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    原有貸款到期、年底還有未結(jié)付的工程款、未到期的貸款利息也該付了……每到年底，都是開發(fā)商上演資金“大挪移”的時(shí)候，可今年，伴隨著銀行收縮貸款、樓盤銷售停滯等因素，開發(fā)商的日子越來越難過。

 　　宏觀調(diào)控的效應(yīng)正日益凸顯。

　　一個(gè)位于上海市中心黃金地段的地塊正在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。“如果不是迫不得已，這個(gè)地塊留下來自己開發(fā)將會(huì)有更好的前景，哪怕是找人合作。”一位業(yè)內(nèi)人士感嘆。

　　位于上海黃浦區(qū)蘇州河南岸的這個(gè)地塊，與有上海“商業(yè)第一街”之稱的南京東路僅幾個(gè)街口之隔，同時(shí)毗鄰上海的市中心——人民廣場。

　　11月15日下午2點(diǎn)左右，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心的一個(gè)會(huì)議室里正在舉行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目專場推介會(huì)，上述黃浦區(qū)的地塊正是推介的項(xiàng)目之一。據(jù)負(fù)責(zé)該地塊掛牌的人士介紹，可能會(huì)于近日組織一次現(xiàn)場勘察的活動(dòng)。

　　拋盤無數(shù)

　　據(jù)了解，上述地塊面積約2200多平方米，地面仍有一幢12層的商辦樓，其中地下兩層。上述負(fù)責(zé)掛牌的人士介紹，地塊規(guī)劃將拆平重建，仍為商務(wù)辦公樓宇，“其高容積率是目前黃浦區(qū)內(nèi)少有的”。

　　湊巧的是，同樣位于黃浦區(qū)的一幢商務(wù)樓也正在尋找買家。該項(xiàng)目靠近外灘，位于江西中路、北京東路口，建筑面積近4000平方米，另有位于北京東路的立體停車庫“捆綁”出讓，整體叫價(jià)1.086億元。

　　實(shí)際上，近期上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的各種掛牌項(xiàng)目中，房地產(chǎn)是絕對的熱點(diǎn)。僅在過去一周內(nèi)，已有超過5個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目掛牌，或出售股權(quán)融資，或出售房產(chǎn)融資，其中不乏對房地產(chǎn)市場萌生退意，悉數(shù)出讓公司股權(quán)的。

　　上海電力(4.38,0.13,3.06%)公司日前將旗下的上海華城房地產(chǎn)有限公司100%的股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。福建泉州一家手里還有兩個(gè)地塊尚未開發(fā)的房地產(chǎn)公司，最近也將公司所有股權(quán)掛牌出讓。

　　《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者注意到，去年上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目在質(zhì)量上顯然不如今年。實(shí)際上，早在去年底，已經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士明確地對記者表示，今后轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目會(huì)更多。

　　另外同時(shí)掛出的還有7套位于上海長寧區(qū)新華路凱旋公寓內(nèi)的公寓。據(jù)負(fù)責(zé)掛牌的人士介紹，這7套住宅是以公司名義掛牌出售的，目前處于空關(guān)狀態(tài)，房齡約10年左右。記者注意到，這7套住宅的出售是在“融資項(xiàng)目”內(nèi)掛牌，而一般的房產(chǎn)出售都是在“資產(chǎn)項(xiàng)目”掛牌。

　　根據(jù)掛牌文件介紹，7套住宅的總價(jià)在110萬至160萬元之間，面積約100至140平方米。而記者在凱旋公寓附近的中介門店了解到，該樓盤的二手房掛牌價(jià)一般在每平方米14000元左右。以此計(jì)算，上述7套住宅的拋售價(jià)較二手房價(jià)格有超過2%的折讓，幅度并不大。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這些在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目，大多都是從國有企業(yè)手中“吐”出來的。一般的民營企業(yè)如果想出售房產(chǎn)或是地塊，不會(huì)選擇這種公開掛牌的方式，他們更愿意在“私底下”尋找買家。而國有企業(yè)因?yàn)樯婕皣匈Y產(chǎn)是否流失的問題，必須經(jīng)過產(chǎn)權(quán)交易所這一途徑。事實(shí)上，上海不少位于市中心的黃金地塊，都在國有企業(yè)的手里攥著。

　　該人士預(yù)計(jì)，連市中心這么好的地塊都會(huì)流到公開市場上叫賣，從小開發(fā)商那里“吐”出來的地塊將更多。現(xiàn)實(shí)正是如此。除了合生創(chuàng)展和萬科這樣的大開發(fā)商不停地在二級市場上尋找合適的項(xiàng)目，一些有準(zhǔn)備的海外基金也加入了這場土地爭奪戰(zhàn)。據(jù)了解，某知名海外基金眼下已手握5個(gè)項(xiàng)目，其中有3個(gè)項(xiàng)目將爭取在年底前結(jié)束。

　　銀行惜貸 開發(fā)商年關(guān)難過

　　“按照往年慣例，年底到了，四出找錢的開發(fā)商肯定會(huì)增加，不過今年特別多。”一位常年從事金融中介的人士表示，現(xiàn)在銀行都不愿意貸款給開發(fā)商，所以有不少開發(fā)商都變著法兒地找錢。

　　出售項(xiàng)目或許只是最無奈的選擇。有更多的開發(fā)商在尋找能給他們帶來資金的渠道。但是結(jié)果似乎也并不如往年。

　　上海眾多擔(dān)保股份有限公司的業(yè)務(wù)員告訴記者，他們公司今年也接待過不少希望通過他們的擔(dān)保獲得貸款的開發(fā)商，但能做成的并不多。據(jù)他介紹，擔(dān)保公司實(shí)際上也是依附于銀行，銀行給公司的貸款額度是一定的，如果給開發(fā)商做得多了，那公司一些原有的客戶就很難再獲得貸款。另外，“銀行現(xiàn)在對房地產(chǎn)的貸款嚴(yán)格限制，即便我們接下來，也不一定能申請到貸款。”

　　原有貸款到期、年底還有未結(jié)付的工程款、未到期的貸款利息也該付了……每到年底，都是開發(fā)商上演資金“大挪移”的時(shí)候，可今年，伴隨著銀行收縮貸款、樓盤銷售停滯等因素，開發(fā)商的日子越來越難過。

　　一直從事委托貸款的某投資咨詢公司負(fù)責(zé)人蔡先生，現(xiàn)在也對找上門來的開發(fā)商一挑再挑。“找上門來的大部分都是開發(fā)商，其中有很多都是開發(fā)了房子后賣不出去的，只能把這些房子拿來抵押貸款。”

　　但是，也不是有房子抵押的開發(fā)商就能獲得貸款。蔡先生這里的標(biāo)準(zhǔn)是，一個(gè)樓盤投資在幾個(gè)億，建筑面積在10萬平方米以上規(guī)模的，才有可能獲得貸款，而且必須是上海本地的開發(fā)商，外地的開發(fā)商則根本不在他的考慮范圍之列。

　　不過，對于此前盛傳的銀監(jiān)會(huì)對發(fā)放給開發(fā)商的委托貸款進(jìn)行嚴(yán)格控制的說法，蔡先生卻表示，到目前為止，他并沒有接到相關(guān)的通知，因此他們?nèi)匀话凑赵械姆绞酵ㄟ^銀行給開發(fā)商發(fā)放委托貸款。

　　不過，記者在走訪多家貸款中介公司時(shí)，得到的回答幾乎一樣：銀行對開發(fā)商的貸款已經(jīng)嚴(yán)格限制，因此他們也很少接受類似的案子。

　　與此同時(shí)，今年上半年曾一度瘋漲的銀行信貸規(guī)模，也在下半年開始收縮，部分銀行甚至對開發(fā)性貸款已基本停貸。

　　實(shí)際上，今年前8個(gè)月，全國銀行系統(tǒng)共新增人民幣貸款2.54萬億元，提前4個(gè)月用完了央行年初確定的2.5萬億元的全年目標(biāo)，銀行信貸收緊的信號已非常明顯。第一太平戴維斯上海公司董事長劉德?lián)P此前也曾向記者表示，國內(nèi)的信貸一直維持著上半年增速較快，下半年有所收斂的慣性，今年也不例外。

　　一位擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)員甚至向開發(fā)商建議，現(xiàn)在大家都知道銀行的政策，如果確實(shí)需要融資，還是不要找銀行，去找其他的民間融資渠道。（第一財(cái)經(jīng)日報(bào)）