下游數(shù)據

房地產調控應該轉變思路

2006年11月16日10:33   來源：西本資訊
摘要：

    房地產調控是今年宏觀調控的重頭戲，政策密集度之大，前所未有。我們在此前的分析中曾表示，在房地產調控政策方面存在不少問題，首先是體制上存在問題，如分稅制；其次是房地產市場被政策割裂；還有國內投資品缺乏、社會問題被歸結為行業(yè)問題等。這些問題的存在使得房地產成為眾矢之的。

    觀察今年的房地產調控政策，可以發(fā)現(xiàn)政策調控的焦點是指向房價。為什么如此？因為房價是社會關注的焦點，是最顯著的指標，也是最好識別的信號。尤其是在房地產問題承載了社會矛盾焦點的責任之后，對房價的調控也就成了釋放社會矛盾勢能的有效渠道。

    遺憾的是，從實際情況來看，抑制房價的政策目標沒有達到。國家統(tǒng)計局的數(shù)據顯示，即使在經歷了一系列的調控之后，今年10月份，中國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，漲幅比上月提高0.3個百分點，其中北京以10.7%的漲幅名列首位。只有上海微降0.6%，北海微降0.4%。70個大中城市二手房銷售價格10月份同比上漲5.2%，漲幅比上月提高0.3個百分點；漲幅較高的主要城市有：大連12.7%、深圳12.4%、北京10.2%。房價上漲的變化，與對市場的觀察是一致的。

    據建設部官員不久前透露，國務院對房地產調控的情況并不是很滿意，“現(xiàn)在有關部門壓力很大。”從5月17日推出“國六條”的國務院常務會議到10月17日專門聽取房地產市場調控措施落實情況的國務院會議，整整5個月，國務院仍基本維持“原判”：少數(shù)城市住房價格上漲過快；結構調整的任務還十分艱巨；房地產市場秩序仍需進一步規(guī)范。建設部官員坦承，房地產宏觀調控的成效還是初步的、不穩(wěn)定的，部分地區(qū)房價上漲的壓力依然較大。

    在我們看來，以房價為目標的調控之所以失靈，與當前的需求有關。雖然調控在緊鑼密鼓的展開，但房地產的市場需求沒有發(fā)生變化，該買房的還是要買房，有能力投資的還是在投資。尤其是有實力的外資，它們反而因為國內房地產調控而獲得了更多的投資機會。目前在國內一、二線城市，外資投資土地、商業(yè)地產和住宅的勢頭并未明顯放緩。最新的一個故事是，一家總部位于愛爾蘭都柏林的公司，向外國客戶提供上海物業(yè)投資機會的計劃，結果吸引了倫敦金融城數(shù)以百計的銀行家、分析師和交易員。他們希望獲利于上海不斷上漲的房價，以及許多外匯分析師預計將升值的人民幣。

    很顯然，在人民幣升值預期之下，在中國經濟還在不斷快速增長的情況下，外資將會繼續(xù)向中國的房地產注入資金，這是分享中國經濟和人民幣升值的最好的宏觀投資之一。道理很簡單，由于人民幣不能自由兌換，大量投資人民幣的唯一方法，是購買以人民幣計價的資產。由于中國還缺乏足夠的投資品，房地產就成為最好的投資品之一。

    在需求未減的同時，國內多項調控政策的著眼點主要集中在房地產的供給上。緊縮地根、減少土地供應、抬高房地產流通環(huán)節(jié)門檻、提高房地產交易稅收、對住宅項目的面積與小戶型比例設限等多項政策，本意是通過打壓、緊縮、限制、規(guī)范的方式，來整肅房地產市場。而最近在京滬等大城市進行的房地產反腐清查，客觀上也起到了緊縮的作用。上述諸多政策，都起到了減少房地產供應面的效果。

    最終分析結論（Final analysis conclusion）：

    我們認為，在今年的大力度政策出臺之后，如果仍然沿著打壓房價、減少供應的思路去調控，未來的房地產調控效果不會有顯著改善。在需求仍然很大時，限制供應是根本無法解決問題的。對國內的政策部門而言，有必要調整房地產調控政策的方向和著力點，重點應該放在平衡供需上，而不只是盯住房價。要減輕房地產調控中的社會問題壓力，如推進經濟適用房或廉租房，則需要政府嚴格執(zhí)行政策，減少尋租和腐敗。

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