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    今年8月初，正式對(duì)外叫賣的中國(guó)第一天價(jià)樓盤湯臣一品在連續(xù)200多天的“零成交”尷尬之后，終于簽下了1.3億元一套住宅的第一單；事隔三個(gè)月，第二套又以6900萬(wàn)元賣出。然而，關(guān)于湯臣一品的炒作和暴利置疑并未平息，并在其全球招標(biāo)擱置后愈演愈烈。

　　樓板價(jià)4225元/平方米，房?jī)r(jià)漲26倍

　　雖然湯臣集團(tuán)（0258.HK）對(duì)外宣稱，湯臣一品的地塊早于1994年便已取得。但是上海證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上在2005年之前，湯臣一品一直為湯臣集團(tuán)與永欣投資有限公司分別以80%、20%的股權(quán)共同持有。2005年1月，湯臣集團(tuán)才宣布以1800萬(wàn)美元代價(jià)將余下的20%股權(quán)納入囊中，使得湯臣一品完全納入懷中。

　　此后，“天價(jià)與暴利”的議論始終圍繞著湯臣一品。

　　湯臣一品的土地獲取時(shí)間之早，是業(yè)內(nèi)外一致公認(rèn)的事實(shí)。據(jù)記者掌握的資料，規(guī)劃地圖上被稱之為“陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)X4-2地塊”的湯臣一品，由湯臣集團(tuán)自上海富都世界有限公司手中獲取，當(dāng)時(shí)的該幅土地出讓金為5820萬(wàn)美元，加上2005年1800萬(wàn)美元的20％股權(quán)收購(gòu)價(jià)，總計(jì)約6億元人民幣的土地代價(jià)。按照湯臣一品142000平方米總建筑面積計(jì)算，湯臣一品的樓板價(jià)應(yīng)該是4225元/平方米，是現(xiàn)在出售均價(jià)11萬(wàn)元/平方米的3.8％。也就是說(shuō)，湯臣一品的房?jī)r(jià)是此前的樓板地價(jià)的26倍———暴利爭(zhēng)議由此而來(lái)。

　　這樣的地價(jià)并不便宜

　　那么，湯臣一品這樣的地價(jià)是不是拿得太便宜呢？事實(shí)并非如此。

　　記者所掌握的另一塊濱江豪宅地塊，幾乎與湯臣一品屬于同一級(jí)別、同一時(shí)期，位置稍差。這幅地塊建筑面積約97264平方米，開發(fā)商總計(jì)為該幅地塊付出了約4億元的土地出讓金，計(jì)算下來(lái)，這幅地塊的樓板價(jià)在4113元/平方米左右。“陸家嘴區(qū)域相當(dāng)部分地塊是在1996年至1998年出讓的，當(dāng)時(shí)的平均樓板價(jià)大多在每平方米300至500美元左右。”浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任李戰(zhàn)軍透露。

　　一位咨詢業(yè)資深人士告訴記者，在浦東新區(qū)剛剛開發(fā)之際，為了吸引資金進(jìn)入，1990年初陸家嘴區(qū)域的土地都不算貴。如果湯臣一品地塊于1994年取得，按照當(dāng)時(shí)的行情，可能還屬于高價(jià)購(gòu)入。時(shí)隔多時(shí)，如今陸家嘴區(qū)域的地價(jià)已不可同日而語(yǔ)。不久前，李嘉誠(chéng)麾下的長(zhǎng)和系剛剛聯(lián)手以8.32億元代價(jià)，從富都世界手中收購(gòu)了X3-2地塊，該地的地理位置并不如湯臣一品，樓板價(jià)也到了10400元/平方米，而長(zhǎng)和系計(jì)劃投資總額更是達(dá)到17.4億元左右。

　　成本據(jù)稱約3萬(wàn)元/平方米

　　“樓板價(jià)只是一個(gè)凈價(jià)，還沒(méi)有把配套費(fèi)、建安工程造價(jià)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等其他各項(xiàng)成本計(jì)算進(jìn)去，這是相當(dāng)高的投入。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。據(jù)湯臣一品相關(guān)人士介紹，加上高昂的裝修成本，湯臣一品的總成本應(yīng)該在每平方米3萬(wàn)元左右———這或許是一個(gè)更可信的數(shù)字。

　　“湯臣一品的裝修定位完全為國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)的豪宅，皆是‘世界級(jí)標(biāo)準(zhǔn)’。”湯臣一品相關(guān)人士向記者介紹說(shuō)。在湯臣一品的樓書介紹中，詳細(xì)列舉了各種裝修用材：日本大金VERII戶式中央空調(diào)、美國(guó)碧慕中央吸塵系統(tǒng)、美國(guó)DORCON掌機(jī)儀、德國(guó)SIEDEL可視對(duì)講系統(tǒng)。據(jù)稱，僅廚房用具兼裝修便有幾百萬(wàn)元人民幣之巨。

　　“即便是3萬(wàn)元變成11萬(wàn)元，這樣的房?jī)r(jià)也是成本價(jià)的3.7倍，利潤(rùn)率還是高。”一位分析師表示。

　　在湯臣一品B棟大樓進(jìn)行全球招標(biāo)時(shí)期，分析師指出，以2005年湯臣集團(tuán)1800萬(wàn)美元收購(gòu)余下20%股權(quán)的代價(jià)計(jì)算，當(dāng)時(shí)這一項(xiàng)目公司相關(guān)股權(quán)的合理估值已經(jīng)達(dá)到約2.65億港元，以此估計(jì)，即2005年湯臣一品項(xiàng)目的估值也僅約13億港元。湯臣集團(tuán)高層對(duì)此公開解釋，整體湯臣一品包括地價(jià)及建筑成本實(shí)際上為30多億元。但他同時(shí)也承認(rèn)，除了D棟保留出租以外，如果A、B、C這3棟大樓銷售完畢，湯臣集團(tuán)約可套現(xiàn)高達(dá)80億元。

　　湯臣大把希望寄托在湯臣一品

　　“從全國(guó)范圍來(lái)看，屬于城市核心區(qū)域的地價(jià)都會(huì)產(chǎn)生升值現(xiàn)象。”一位土地研究人士告訴記者，“尤其是上海小陸家嘴地區(qū)屬于特殊性區(qū)域的自然升值現(xiàn)象。這種由供需關(guān)系所決定的市場(chǎng)現(xiàn)象，并不能單純歸類于暴利行為，只能說(shuō)湯臣集團(tuán)眼光好，運(yùn)氣好，遇到了好地塊和好發(fā)展。這不是個(gè)案，也有一些開發(fā)商的土地價(jià)格只占房?jī)r(jià)百分之幾的。但是，公司對(duì)于湯臣一品的冀望還是過(guò)高。”

　　湯臣集團(tuán)總經(jīng)理徐彬坦率表示，在公司于1992年進(jìn)入上海時(shí)，大量拿地的策略消耗了不少資金。“雖然土地拿得比較早，但維系土地的成本同樣付出不少，只有在樓市較好時(shí)期才取得了一些成績(jī)。”徐彬說(shuō)道。通過(guò)豪宅利潤(rùn)挽回投資，恐怕才是湯臣一品天價(jià)背后的真正目的。來(lái)源:上海證券報(bào)