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    按照地產(chǎn)圈正常的商業(yè)邏輯，財(cái)力不足的開(kāi)發(fā)商短期從民間信貸市場(chǎng)拆解資金，并不一定會(huì)導(dǎo)致其資金鏈發(fā)生問(wèn)題。然而，連續(xù)不斷的地產(chǎn)調(diào)控政策，正在塑造全新的交易規(guī)則，這讓很多以往憑借高利貸僥幸生存的開(kāi)發(fā)商，變得不堪一擊。
 
　　“我沒(méi)有想到，竟然會(huì)有那么多開(kāi)發(fā)商在北京市建委的走廊里排隊(duì)候著。他們一個(gè)個(gè)臉色愁苦，焦急地等待著自己的項(xiàng)目能盡快批下來(lái)，以便能從銀行申請(qǐng)貸款，將手中借的高利貸盡快還掉。看這種架勢(shì)，很多人快挺不住了。”

　　11月上旬，北京一家大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總經(jīng)理在國(guó)貿(mào)附近一家咖啡館中，向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》記者回憶起最近一次他前往北京市建委辦理手續(xù)時(shí)看到的一幕，神情頗為凄涼。

　　這家開(kāi)發(fā)商實(shí)力較為雄厚，因此，在開(kāi)發(fā)資金方面基本不存在困難，但許多中小型開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有這么幸運(yùn)了。

　　經(jīng)過(guò)兩年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則正在發(fā)生改變，開(kāi)發(fā)商對(duì)于開(kāi)發(fā)資金的需求越來(lái)越大，但受調(diào)控影響，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款的控制卻越來(lái)越嚴(yán)格。

　　不少中小型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根本無(wú)法從正規(guī)金融渠道獲得貸款，求助民間信貸市場(chǎng)(即俗稱的“高利貸”)隨即成為它們的不二選擇。但這似乎是一條不歸路：在游戲規(guī)則巨變的今天，資金鏈緊繃或徹底斷裂的故事，正在地產(chǎn)界陸續(xù)上演。

　　商業(yè)模式變異

　　自2004年以來(lái)，各部委陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控文件。對(duì)于地產(chǎn)圈而言，這些措施招招都“狠”，其中，掀起軒然大波的當(dāng)屬“8.31大限”。

　　“8.31大限”，簡(jiǎn)言之就是把土地的協(xié)議轉(zhuǎn)讓改成公開(kāi)拍賣。

　　在協(xié)議轉(zhuǎn)讓時(shí)代，地產(chǎn)商拿到土地的能力在于它與地方政府關(guān)系的親疏，而不在于囊中資本的多寡。

　　“8.31大限”之后，公開(kāi)拍賣的規(guī)則意味著，開(kāi)發(fā)商能否獲得土地，將以其自身財(cái)力來(lái)決定。

　　要想獲得土地，就得比其他企業(yè)出價(jià)更高。而且，還要保證在一兩個(gè)星期之內(nèi)，就能如數(shù)交納土地出讓金。

　　兩個(gè)關(guān)鍵的沖突在于，按照商業(yè)銀行的游戲規(guī)則，開(kāi)放商必須“四證”(土地使用證等)齊全，才能申請(qǐng)貸款；也只有“四證”齊全，開(kāi)發(fā)商才可以進(jìn)行住房預(yù)售，才能讓預(yù)售期收入直接進(jìn)入自己的賬戶。

　　因此，在支付土地出讓金之前，開(kāi)發(fā)商若沒(méi)有足夠的自有資金，就必須找到非銀行體系內(nèi)的資金來(lái)支付相關(guān)款項(xiàng)。

　　按照地產(chǎn)圈普遍的商業(yè)邏輯，從銀行融資不成，財(cái)力不足的企業(yè)就會(huì)從高利貸獲得資金。當(dāng)交齊土地出讓金后，就可辦到“四證”。此后，開(kāi)發(fā)商或是通過(guò)從銀行申請(qǐng)貸款、或是通過(guò)住房預(yù)售獲得回籠資金來(lái)還清高利貸。

　　這些模式在正常的市場(chǎng)環(huán)境下，不會(huì)給開(kāi)發(fā)商造成任何麻煩。

　　讓它們始料不及的是，陸續(xù)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，不僅加劇了它們對(duì)資金的渴望，更直接使得有關(guān)審批部門延緩了開(kāi)發(fā)商辦證的速度，一些省份甚至因有關(guān)調(diào)控政策缺乏細(xì)則指引，而暫停辦證事宜。

　　在等待辦證的焦急過(guò)程中，不少開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)巨額的高利貸利息。財(cái)力不足的房地產(chǎn)企業(yè)命運(yùn)幾乎只有一種：資金鏈斷裂而最終退出市場(chǎng)。

　　脆弱的鏈條

　　在中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室主任、研究員易憲容看來(lái)，無(wú)論是順馳地產(chǎn)神話的終結(jié)，還是上海圣力數(shù)碼廣場(chǎng)資金鏈的斷裂及“錢江系”從重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)大撤退，都說(shuō)明國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控已經(jīng)觸動(dòng)到一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的神經(jīng)。

　　面對(duì)宏觀調(diào)控及央行的信貸緊縮政策，這些企業(yè)脆弱的資金鏈開(kāi)始顯示出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的弊端。

　　那位不愿具名的總經(jīng)理告訴《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》，一般而言，中小型地產(chǎn)商向高利貸借貸的資金成本平均水平在16%以上，有的達(dá)20%多。目前，正規(guī)金融交易、也就是商業(yè)銀行的貸款利率水平在5%左右。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)課題組曾經(jīng)在今年年初，就民間金融生態(tài)在全國(guó)27個(gè)省進(jìn)行抽樣調(diào)查和訪問(wèn)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在正規(guī)金融收緊銀根以后，民間金融等資金完全能夠彌補(bǔ)正規(guī)信貸資金空缺、滿足企業(yè)的融資需求。

　　民間金融的繁榮，事實(shí)上，極大程度地影響著宏觀調(diào)控政策的效率。

　　課題組調(diào)查所得的民間金融平均利率，約在16.4%，這與圈內(nèi)人向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》透露的數(shù)據(jù)，基本一致。

　　這位總經(jīng)理告訴記者，民間金融的資金也分多種不同流向，并不僅僅全部流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如，還會(huì)流入建筑業(yè)、商業(yè)、采掘業(yè)、制造業(yè)等。

　　相較其他行業(yè)而言，流入房地產(chǎn)業(yè)的民間資本總額，基本保持在各種流向的前兩、三位。

　　他向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》透露，盡管他所在的地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)五六年未向銀行申請(qǐng)貸款，基本屬于無(wú)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，在獲得土地儲(chǔ)備的資金壓力越來(lái)越大的今天，他也已和幾家股份制銀行達(dá)成合作協(xié)議。

　　一旦他在哪塊地段中標(biāo)，這些銀行將保證在一周之內(nèi)，將他所需的款項(xiàng)打入企業(yè)賬戶中，以及時(shí)支付土地出讓金。

　　當(dāng)然，股份制銀行之所以會(huì)提供貸款的基礎(chǔ)在于，充分相信這家開(kāi)發(fā)商有能力償還貸款。

　　其他中小型地產(chǎn)商，就難有這般幸運(yùn)了。(財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào))

　　2006年地產(chǎn)調(diào)控索引

　　主旨：解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快；

　　加息：4月27日和8月21日，央行上調(diào)各檔次房貸利率；

　　國(guó)六條：5月17日，提出房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展六措施，拉開(kāi)今年調(diào)控序幕；

　　九部委“十五條”：5月29日國(guó)辦發(fā)(2006)37號(hào)文對(duì)“國(guó)六條”細(xì)化，提出90平米、雙70%標(biāo)準(zhǔn)；

　　二手房征營(yíng)業(yè)稅：5月31日，國(guó)稅發(fā)74號(hào)文規(guī)定，6月1日后個(gè)人購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售，將全額征收營(yíng)業(yè)稅；

　　調(diào)控住房結(jié)構(gòu)：7月6日，建設(shè)部發(fā)165號(hào)文，明確90平米標(biāo)準(zhǔn)；

　　限制預(yù)售：7月6日，166號(hào)文要求開(kāi)發(fā)商獲預(yù)售證后應(yīng)在10日內(nèi)開(kāi)售；

　　外資限炒：7月11日，171號(hào)文加強(qiáng)對(duì)外資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外購(gòu)房管理；

　　土地督察：7月24日，國(guó)辦發(fā)(2006)50號(hào)文規(guī)定，全國(guó)省(區(qū)、市)及計(jì)劃單列市的土地審批利用，納入九大土地督察局監(jiān)管；

　　強(qiáng)征二手房所得稅：7月26日，108號(hào)文規(guī)定8月1日起，統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅；

　　規(guī)范外匯管理：9月5日，外匯局和建設(shè)部聯(lián)合規(guī)范境外購(gòu)房主體購(gòu)買境內(nèi)商品房的外匯管理。

　　加強(qiáng)土地調(diào)控：9月5日，國(guó)務(wù)院發(fā)布加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知。