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    新華網(wǎng)北京１１月２０日電 從最初的房地產(chǎn)市場調(diào)控到“國八條”“國六條”出臺，房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象因此有所緩解，但房價過高問題卻更顯突出，消費者期待的房價回落并沒有出現(xiàn)。今年１０月份，全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲５．４％，漲幅比上月提高０．１個百分點。

    房價居高不下，使一些地方政府和房地產(chǎn)商獲得巨大收益，而普通居民只能望樓興嘆。有關(guān)專家指出，房地產(chǎn)價格上漲過快主要源于市場供求關(guān)系失衡。下一步應繼續(xù)采取調(diào)控措施，在保障市場穩(wěn)定的前提下，從改善供求關(guān)系入手，著力解決房價過高問題。

    利用稅收調(diào)控抑制投機性需求

    房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。通常情況下，供給快速增長，空置面積又很大，房地產(chǎn)價格不應該持續(xù)上漲。有關(guān)專家指出，之所以出現(xiàn)這種異常現(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機性需求造成的。

    據(jù)了解，國外十分重視對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅。例如，美國對不動產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財產(chǎn)稅收入的８０％。而我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟風險，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機者的需求。

    清華大學房地產(chǎn)研究所博士后張金華建議，房地產(chǎn)調(diào)控政策必須圍繞供給和需求兩方面進行，在調(diào)控需求方面應將房地產(chǎn)稅征收的重心從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)。

    為了抑制房地產(chǎn)投機需求，國家應考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)的面積每年付稅；同時，征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時的資本獲益稅，使房地產(chǎn)漲價收益的一大部分回饋給社會。

    經(jīng)濟學家王小廣認為，國家還應在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)適當征收消費稅，現(xiàn)階段可只限于別墅、高級公寓等高檔住宅，這將有效抑制投機需求和過度消費行為。

    同時王小廣建議，為保障一般居民合理房地產(chǎn)消費，國家在征收消費稅時應確定一個上限，如人均２０平方米可以不征收稅，超過這個上限則按累進制征稅。

    ·推行稅收一體化管理 房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源管理加強
    ·我國房產(chǎn)業(yè)稅收明顯增長

    保障經(jīng)濟適用房土地供應不低于７０％

    目前，我國房地產(chǎn)市場的最大問題是，供應結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不對應。無論從眼前看還是從長遠考慮，我國的住房需求主體都是中低收入的普通居民家庭，住宅供給理應以大眾化需求為主。但據(jù)統(tǒng)計，我國２５０個地級以上城市中，７０％還沒有完全實施廉租住房制度，保障面不到４％；經(jīng)濟適用房開發(fā)投資出現(xiàn)負增長，目前只占商品住宅總投資的５％。

    有關(guān)專家指出，只有加大經(jīng)濟適用房的投入量，才能有效改善我國房地產(chǎn)市場供應的結(jié)構(gòu)性矛盾，起到平抑房價的作用，同時又不至于減少固定資產(chǎn)投資規(guī)模，從而較好地平衡公眾利益與經(jīng)濟利益。試想，當一個城市的絕大部分人口可以得到足夠的住房保障時，市場比例較小的商品房也就不會再出現(xiàn)價格飛漲的情況了。

    為了保證中低價位、中小套型普通商品房的供應量，國家在今年５月出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中推出一項有力措施，規(guī)定中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用房）和廉租住房的年度土地供應量，不得低于居住用地供應總量的７０％；同時，繼續(xù)停止別墅類項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應。

    但是，為了追求經(jīng)濟增長，一些地方仍在想方設法縮減經(jīng)濟適用房建設計劃和用地供應，至今未使上述政策得到真正執(zhí)行。甚至某大城市的相關(guān)部門負責人還曾發(fā)出過“無法執(zhí)行”的言論，而這個城市的房價在國家宏觀調(diào)控的形勢下，逆勢而上，漲幅位居全國前列。

    中國人民大學嚴金明教授建議，各級地方政府在制訂土地開發(fā)供應計劃時，應充分保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，避免在這一塊土地供應上不增反降。

    ·“市長究責”能保障經(jīng)濟適用房供應嗎

    加快發(fā)展住房二、三級市場

    業(yè)界人士透露，目前歐美國家房地產(chǎn)交易量的８０％左右集中在二手房上，每年約有５％的存量房進入住房二級市場，而我國住房二級市場的交易量卻明顯偏低。

    以北京為例，今年二手房的預期交易量為１０萬套，這與北京市３億平方米的存量相比極不相稱。如果住房二級市場得到充分發(fā)展，北京每年將有１５００萬平方米、約２５萬套二手房進入市場，再加上房屋租賃市場，必將大大緩解住房供給的壓力，有利于穩(wěn)定住房價格。

    “當前，我國住房二級市場和租賃市場發(fā)展緩慢，說明我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展很不健全。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長張元端在接受媒體采訪時表示，今后必須積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應，以滿足居民住房需求。

    專家建議，今后國家應采取有針對性的政策措施，加快發(fā)展住房二、三級市場，如建立優(yōu)化的稅收體系，以減少交易環(huán)節(jié)，降低交易費用；制定嚴格而切實有效的房地產(chǎn)中介行業(yè)市場準入制度；健全住房交易市場法律法規(guī)，促進住房交易形成健康有序的流通秩序等。

    此外，國家還應重視實施“差價換房”“分期付款售房”“租賃住房”“預先訂房”“流通現(xiàn)房”等多種銷售方式，從而實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的供求平衡。

    適度調(diào)整住房消費信貸政策

    信貸政策在房地產(chǎn)調(diào)控中起著十分重要的作用。央行上海總部最新統(tǒng)計顯示，今年第三季度以來，隨著宏觀調(diào)控政策效應的逐步顯現(xiàn)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款投向結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，商業(yè)用房開發(fā)貸款投放力度明顯大于住房開發(fā)貸款。

    國家行政學院朱國仁教授指出，宏觀調(diào)控措施具有滯后效應。目前，在我國仍是政府、房地產(chǎn)商、購房者三方對峙的敏感時期，如果房價漲勢仍然不降，人們勢必聯(lián)想到新一輪調(diào)控措施出臺的可能。

    那么，新的信貸調(diào)控政策將指向何方呢？

    建設銀行有關(guān)負責人表示，今后建行將更加注重對房地產(chǎn)市場趨勢的分析和判斷，在風險可控的前提下，加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務。一方面，繼續(xù)向住宅市場要份額、要效益，加大住宅信貸投入在開發(fā)貸款中的占比；同時，實行差別化服務，今年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款將主要投向經(jīng)營管理水平高、資產(chǎn)質(zhì)量好的分行和住房市場發(fā)展良好的重點城市。

    中國銀監(jiān)會負責人則表示，今后將進一步發(fā)揮信貸政策的調(diào)控作用，嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到３５％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行將按照審慎經(jīng)營的原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置３年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。另外，為抑制房價過快上漲，監(jiān)管部門還將視情況有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。來源：新華網(wǎng)