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    資金壓力加上房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)本身的優(yōu)勝劣汰，目前上海市場(chǎng)充斥著大量試圖將手中土地轉(zhuǎn)手的企業(yè)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌正在加劇，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，上海房地產(chǎn)企業(yè)淘汰率將達(dá)到75％以上。

    大批房企“吐地”

    11月9日，上海產(chǎn)權(quán)交易所出現(xiàn)了一則上海君庭置業(yè)有限公司出讓30%股權(quán)的信息，該注冊(cè)在青浦的公司的主要資產(chǎn)為一塊價(jià)值２億元的土地。

    查詢產(chǎn)權(quán)交易中心公告可以發(fā)現(xiàn)，10月下旬至今，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的房地產(chǎn)公司出讓產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到7個(gè)。

    而這些僅僅是上海市場(chǎng)上尋求轉(zhuǎn)讓公司中很小的一部分。上海寶華集團(tuán)投資部經(jīng)理崔康表示，幾乎每天都會(huì)有公司或者是中介上門推薦土地。

    與以前的情況不同的是，除了資金短缺的小型房地產(chǎn)企業(yè)之外，一些大型公司也出現(xiàn)在了股權(quán)出讓的名單之中。類似的出讓給一些地產(chǎn)商帶來了拿地的新機(jī)會(huì)。

    住交會(huì)亞洲不動(dòng)產(chǎn)論壇上，德思勤投資咨詢有限公司董事長(zhǎng)龍固新透露，珠江投資有限公司今年以來已經(jīng)通過股權(quán)收購(gòu)方式獲得了上海地區(qū)的5塊土地。早報(bào)記者采訪上海珠江投資有關(guān)人士時(shí)，對(duì)方表示，公司的確期望通過股權(quán)方式收購(gòu)一些土地，但具體協(xié)議尚未達(dá)成。

    萬科集團(tuán)同樣計(jì)劃通過類似形式收購(gòu)一家在浦東三林地區(qū)擁有土地的公司股權(quán)，借此獲得土地資源。

    資金缺口成重要原因

    業(yè)內(nèi)人士表示，造成房地產(chǎn)企業(yè)拋地的一個(gè)重要原因是企業(yè)資金緊張。

    據(jù)悉，除了銀行途徑之外，上海房地產(chǎn)企業(yè)此前融資渠道相對(duì)較為寬廣，但其中一些重要的融資渠道目前已關(guān)閉大門。在沒有新的融資渠道的情況下，一些企業(yè)不得不通過土地出讓的方式尋求資金還款。另一方面，行業(yè)本身的調(diào)整促進(jìn)了小型房地產(chǎn)企業(yè)的退出。證大藝中總經(jīng)理居培成表示，隨著今年的政策調(diào)控的深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)原先所具備的投資性行業(yè)特征不再明顯，行業(yè)特點(diǎn)從過去的投資性變成了精耕細(xì)作，以后房地產(chǎn)業(yè)將慎重考慮它資金投入的周期、數(shù)量、方式。“90·70”規(guī)劃的限制、土地成本的提高等因素都要求企業(yè)必須具有更加職業(yè)化的管理能力、設(shè)計(jì)創(chuàng)新能力等。這種情況下，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)或是一些專業(yè)程度化不高的企業(yè)的來說，其生存的空間本身就已經(jīng)被縮小，退出地產(chǎn)市場(chǎng)成了其自然的選擇。

    交易困難重重

    實(shí)際上，雖然市場(chǎng)土地眾多，但真正達(dá)成協(xié)議的卻是相當(dāng)少。崔康表示，他們今年以來已經(jīng)談了很多項(xiàng)目，也有一些項(xiàng)目進(jìn)入了操作階段，但還沒有一個(gè)項(xiàng)目真正達(dá)成了交易。

    一名開發(fā)商告訴記者，雙方的心理價(jià)位相差太大是不能達(dá)成協(xié)議的主要原因。據(jù)悉，大部分公司在上世紀(jì)90年代就已經(jīng)拿到了土地，而此前這些公司獲得土地的價(jià)格一般相當(dāng)?shù)土?xiàng)目公司開發(fā)土地時(shí)必須繳納土地增值稅，土地價(jià)格上漲明顯的情況下，土地增值稅數(shù)額相當(dāng)巨大。“一些公司的股權(quán)出讓價(jià)格雖然便宜，但加上稅費(fèi)之后，價(jià)格卻變得相當(dāng)高。”

    與此同時(shí)，市中心的土地往往會(huì)遇到拆遷等眾多問題，而一些外圍的地塊由于市場(chǎng)整體不景氣，很難受到開發(fā)商的青睞。

    當(dāng)然，也不排除一些公司因急需資金而低價(jià)脫手。從市場(chǎng)實(shí)際成交來看，這些公司往往會(huì)把股權(quán)出售給專業(yè)化程度更高、品牌知名度更大的企業(yè)。

    75％房企將被淘汰

    市場(chǎng)大幅度調(diào)整之下，上海房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重新洗牌的進(jìn)程正在加劇。

    居培成指出，從今年開始，上海地產(chǎn)界已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。開發(fā)商總量首次從4000多家減少到3000多家，已經(jīng)淘汰了25％的數(shù)量。

    上海的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過2005年的發(fā)展至今大概是4300多家。而今年到目前為止，上海房地產(chǎn)開發(fā)量一年平均在2000萬平方米左右。以4000家開發(fā)商來計(jì)算，一個(gè)開發(fā)商平均一年5000平米的開發(fā)量都達(dá)不到。而5000平方米顯然無法支持一個(gè)公司的運(yùn)作。

    居培成表示，“如果在上海的市場(chǎng)里面按照每個(gè)開發(fā)商每年做2萬平方米的量來計(jì)算，在上海的地產(chǎn)界我認(rèn)為至少有75％的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，也就是說，未來房產(chǎn)公司可能會(huì)持續(xù)減少，最后停留在上千家甚至數(shù)百家的水平。”

    上海土地市場(chǎng)依舊被看好

    一方面是上海房?jī)r(jià)連續(xù)滯漲，另一方面，上海土地的價(jià)格卻連創(chuàng)新高。

    根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)成交的數(shù)據(jù)顯示，上海住宅成交平均價(jià)格從今年6月份最高點(diǎn)時(shí)的9304元/平方米，回落到9月份的8000元/平方米左右，而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)同樣顯示，上海整體房?jī)r(jià)與去年相比呈現(xiàn)小幅回落的態(tài)勢(shì)。

    但是上海土地市場(chǎng)依然受到普遍看好。

    閔行土地儲(chǔ)備中心最近剛剛將未來即將推出市場(chǎng)的土地進(jìn)行公開的招商，早報(bào)記者了解發(fā)現(xiàn)，他們對(duì)于這些地塊未來的出讓價(jià)格估計(jì)頗高。“我們現(xiàn)在進(jìn)行的動(dòng)拆遷等工作需要非常高的成本，這必然意味著未來的土地出讓價(jià)格需要在一個(gè)比較高的區(qū)間之內(nèi)。”一個(gè)工作人員這樣表示。

    這種情況下，企業(yè)對(duì)于上海市場(chǎng)的判斷已經(jīng)出現(xiàn)分化。

    11月13日，中海地產(chǎn)董事長(zhǎng)孫文杰在香港表示，早前該公司在上海及北京競(jìng)投土地失敗，主要原因在于價(jià)格過高，他坦言，該公司現(xiàn)在很難在內(nèi)地買地，因此難料今年能否達(dá)到增加土地儲(chǔ)備600萬平方米的目標(biāo)。

    業(yè)內(nèi)人士估算，如果按照現(xiàn)在的價(jià)格計(jì)算，上海招商局地產(chǎn)有限公司剛剛在一號(hào)土地出讓公告中拿下的閔行顓橋地塊利潤(rùn)可能不到5％。但是，早報(bào)記者從招商局地產(chǎn)方面獲得的消息是，他們還將繼續(xù)在上海尋找拿地機(jī)會(huì)。

    居培成指出，長(zhǎng)期來看，大量的人才以及資金流入足以支撐上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常大的成長(zhǎng)空間。對(duì)于一些能夠承受短期風(fēng)險(xiǎn)的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，目前正是土地吸納的最好時(shí)機(jī)。（東方早報(bào)）