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    大家知道從98年以來，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)高潮，都達(dá)到了前所未有的高潮。比如說房地產(chǎn)投資達(dá)到20％，房地產(chǎn)銷售達(dá)到了27％以上。大家看一下這個(gè)圖，房地產(chǎn)投資的增長速度、銷售增長速度以及銷售面積來講，最高線就是房地產(chǎn)銷售總額的數(shù)量。也就是說，這幾年房地產(chǎn)投資和開發(fā)都是高速的增長，而且銷售也開始增長。這就說明房價(jià)這幾年是一個(gè)以一個(gè)比較快的速度上升，而且房價(jià)還有一個(gè)很好玩兒的事情。

    比如說北京，2004年整個(gè)房價(jià)增長速度是3.7％，據(jù)我了解有幾個(gè)項(xiàng)目，去年年初的時(shí)候大概是6000塊錢左右，年底已經(jīng)提高了。如果說我們北京市有一個(gè)比較好的房地產(chǎn)價(jià)格，北京市的房價(jià)肯定是在15至20％以上。比如說上海，從上海統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)來看，房價(jià)僅僅是15％。但是我聽了幾位同學(xué)告訴我，他去年在復(fù)旦附近買的房子，5000多塊一平米，今年已經(jīng)到了16000塊錢。北京市房價(jià)的增長速度跟實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)差距很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)，我們目前房價(jià)高速增長，我們國內(nèi)面臨一系列的問題。這個(gè)問題我就不說了。

    中國房地產(chǎn)即使面臨很多的問題，很多城市、地方也有很大的泡沫。房地產(chǎn)發(fā)展肯定是近十年、二十年，仍然是相當(dāng)重要，相當(dāng)快速增長的一個(gè)環(huán)境。如果我們假定每年城市化的速度是40％，到2020年城市化的水平達(dá)到55％。如果以人口14億計(jì)算，城市人口大概就是7.7億，城市人口凈增加是2.6億。如果按照人均居住面積20平米來計(jì)算，每年要增長住房面積是2億平方米。隨著環(huán)境的改善，住房的需求和條件也會(huì)進(jìn)一步改善。

    按照這樣一個(gè)方式發(fā)展，以2020年7.7億人口來計(jì)算，每人增加4、5平米，在20年內(nèi)就會(huì)增長30億平方米，我們城市的撤遷、住房改造每年至少有5.8億平米。這三個(gè)數(shù)字加起來大概就是90億，就是說我們目前每年住房建設(shè)投資大概是30億平方米左右，這需要30年才可能滿足。所以住房的建設(shè)肯定會(huì)在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上，以更高的速度發(fā)展。

    從住房發(fā)展來講，是高速的增長。目前我們房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況如何？2004年已經(jīng)達(dá)到了7800億，是1998年的3.8倍。房地產(chǎn)每年都是以30％左右的速度增長。今年是增長了28％，2003年的增長速度是40％多。這條藍(lán)色就是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于整個(gè)金融機(jī)構(gòu)的增長速度。

    特別是03年的時(shí)候，一下子就往上走了。04年盡管增長速度放緩了，但是還有28％左右的速度，它的放緩并不是總量的放緩，只是改變了形式和方式。就從我們房地產(chǎn)整個(gè)融資結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)自有資金是27％多，房地產(chǎn)租金，開始是1點(diǎn)左右，慢慢到了0.02。投資房地產(chǎn)的租金，98年初比重是12點(diǎn)左右。到2004年只有1.2，就是說國外的資金進(jìn)入房地產(chǎn)的比重越來越低。我們房地產(chǎn)市場發(fā)展這么快、這么好，利潤這么好，為什么外資越來越少？關(guān)鍵是我們現(xiàn)在不愿意把這塊利潤分給他們。

    早幾年，李嘉誠的東方廣場可以做，這是98年以前的。到后來，外資進(jìn)來的時(shí)候越來越困難。下面這條線，基本上看起來保持一個(gè)平衡。大概在30％左右。到了04年這個(gè)速度就降下來了一些。04年主要是國家宏觀調(diào)控，讓企業(yè)整個(gè)注冊(cè)資本金提高。還有一個(gè)因素，就是銀行對(duì)房地產(chǎn)的影響，但是基本上不怎么變動(dòng)。房地產(chǎn)自己的自有資金，占有的比例也是30％左右。這條藍(lán)線是由小到大，這塊基本上是個(gè)人消費(fèi)信貸。從這三塊來講，房地產(chǎn)自有資金基本上還是銀行這塊。比如說買了一塊地以后，馬上就抵押，這就說明我們整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展完全建立在國內(nèi)銀行的基礎(chǔ)上。

    比如說去年的上海，50％以上的租金進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)。假如我們現(xiàn)在的這個(gè)房價(jià)是目前的狀況，就會(huì)出現(xiàn)很多問題。他們?nèi)绻麖膫€(gè)人消費(fèi)信貸來講，我們這幾年房地產(chǎn)為什么會(huì)發(fā)展？全靠個(gè)人消費(fèi)信貸的結(jié)果。如果沒有個(gè)人消費(fèi)信貸，房地產(chǎn)的發(fā)展可能性很小，或者是速度沒有這么快。個(gè)人消費(fèi)信貸從98年到2004年，一共是增長了37％。

    “ 3.16”出來以后，為什么大家反響很強(qiáng)烈，加息0.2。人家加息就加息吧，與你有什么關(guān)系。我們?yōu)槭裁捶从尺@么強(qiáng)烈，我們個(gè)人消費(fèi)信貸在民眾當(dāng)中的比例比較大。1.6萬億，大概是400萬人建立起來的。如果政府采取措施就會(huì)決定我們今后如何發(fā)展。住房銷售價(jià)格，藍(lán)線就是民眾可支配收入。因?yàn)樵趪H上有一個(gè)基本的標(biāo)準(zhǔn)，就是房價(jià)跟民眾的收入相比，建立房地產(chǎn)價(jià)格的高低或者是價(jià)格和價(jià)值是否偏離。我們房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于民眾的可支配收入，而且這個(gè)價(jià)格還是一個(gè)平均價(jià)。

    中國這么大，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，也僅僅是幾個(gè)城市，房價(jià)和房地產(chǎn)的特性就是不動(dòng)產(chǎn)，中國房地產(chǎn)的融資還沒有達(dá)到80％以上。2004年，房貸按揭只有2.5萬千億，住房貸款是1.8萬億。按照房地產(chǎn)市場整個(gè)總價(jià)是7.6萬億，我們房地產(chǎn)市場還是跟發(fā)達(dá)市場相比，差距比較大。

    我們國內(nèi)房地產(chǎn)主要面臨以下幾個(gè)問題：第一個(gè)就是房地產(chǎn)融資和開發(fā)，基本上是建立銀行信貸上面；第二，由于政府對(duì)金融業(yè)的壟斷，房地產(chǎn)市場沒有辦法發(fā)展；第三，由于政府對(duì)金融業(yè)壟斷限制了金融產(chǎn)品的開發(fā)。還有個(gè)人信貸，中國某些城市出現(xiàn)了一些富翁，馬上就米一個(gè)房子。香港60平米的房子占到了72％，90平米以上的房子占了10％。我們單位一個(gè)青年人剛畢業(yè)兩年就買了一個(gè)150平米的房子。

    為什么會(huì)出現(xiàn)前面的情況？不僅僅對(duì)組織市場的壟斷，關(guān)鍵是壟斷了我們租金市場的價(jià)格。從03年開始，我們房地產(chǎn)的租金成本最低，房地產(chǎn)的平均收益率也在15％左右。只要從銀行拿到租金，這個(gè)項(xiàng)目只是做的一般般，還是有15％的回報(bào)率。這就導(dǎo)致了我們房地產(chǎn)金融單一化，也導(dǎo)致房地產(chǎn)面臨一系列的問題。比如說今后政府真的要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)做一些比較的管理或者是管制，因?yàn)樽罱膬r(jià)格發(fā)展比較快。

    溫家寶總理在報(bào)告里面說，基本任務(wù)就是如何抑制國內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格。目前所面臨最大問題就是如何打破現(xiàn)有的金融市場壟斷，讓租金和土地價(jià)格市場化。我們的房地產(chǎn)價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，我很贊成。但現(xiàn)在的情況下說我們的房價(jià)是由供需關(guān)系決定的，就不對(duì)，現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨的基本問題就是沒有對(duì)稱。房地產(chǎn)業(yè)所需要的成本，比如說土地、租金都沒有放開，都是非市場化的。但是房地產(chǎn)商賣房子的時(shí)候就市場化，你給我越多越好。

    最近很多房子都說要開盤的，但就是不賣，就是等著房價(jià)漲上去。關(guān)鍵的問題就是政府要推行一系列的政策，讓房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

    回顧地產(chǎn)八年，叫人歡喜叫人憂。百姓希降房價(jià)，開發(fā)商希漲房價(jià)，政府宏調(diào)房價(jià)，連續(xù)8年，由市場平淡到上揚(yáng)，然后持續(xù)上揚(yáng)，牽動(dòng)著大家的心。希望大家交流意見，關(guān)注地產(chǎn)，共建和諧生活！

    本文也是“為房價(jià)而來”！（來源：新浪財(cái)經(jīng)）