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    經(jīng)濟(jì)觀察：“賣地生財(cái)”城市經(jīng)營(yíng)理念亟待改變

    關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)大宗地塊開發(fā)帶來(lái)的“大盤”負(fù)面效應(yīng)再次成市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)。昨天(11月13日)有消息稱，建設(shè)部關(guān)于“大盤”的調(diào)研報(bào)告正在整理完善階段，并將于近期上報(bào)高層。合理設(shè)計(jì)并控制土地一次性出讓的規(guī)模，以提高土地使用效率或?qū)⒊蔀槲磥?lái)土地審批的原則之一。

    江蘇一家大型開發(fā)商總裁稱，目前決策層已日益認(rèn)識(shí)到，有效供給不足是目前房?jī)r(jià)居高不下的原因之一。雖然“超大盤”的數(shù)量并不多，但是“超大盤”開發(fā)確實(shí)存在問(wèn)題，且從兩方面變相壓縮了市場(chǎng)供給，并進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲：一是其過(guò)長(zhǎng)的建設(shè)周期導(dǎo)致了土地變相閑置，住房供給不足。二是大盤造成地區(qū)性房?jī)r(jià)壟斷，使開發(fā)商具有推高房?jī)r(jià)的客觀條件。因此，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的“大盤熱”，成為緩解供給難題的又一方法。

    大宗地塊出讓頗為盛行

    市場(chǎng)人士介紹，目前市場(chǎng)對(duì)“超大盤”的定位一般指建筑面積上百萬(wàn)平方米，或占地面積近千畝的大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。而最近幾年，各地大宗地塊出讓頗為盛行。

    據(jù)記者了解，上海某特大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不少地方的單個(gè)樓盤占地面積均在千畝以上。其中一項(xiàng)目占地面積1160畝，總建筑面積120萬(wàn)平方米。去年7月，該集團(tuán)又一個(gè)超大盤項(xiàng)目開工，規(guī)劃建筑面積約130萬(wàn)平方米。開盤后直接報(bào)價(jià)2300元/平方米，比當(dāng)時(shí)同區(qū)域房?jī)r(jià)高出近50%，直接引領(lǐng)地區(qū)其它樓盤價(jià)格上升。

    與此同時(shí)，一些城市也將引入大型開發(fā)商，推出千畝大盤作為城市發(fā)展業(yè)績(jī)之一，大力鼓勵(lì)。“成片開發(fā)土地在特定的歷史條件下起到過(guò)一定作用。但從目前情況看，一次性大規(guī)模出讓土地弊大于利。”建設(shè)部某人士在接受采訪時(shí)表示。而隨著建設(shè)部對(duì)大盤開發(fā)的調(diào)控政策出臺(tái)，這種政策傾向性將隨之改變。

    由鼓勵(lì)轉(zhuǎn)向控制

    “大盤開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)是核心問(wèn)題之一。”一開發(fā)商表示，動(dòng)輒10年以上的開發(fā)周期直接導(dǎo)致土地變相閑置，發(fā)生了開發(fā)商手中握有大量土地，住房市場(chǎng)供給卻嚴(yán)重不足的情況。另外，大盤規(guī)模效應(yīng)容易造成區(qū)域住房?jī)r(jià)格壟斷，推動(dòng)房?jī)r(jià)地價(jià)上漲。“徐州的西部房?jī)r(jià)就是在上海一家開發(fā)商的樓盤開盤后直線上漲起來(lái)的。”徐州一位房地產(chǎn)代理商介紹。

    對(duì)此，建設(shè)部積極醞釀大盤調(diào)控對(duì)策，除了控制一次性出讓規(guī)模外，還包括限定銷售周期和開發(fā)周期、在土地出讓合同中明確開竣工時(shí)限等，以確保供應(yīng)的土地及時(shí)形成市場(chǎng)供應(yīng)。

    而北京、上海、福建等地似乎已經(jīng)開始在土地審批中“暗合”這一原則。北京廣渠路36號(hào)地塊從去年預(yù)告，今年10月正式出讓時(shí)已一分為二，總建筑面積也縮小一倍。上海此前一幅占地560畝，總建筑面積53萬(wàn)平方米的地王也因技術(shù)原因出讓流產(chǎn)。業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)稱，大宗地塊出讓價(jià)格過(guò)高是擱置出讓的主因。福建則規(guī)定，福州、廈門、泉州城市中心區(qū)和舊城改造區(qū)，凡經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地一次性出讓宗地面積上限為8公頃，城鄉(xiāng)結(jié)合部和新區(qū)為20公頃。

    “預(yù)計(jì)目前已出讓的大宗地塊不會(huì)再納入調(diào)控范圍，這或?qū)?dǎo)致部分開發(fā)商在政策未明確前大力爭(zhēng)取巨幅地塊的開發(fā)。”一位華東房地產(chǎn)商表示。

    規(guī)模萎縮引發(fā)移師質(zhì)疑

    單大偉：明年還要在上海辦住交會(huì)

    為期三天的第八屆中國(guó)住交會(huì)剛在上海拉下帷幕，而業(yè)界對(duì)于這個(gè)已在上海連辦三屆但規(guī)模逐年縮水的地產(chǎn)盛事依舊有所質(zhì)疑，下一屆住交會(huì)將移師其他城市舉辦的報(bào)道也傳出。昨天，中國(guó)住交會(huì)創(chuàng)始人、組委會(huì)秘書長(zhǎng)單大偉向記者表示，中國(guó)住交會(huì)目前所遇到的困難主要是受樓市大環(huán)境的影響，也有其他城市向其拋出繡球，但明年的中國(guó)住交會(huì)初定還要在上海辦。

    中國(guó)住交會(huì)從2004年自深圳移師上海以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)舉辦了三屆。從前年的共襄盛舉，到去年的未超預(yù)期，再到今年的疲態(tài)盡顯，中國(guó)住交會(huì)的確面臨著壓力。在業(yè)界看來(lái)，中國(guó)住交會(huì)正在變得名不副實(shí)，如本屆僅3個(gè)展館的展覽規(guī)模較之往屆的5個(gè)展館大幅縮水，房地產(chǎn)巨頭特別是上海開發(fā)商的悉數(shù)缺席也沖擊了中國(guó)住交會(huì)的影響力。

    “我們是在面對(duì)規(guī)模萎縮的事實(shí)，但大家也應(yīng)該明白，這其中也是受到市場(chǎng)環(huán)境、行業(yè)發(fā)展等方面的影響。”單大偉指出，“在調(diào)控的大環(huán)境下，我們已經(jīng)盡了全力，中國(guó)住交會(huì)的精髓這一屆仍被保留下來(lái)了。” (來(lái)源：上海證券報(bào))