)格都在8000元/平方米均價(jià)。業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，這種差距是土地政策轉(zhuǎn)軌期造成的，并不是普遍現(xiàn)象。這樣的情形目前已難再現(xiàn)。自土地出讓實(shí)行嚴(yán)格的“招拍掛”程序開(kāi)始，從最近這兩年的土地出讓價(jià)格上看，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很難從便宜的土地中獲得利潤(rùn)。

    ●簡(jiǎn)單的成本是這樣算出的

    據(jù)了解，自從近兩年土地招拍掛政策出臺(tái)后，土地的透明化決定了成本的一定真實(shí)性。那么，房地產(chǎn)成本是怎么算出來(lái)的？房?jī)r(jià)是如何算出來(lái)的？北京富力集團(tuán)副總經(jīng)理王志剛拿具體項(xiàng)目為本報(bào)記者算了一筆賬。通過(guò)這筆賬，消費(fèi)者可以簡(jiǎn)單地根據(jù)成本加利潤(rùn)得出一個(gè)樓盤比較真實(shí)的價(jià)格。

　  首先通過(guò)土地招拍掛得出一塊土地的樓面價(jià)，即土地價(jià)除以該項(xiàng)目的總建筑面積。

    其次，是建筑安裝成本費(fèi)用（簡(jiǎn)稱建安費(fèi)），普遍的價(jià)格基本在每平方米1500元－2000元之間（高層）。

    第三，設(shè)備安裝費(fèi)用、大小市政配套，普遍的價(jià)格基本在每平方米500元左右。

    第四，園林、綠化等費(fèi)用，普遍價(jià)格在每平方米300元左右。

    第五，項(xiàng)目公司管理、銷售成本，普遍價(jià)格在每平方米1000元左右。

    將以上5個(gè)因素相加，基本能得出一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，然后乘以20%－30%的期望利潤(rùn)，就能算出該項(xiàng)目的房?jī)r(jià)。

    比如，前不久開(kāi)盤的知名項(xiàng)目橡樹(shù)灣，樓面價(jià)是3800元/平方米，加上建筑安裝成本2000元/平方米，設(shè)備安裝費(fèi)用500元/平方米，園林綠化費(fèi)用300元/平方米，以及管理成本1000元/平方米，最后加上25%的平均毛利得出的房?jī)r(jià)應(yīng)該是9500元/平方米左右。

    而為什么現(xiàn)在的橡樹(shù)灣開(kāi)盤時(shí)會(huì)賣到8200元/平方米－8600元/平方米呢？原因在于，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈的招拍掛使樓面價(jià)提高，最后得出的房?jī)r(jià)高于周邊項(xiàng)目不少，因此，采用較為穩(wěn)妥的價(jià)格入市，吸引大量客流，為將來(lái)價(jià)格的穩(wěn)步上升做一個(gè)好的開(kāi)始，隨著工程進(jìn)度的不斷加快，資金占用的緊迫，未來(lái)的價(jià)格會(huì)不斷提高，總之，在該項(xiàng)目交房時(shí)，最終的均價(jià)肯定會(huì)定在9500元/平方米左右，甚至更高。（來(lái)源：北京青年報(bào)）