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    新華網(wǎng)北京１１月２４日電   一如房地產(chǎn)項目成本和房地產(chǎn)公司利潤讓人一頭霧水一樣，當前關系到房地產(chǎn)市場長遠發(fā)展的許多關鍵性問題，社會上也是議論紛紛、莫衷一是。

    然而，也正如房地產(chǎn)項目的成本可以調(diào)查清楚、房地產(chǎn)公司的利潤可以審計出來一樣，從經(jīng)濟規(guī)律、歷史經(jīng)驗和國家政策導向來看，房地產(chǎn)市場的一些關鍵問題其實并非是一團迷霧。

    一問：漲價是否是硬道理

    “漲價才是硬道理”“房價上漲是顛撲不破的真理”……這些“狠話”大多出自房地產(chǎn)商之口。甚至有人預言，中國未來２０年房地產(chǎn)價格只會漲不會跌。

    的確，這些年來，大部分城市的房價一路上漲。今年１０月份的漲幅為６．６％，北京、深圳等特大城市的漲幅超過了１０％。但是，有一個負增長值得人們關注。從２００５年１２月開始，上海新建商品住房銷售價格就開始出現(xiàn)了同比負增長，一直持續(xù)至今：去年１２月份，下降２．１％，今年２月份下降４．１％，４月份下降６．２％，６月份下降５．４％，８月份下降２．２％，１０月份下降０．６％。 [10月份全國新房價格上漲6.6% 北京漲幅居首位]

    也許統(tǒng)計數(shù)據(jù)并不直觀，那么我們看一個案例。在上海一家外資企業(yè)工作的小石，買的樓盤位于普陀區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，２００５年中期房價達到最高峰時價格為１.６萬元／平方米，現(xiàn)在價格已經(jīng)回落到１.４萬元／平方米。“而且，現(xiàn)在是有價無市，大家多在觀望。”小石對記者說。

    經(jīng)濟的發(fā)展、高收入人群的增加、每年大量大學畢業(yè)生留城、投資者踴躍……這些房地產(chǎn)商口中的所謂剛性需求，其實在很大程度上是其牟取暴利的一種遮掩。

    首先，房價關系民生，國家不會允許房價過快上漲。其次，超過社會實際購買能力、過快的上漲，其市場含有泡沫，難以持續(xù)。其三，房價漲跌有其自身經(jīng)濟規(guī)律，不可能只見漲不見跌，這一點國內(nèi)外有很多例證。

    其實，在經(jīng)濟景氣狀況良好的階段，房價穩(wěn)步上漲，可算是一種合理的經(jīng)濟現(xiàn)象。但以土地資源不可復制、剛性需求增大與有限供給不足等為由，為房價上漲辯護，并且斷言房價將永遠上漲并且會狂漲，這種結論就需要人們冷靜思考一下了。如果有一天，沒有幾個人買得起房，那么房價還能漲嗎？

    二問：從嚴土地管理是否會抬高房價

    “從嚴土地管理會抬高房價”，這是近來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)漲價預期的又一重要因素。

    隨著《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》的發(fā)布，新一輪土地調(diào)控措施正式出臺，土地“閘門”將進一步收緊。但根據(jù)國土資源部評估，不同用途地價受到的影響不盡相同：工業(yè)用地的出讓價格將提高４０％到６０％，而房地產(chǎn)用地出讓價格將基本持平。

    “國家近期采取的一系列從嚴土地管理的措施，旨在抑制一些行業(yè)和地區(qū)固定資產(chǎn)投資過快增長，遏制一些地方違法違規(guī)占用土地，不是收縮用地計劃，不會抬高房價。”國土資源部土地利用司副司長束克欣明確表示。

    即使用地成本有所提高，也不會對房價產(chǎn)生太大影響。據(jù)束克欣介紹，從全國來看，土地出讓金僅占房價的１０％。而在北京等地，這一比例僅為６％到８％。因此，決定房價的不是地價。

    三問：是否應該只給有錢人蓋房

    “房子是給有錢人蓋的”“出現(xiàn)‘富人區(qū)’和‘窮人區(qū)’很正常”……房價居高不下、百姓望房興嘆之際，這種論調(diào)又出現(xiàn)了。

    不可否認的是，市場經(jīng)濟是以市場為主要手段配置資源的經(jīng)濟，市場自然有高端、中端和低端。但如果把市場需求的一部分放大成普遍現(xiàn)象，把某個特定階層的需求放大成普遍需求，那就站不住腳了。

    房地產(chǎn)業(yè)的確不是慈善事業(yè)，但房地產(chǎn)業(yè)的市場供給必須滿足市場需求。何況，土地來源由國家把握。國家政策導向非常明確，那就是確保普通居民的住房需求，抑制別墅、超大戶型的住房發(fā)展。

    過去一段時間，一些地方想方設法縮減經(jīng)濟適用房建設計劃和用地供應，使國家的政策未能得到真正落實。為保證中低價位、中小套型普通商品房的供應量，國家在今年５月出臺的《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，措施十分具體，而且出臺了量化指標。國土資源部土地利用司副司長束克欣指出，這些措施會起到改善住房供應結構、穩(wěn)定住房價格的作用。