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    新干線訊：近日，北京市銀監(jiān)局召集北京16家商業(yè)銀行的個(gè)人金融業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，正式傳達(dá)《現(xiàn)場(chǎng)檢查意見(jiàn)書(shū)》，其中包括最受業(yè)界關(guān)注的“未封頂樓盤(pán)不能辦個(gè)人住房貸款”等規(guī)定。據(jù)悉，四大國(guó)有商業(yè)銀行同樣在此次通報(bào)傳達(dá)之列，并非像外界傳言的新政僅針對(duì)非國(guó)有股份制商業(yè)銀行。

    但是，該份意見(jiàn)書(shū)并未明文設(shè)定具體的執(zhí)行時(shí)間。據(jù)一位與會(huì)的商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人透露，此意見(jiàn)書(shū)在一個(gè)星期前已下發(fā)至北京各大商業(yè)銀行，而意見(jiàn)書(shū)中的多項(xiàng)規(guī)定，其實(shí)在2003年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的121號(hào)文中就早有要求，只不過(guò)這次強(qiáng)調(diào)要求各大銀行必須“嚴(yán)格執(zhí)行”。

    原先，該項(xiàng)政策出臺(tái)的矛頭直指開(kāi)發(fā)商，但是此項(xiàng)政策并沒(méi)有執(zhí)行下去。其中除了管理層自身貫徹的問(wèn)題，還有一個(gè)原因在于，開(kāi)發(fā)商找到了“曲線救國(guó)”的方式——貼息委托貸款。開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買(mǎi)其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣(mài)方信貸”。目的在于以彌補(bǔ)121文件出臺(tái)“封頂按揭”造成的消費(fèi)斷裂，規(guī)避金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)講，通過(guò)委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)，也能獲得可觀的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入。對(duì)于住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷(xiāo)售階段的資金回籠問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)提前銷(xiāo)售。按照央行121號(hào)文件的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房貸款的按揭。因?yàn)槟壳爸袊?guó)商品房銷(xiāo)售中大多數(shù)購(gòu)房者是靠貸款才能夠買(mǎi)得起房子的，沒(méi)有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難把房子賣(mài)出去。因此這期間是開(kāi)發(fā)商資金最為短缺的時(shí)間，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商資金斷鏈?zhǔn)窃诖似陂g發(fā)生的。利用開(kāi)發(fā)商貼息的委托貸款，以通過(guò)貼息委托貸款進(jìn)行銷(xiāo)售，這比“結(jié)構(gòu)封頂”才能按揭銷(xiāo)售提前了大約1年左右的時(shí)間。于是，政策的效果被很好地“對(duì)沖掉了”。

    時(shí)至今日，該項(xiàng)政策表面上看似與121規(guī)定沒(méi)有太大的分別，實(shí)質(zhì)上，同樣為了達(dá)到“取消預(yù)售商品房”的目地，但這塊板子是打在開(kāi)發(fā)商身上，還是打在銀行的身上，其意味就會(huì)大大不同了。3年前的“板子”早已打在了開(kāi)發(fā)商的身上，但卻被“迂回貸款”對(duì)沖了其效果，如今此板重重地打在“執(zhí)行者”的身上，其對(duì)開(kāi)發(fā)商乃至銀行自身的影響都是巨大的。

    據(jù)我們了解，對(duì)于目前的房貸新政，多數(shù)開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)比較強(qiáng)烈，他們稱(chēng)其為宏觀調(diào)控以來(lái)最有可能導(dǎo)致資金鏈?zhǔn)軗p的政策之一，尤其是剛剛開(kāi)盤(pán)不久、又剛建出地面的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商。一般來(lái)講，封頂前的時(shí)期對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是資金考驗(yàn)的重要一關(guān)，工程款項(xiàng)的支付、開(kāi)發(fā)貸款的償還都指望出地面到封頂前的銷(xiāo)售回款。此項(xiàng)政策將在很大程度上堵住了開(kāi)發(fā)商挪用資金的漏洞，改變了北京不少開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有的盈利模式，開(kāi)發(fā)商必須重新規(guī)劃資金進(jìn)度。

    最終分析結(jié)論（Final analysis conclusion）：

    該項(xiàng)措施的效果是多方面的。首先，資金鏈斷裂的開(kāi)發(fā)商數(shù)量可能大增，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的數(shù)字也可能因此迅速增長(zhǎng)，此項(xiàng)政策也將加速開(kāi)發(fā)商之間的收購(gòu)兼并，即便項(xiàng)目前景很好的企業(yè)，都不排除因?yàn)橘Y金鏈問(wèn)題而被迫轉(zhuǎn)讓的可能性。其次，如果銀行堅(jiān)決執(zhí)行封頂后放按揭，而不留任何“迂回”的余地，那么必然使得開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款的周期拉長(zhǎng)，這將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的成本上升，進(jìn)而利潤(rùn)縮減。最后，由于開(kāi)發(fā)商資金狀況會(huì)進(jìn)一步惡化，因此開(kāi)發(fā)商還貸的能力也將隨之下降，銀行這部分信貸的違約率必然隨之上升；但封頂之后再放按揭貸款，卻也使得銀行的抵押物價(jià)值更可靠，此消彼長(zhǎng)，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款整體質(zhì)量的影響目前還難以評(píng)估。