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    9月末上海房貸違約客戶超過10000人，本應(yīng)是“放款高峰”的10月份，上海房貸余額在今年第二輪負增長中減少3.77億元。曾經(jīng)風(fēng)光無限的房貸業(yè)務(wù)，在上海銀監(jiān)局和央行上海總部近期的信貸統(tǒng)計報告中變得“很衰”。滬上銀行在房貸業(yè)務(wù)上正面臨兩難境地：一方面樓價高峰時放出去的房貸中不良貸款風(fēng)險開始顯現(xiàn)；另一方面，在盈利和指標(biāo)壓力下，各銀行依然有很強的擴張房貸的“沖動”。

    房貸漲跌隨樓市起伏

    8年前的1998年，個人房貸在滬上銀行全部業(yè)務(wù)中還只占極小比例，全部貸款余額不足300億元。但是2000年以后，上海房貸發(fā)放量開始迅速上升，僅2004年到2005年一年的增幅就超過1000億元。

    到2005年年中，上海的個人房貸一舉突破2700億元，在滬上中資銀行全部貸款量中占比超過8％。中國社科院金融發(fā)展室主任易憲容在接受記者采訪時，曾以“發(fā)瘋了”來形容上海房貸量的飆升。他認為上海一個城市的房貸總量就超過2000億元蘊涵了極大的金融風(fēng)險。

    但是隨著2005年下半年以來國家對房地產(chǎn)實施一系列調(diào)控措施，上海樓市出現(xiàn)拐點。銀行房貸的“好日子”一去不返。自2005年7月起，上海個人房貸增幅出現(xiàn)“10連陰”，累計下跌接近230億元。雖然今年5月樓市短暫回暖，房貸出現(xiàn)止跌回升，但隨著更猛烈的樓市調(diào)控措施“國六條”的出臺，房貸復(fù)蘇曇花一現(xiàn)，個人房貸在今年9月重回負增長的老路，當(dāng)月減少了0.36億元。根據(jù)央行上海總部最新統(tǒng)計，10月上海房貸跌勢更甚，當(dāng)月下跌3.77億元。

    兩年內(nèi)不良率猛增7倍

    2000年到2005年上海房貸表現(xiàn)出的“高增長、低不良率”喜人勢頭已成為明日黃花。在2004年，滬上中資銀行房貸的平均不良率只有千分之一左右（0.1％）。但根據(jù)上海銀監(jiān)局的最新統(tǒng)計，到今年9月末，上海中資銀行個人房貸的平均不良率已經(jīng)上升到了千分之八點六（0.86％），比年初上升千分之二點八（0.28％）。也就是說，兩年多的時間，上海房貸的不良率上升了7倍多。

    房貸違約案成常規(guī)案件

    “前幾年銀行訴客戶房貸違約的案件在法院只是零星的，而目前已經(jīng)成為常規(guī)性案件。在一些市中心區(qū)法院一個月就會審理十幾起房貸違約糾紛。”上海國和律師事務(wù)所專職房產(chǎn)律師龍陳告訴記者，現(xiàn)在房貸違約多發(fā)的趨勢比較明顯。

    房產(chǎn)泡沫或轉(zhuǎn)嫁銀行

    據(jù)了解，到2005年年底，中國商業(yè)性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構(gòu)人民幣貸款余額的8.9％，占國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的10％。中國人民銀行副行長吳曉靈日前曾指出，“日本和香港是有深刻教訓(xùn)的。房地產(chǎn)泡沫尤其是泡沫破滅后的負面影響，令中央銀行不得不提高警惕，對它密切關(guān)注。”

    買家：錯估房價成“負翁”

    上海銀監(jiān)局有關(guān)負責(zé)人直截了當(dāng)?shù)馗嬖V記者：“2004年下半年到2005年上半年期間尤其引人注意，凡是在這期間房貸放款多的銀行，其不良率現(xiàn)在上升也最快。”

    房價高點埋下“炸彈”

    2004年下半年到2005年上半年正是上海房價“最高點”。2004年上半年上海房價迅速大幅上漲，年底又上演“最后的瘋狂”，上海房價從外環(huán)到內(nèi)環(huán)每平方米普遍上漲2000-20000元。

    在上海宜山路建材市場做生意的李先生的住房正面臨被銀行起訴拍賣的危險。2004年底，他用300萬元在天山路“河風(fēng)麗景”樓盤買了一套商品房。購房時他用虛高購房合同價格的辦法，首付只付了50萬元，銀行貸款額250萬元。本以為購房后捂上半年，能賺個幾十萬元，誰知買房后，房價不增反跌，加上他的廚衛(wèi)用品店經(jīng)營出現(xiàn)嚴(yán)重滑坡，每月15000多元的銀行還款壓得他喘不過氣來。現(xiàn)在他把房子掛250萬元出售都無人問津。他無奈在今年5月停止還款。貸款銀行在多次催收無果后，把他告上了法庭。中行上海分行某支行行長分析，房貸違約原因多種，如經(jīng)濟狀況惡化，惡意騙貸，有錢不還等，但違約率最高的是投資失誤的購房者。他們看好房產(chǎn)勢頭，超過自身經(jīng)濟實力在房價高位時購房投資，本以為幾個月就能賺百分之二三十的投資收益。誰知限制轉(zhuǎn)按揭、升息、調(diào)稅等調(diào)控政策一出，所購房屋不但不升值且賣不出去，最終無力承受每月高額還款形成違約。不良開發(fā)商致集體違約

    長壽路360號科維大廈的不少業(yè)主正處于集體違約狀態(tài)。一位業(yè)主說，2004年下半年，數(shù)十名業(yè)主與該大廈的開發(fā)商簽了《商品房預(yù)售合同》并預(yù)付50%-100%的房款，不少業(yè)主向銀行貸了數(shù)十萬元購房款。然而到今年5月30日交房時，該樓盤根本沒有完工，成了名副其實的“爛尾樓”。業(yè)主后來才知道購房資金不知所蹤，開發(fā)商身陷多起官司，業(yè)主所購房屋被法院以開發(fā)商物業(yè)查封抵押。在這種情況下，業(yè)主們均停止了房貸還款。銀行房貸自然也成為不良貸款。上海國和律師事務(wù)所專職房產(chǎn)律師龍陳律師表示，集體違約原因比較復(fù)雜，多與開發(fā)商不誠信或者惡意詐騙銀行資金有關(guān)，不少購房者是被動違約的。個別實力不足的中小開發(fā)商或采取欺騙手段，或與銀行達成某種“默契”，甚至與銀行內(nèi)部人員勾結(jié)，冒用甚至偽造“人頭”騙取貸款。

    銀行：擴貸沖動無異飲鴆止渴

    一位資深房地產(chǎn)金融專家昨日向早報記者表示，在樓市已成國家宏觀調(diào)控重點的形勢下，上海各商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)正面臨“關(guān)節(jié)點”，銀行必須重新定位個人房貸業(yè)務(wù)，更加謹(jǐn)慎地控制風(fēng)險，否則，曾經(jīng)的“香餑餑”可能會變成“爛蘋果”。

    勾結(jié)房產(chǎn)商搞假按揭

    上海銀監(jiān)局一位人士表示，房貸違約也有銀行自身違規(guī)或者審查不嚴(yán)的原因。目前有些銀行在信貸方面單純以放貸額當(dāng)作考量指標(biāo)，一味追求“貸出去”，而忽視了“收回來”。這就使得放貸的審查很不嚴(yán)格，甚至內(nèi)外勾結(jié)騙取貸款。

    根據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士自曝：因為前幾年按揭手續(xù)沒有現(xiàn)在嚴(yán)格，在房地產(chǎn)業(yè)，套取銀行資金、假按揭?guī)缀醯搅司哂小皾撘?guī)則”的程度；而假按揭一般沒有銀行內(nèi)部人員、律師、開發(fā)商的配合，很難做到。

    “在房貸業(yè)務(wù)上，上海的銀行已陷入兩難境地。”一位資深房產(chǎn)金融專家告訴記者，一方面房價高峰時放出去的房貸的不良貸款風(fēng)險開始顯現(xiàn)，升息又導(dǎo)致部分客戶提前還款，加上樓市成交量低迷，新貸款增速緩慢。房貸總量萎縮的同時，質(zhì)量也在變壞。

    另一方面，在盈利和指標(biāo)壓力下，各銀行依然有很強的擴張房貸的“沖動”。不少銀行又在暗中放寬貸款條件，做大業(yè)務(wù)量。

    “在目前房價依然處于高位、樓市走向不明的情況下，銀行加大房貸放款無異于飲鴆止渴。”該專家提醒說，國內(nèi)銀行應(yīng)該充分吸取日本樓市的教訓(xùn)，防止房地產(chǎn)泡沫最終變成銀行的巨額壞賬。銀行必須重新定位個人房貸業(yè)務(wù)，更加謹(jǐn)慎地控制風(fēng)險。

    處置房貸壞賬投鼠忌器

    按照銀行規(guī)定，房貸客戶連續(xù)違約超過3個月以上，即計入不良貸款。連續(xù)違約3-6個月為次級類貸款；6-9個月違約為可疑類貸款；超過9個月列入不良貸款中最高等級的損失類貸款。

    上海某股份制銀行房貸部負責(zé)人向記者介紹了出現(xiàn)房貸違約后一般的處理過程：客戶某個月沒有還款，銀行一般會打電話告知，通知其及時還款。連續(xù)兩個月不還款，就會給客戶發(fā)信或者上門詢問。到第3個月還沒有還款，銀行就給客戶寄正式的律師函，告知其銀行可能采取法律訴訟等后果。超過3個月后不還款，銀行就可以向法院提起訴訟，或者直接申請抵押房屋的強制執(zhí)行。

    “但實際情況沒有這么簡單。銀行在處置房貸不良貸款時，最主要的出發(fā)點是希望收回貸款，而不是走上法庭拍賣客戶房產(chǎn)。因為上法院需要付出時間成本和訴訟成本，即使最終拍賣房屋，也往往是低價處理，銀行在費時費力的同時不一定能收回貸款。”該負責(zé)人說。

    龍陳律師表示，根據(jù)高院關(guān)于個人抵押住房的規(guī)定，如果貸款客戶按揭所購房屋為自住房，銀行要拍賣其房屋，先要為其解決能基本滿足其生活需要的住所。盡管后來高院的補充司法解釋作出了有利于銀行的解釋，但是銀行在最終行使拍賣被處置房屋權(quán)利的時候，還是會遇到許多實際困難。（東方早報）