下游數(shù)據(jù)

上海住宅出現(xiàn)供不應(yīng)求表象

2006年11月23日09:10   來源：西本資訊
摘要：

　　從今年1月到10月底，上海住宅新盤的上市總量比成交總量少了將近400萬平方米。經(jīng)歷了去年一年住宅供大于求的局面后，上海住宅市場供求關(guān)系很快出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。

　　與過去幾年不同的是，這種“供不應(yīng)求”并不意味著上海市場的銷售火爆，而是開發(fā)商的保守行為所致。

　　住宅供不應(yīng)求？

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)監(jiān)測上海房地產(chǎn)交易中心的住宅交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月-10月，上海住宅成交套數(shù)為153783套，成交面積為1749.0477萬平方米。與此同時，上海新增住宅總量為1347.2659萬平方米。兩者相比較，上海住宅新盤供應(yīng)量比成交總量整整相差23%，供應(yīng)缺口達到400萬平方米，差距巨大。

　　上海住宅供求關(guān)系的這種轉(zhuǎn)變?nèi)绱酥熳屓梭@訝。2005年上海住宅新增供應(yīng)面積為2579萬平方米，銷售面積為1995萬平方米，供求比例為1∶0.77，這是上海自1999年以來第一次出現(xiàn)供大于求的局面。

　　按照今年7月份“上海房地產(chǎn)發(fā)展形勢分析及對策研究”課題組發(fā)布的“促進上海房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議”研究報告，上海這種供大于求的局面將會至少維持3年，供求比例保持在1∶0.72左右。

　　對于如此巨大的供應(yīng)缺口，滬上一些業(yè)內(nèi)人士顯得有些不以為然。房地產(chǎn)評論人士顧海波表示，目前的供應(yīng)情況只是一個表面現(xiàn)象。

　　捂盤導(dǎo)致供應(yīng)“下降”

　　實際上，真正上市量和達到預(yù)售標(biāo)準樓盤之間存在著較大的差距。

　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，從2006年1月至今，上海每個月獲批的預(yù)售住宅總量明顯少于申請的預(yù)售登記量。舉例來說，今年1月份的預(yù)售登記量為154萬平方米，而批準預(yù)售量為69.81萬平方米。

　　這種現(xiàn)象幾乎一直貫穿今年全年。業(yè)內(nèi)人士表示，為了控制房地產(chǎn)上市節(jié)奏，地方政府對部分樓盤(尤其是高檔樓盤)的上市預(yù)售審批明顯嚴格，部分樓盤預(yù)售被推后。與此同時，開發(fā)商也有意識地放慢了推盤步伐。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看到，開發(fā)商新申請預(yù)售的量也比去年有所減少。

　　“開發(fā)商必須積累客戶至少在半年才會真正開盤，以期達到相對理想的銷售情況。”同策地產(chǎn)研展部副主任吳庭光表示。吳庭光透露，很多開發(fā)商雖然今年推出一些樓盤，但這類推盤都是試探性質(zhì)的。

　　業(yè)內(nèi)人士還表示，開發(fā)商目前對于推盤的熱情不大，原因在于，一些大盤很難定價。換句話來說，上市量的減少并非是“無房可賣”，而是“有房不愿賣”。

　　據(jù)悉，目前每個區(qū)都有相當(dāng)一部分已經(jīng)竣工但尚未上市的存量住宅。業(yè)內(nèi)人士估計，今年樓盤的竣工總量應(yīng)該在2500萬～3000萬平方米，也就是說，其實際供應(yīng)量遠遠超過住宅成交。

　　多數(shù)樓盤價格仍高于年初

　　到目前為止，上海一手住宅市場仍呈現(xiàn)出一種非常令人難以理解的矛盾狀況：一方面是每一月的新盤上市量遠遠低于成交量；另一方面卻是住宅成交均價的明顯下降。此前，“供求關(guān)系”被眾多業(yè)內(nèi)人士當(dāng)作解釋房價起伏的最根本原因，而如今，這一理論似乎開始動搖。

　　10月份，上海一手住宅成交均價為7616元/平方米。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月-10月份，上海住宅交易均價為8120元/平方米，從這個數(shù)據(jù)來看，上海住宅的平均價格正呈現(xiàn)非常明顯的下跌趨勢。但是，在很多市民眼里，這種數(shù)據(jù)的下跌似乎無法從市場中找到依據(jù)。

　　在網(wǎng)上，有人羅列出一份樓盤今年1月份房價與現(xiàn)房價的對比表。這份根據(jù)上海權(quán)威的房地產(chǎn)交易周刊《上海樓市》的統(tǒng)計價格數(shù)據(jù)顯示，上海大多數(shù)樓盤中，目前的房價明顯高于今年年初，大部分樓盤的價格至少上漲10%～15%。

　　“這是因為上海房價在今年1月-4月份及其之后出現(xiàn)了一個轉(zhuǎn)折。”一名開發(fā)商表示，“今年年初至4月份，上海房價上漲速度迅猛，漲幅一度超過20%，而隨后的宏觀調(diào)控的確使得房價有所回落，但是，其下降的幅度并沒有達到當(dāng)時上漲的幅度而已。”來源：東方早報

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