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    山西省太原市火車站附近，一向是繁華的商業(yè)圈。然而，從2002年開始，工商銀行(3.36,0.08,2.44%)太原城建支行(以下簡稱城建支行)為此商圈內(nèi)的太原超世紀(jì)商貿(mào)廣場提供的上億元貸款，如今卻面臨重大風(fēng)險。

　　2005年11月，該行發(fā)現(xiàn)涉及該項目的311份個人貸款合同連續(xù)三個付款期未能按時償還借款本息，金額高達(dá)1.3億元。

　　然而，在銀行追討欠款的過程中，大部分貸款人了無蹤影。同時，按揭合同上有兩個保證人，一個是山西超世紀(jì)商貿(mào)廣場有限責(zé)任公司以下簡稱超世紀(jì)，但目前該公司的老板和股東都“蒸發(fā)”了，工作人員四散而去；另外一個是太原銀建房屋開發(fā)有限公司以下簡稱銀建，卻表示城建支行自始至終都知道并以書面形式確認(rèn)了自己并不是真正的保證人。

　　銀行貸款究竟如何落入假按揭陷阱，有保證合同卻緣何無人保證？這上億元的風(fēng)險究竟是怎么釀成的？

　　311份按揭合同揭秘

　　2006年1月23日，銀建公司對超世紀(jì)商貿(mào)廣場項目151位貸款人涉及311份按揭合同的真實性進(jìn)行了電話調(diào)查，太原市公證處進(jìn)行了現(xiàn)場公證。

　　結(jié)果顯示，其中有21人陳述自己沒有按揭貸款事實，19人稱超世紀(jì)公司已經(jīng)回購了自己所購房屋。相關(guān)法律人士指出，此兩種情形已屬于明顯套貸行為，所占比例為26.5%。此外，有21人提供的聯(lián)系方式不真實(含空號、錯號、未使用號)；25人提供的聯(lián)系方式均非本人的。通過計算，含虛假成分的貸款占總調(diào)查貸款的57%以上。

　　錄音資料顯示，按揭貸款的購房者中，有超世紀(jì)的工作人員，也有超世紀(jì)股東找來的親戚朋友。他們辦理按揭的過程通常只是提供自己的身份證，以及在《個人購房借款合同》上簽字。除此之外，既沒有真正拿到房產(chǎn)證，也沒有負(fù)責(zé)還貸。

　　一位姓米的“購房者”稱，超世紀(jì)一個叫王建武的人借用自己的身份證購買了超世紀(jì)的一套房屋，其實自己沒有投任何資。后來自己又與超世紀(jì)簽了一個轉(zhuǎn)讓協(xié)議，內(nèi)容是所有的錢由超世紀(jì)來負(fù)責(zé)，跟自己沒有關(guān)系。同時他還表示，與自己情況類似的有幾十戶，光他知道的朋友就有十幾二十個，都是圈子里的朋友，關(guān)系都很好。

　　一位姓曹的“購房者”稱，自己當(dāng)時就職公司的潘老板是超世紀(jì)的大股東。他號召大伙買房，說不需要我們花一分錢，只需用一下身份證。我們買的房子，馬上就轉(zhuǎn)手賣給超世紀(jì)，只是履行一下手續(xù)而已。那天2003年4月21日公司不少人一起來到超世紀(jì)售房現(xiàn)場簽字。我們只是在《個人購房借款合同》上簽個字，轉(zhuǎn)身又和超世紀(jì)簽了回購協(xié)議。

　　然而，除了與超世紀(jì)簽了回購協(xié)議的“購房者”，還有相當(dāng)一部分“購房者”，超世紀(jì)并沒有和他們簽回購合同。在超世紀(jì)再也無法向銀行按期還款時，銀行便向他們發(fā)函催債。

　　更有甚者，有一部分人純粹就是被借用了身份證，連購房合同、按揭借款合同及銀行的借據(jù)都沒有簽字，竟然也辦下了按揭。

　　據(jù)知情人士透露，在一次有城建支行、超世紀(jì)、銀建三方參加的協(xié)調(diào)會上，超世紀(jì)說：311份個人按揭貸款合同中，只有58份合同主體是真正的購房者。

　　銀行是否盡職審查成疑問

　　個人住房貸款“假按揭”，這種“空手道”的操作手法曾經(jīng)被廣泛運用在房地產(chǎn)界。一般來講，利用個人住房按揭貸款進(jìn)行騙貸的開發(fā)商大都資金實力較弱，希望通過這種假按揭的方式從銀行騙貸，以補(bǔ)充建設(shè)資金。如果項目熱銷，開發(fā)商在有真正的銷售資金回籠時，可以將那些假按揭與銀行解除合約，或以轉(zhuǎn)按揭方式脫手，整個過程的運作幾乎天衣無縫，但是，開發(fā)樓盤一旦銷售不好，由于按揭是假，沒有人持續(xù)地按月還款，騙貸真相無法掩蓋，銀行的風(fēng)險也立即顯現(xiàn)。

　　但是，與其他騙貸方式相比，這種假個人按揭還是較為容易辨別的。通常來講，銀行辦理按揭貸款的手續(xù)非常復(fù)雜。購房者需要與開發(fā)商簽定購房合同，填寫貸款申請表，連同自己的身份證、戶口簿、結(jié)婚證、收入證明等相關(guān)資料，提交給貸款銀行審批。經(jīng)過若干工作日的審批過程，并在購房者交納首付款后，與銀行才能簽訂借款合同。購房者還要在銀行開辦固定的還款存折，以便向銀行每月還款。

　　然而，有這么多“購房者”表示自己只是提供了身份證，絲毫沒有參與之后的過程，那么，城建支行是怎么給這些人辦理按揭的呢？

　　據(jù)參與辦理有關(guān)手續(xù)的超世紀(jì)工作人員透露，當(dāng)時超世紀(jì)專門負(fù)責(zé)和銀行聯(lián)系的是一位李女士，由她將購房者的身份證、收入證明等材料的復(fù)印件送給銀行專門負(fù)責(zé)此項目的放貸員馬某，再由馬某報到銀行相關(guān)部門。當(dāng)李女士手頭材料比較多的時候，她會通知馬某過來當(dāng)場辦手續(xù)，如馬某不過來她就送到銀行去。這些復(fù)印的材料報到銀行以后很快就批了下來。而購房戶還款的存折，也是由李女士代收下來，然后再轉(zhuǎn)給超世紀(jì)另一個會計，再由超世紀(jì)按月還貸。

　　一開始，超世紀(jì)從出售商鋪的收入中支付這些貸款。后來該項目經(jīng)營不善，開了幾次業(yè)人氣都上不來，樓盤也賣不出去，以前買了的人也吵著要退房，每月還有100多萬元的利息壓力，到了2005年初，超世紀(jì)的老板和股東都不見了，工作人員只得四散而去，只剩下一兩個看門的人。

　　據(jù)統(tǒng)計，自2002年11月到2004年4月近1年半的售樓時間內(nèi)，超世紀(jì)項目共從銀行貸款1.5億元，目前償付了2000多萬元。

　　2006年7月，太原一家媒體以《城建支行：我們還能繼續(xù)相信你嗎》為題進(jìn)行報道，質(zhì)疑銀行這筆按揭服務(wù)的審查程序令人生疑。當(dāng)?shù)仉娨暸_也在報道中透露，在超世紀(jì)后來無法按時還貸時，從2004年9月到2005年初，城建支行還動員其職工親朋以低價購買超世紀(jì)的房子，以幫超世紀(jì)回籠資金歸還月供。而且，從對賬單上看，銀行竟同意超世紀(jì)動用保證金賬戶償還月供。

　　對此，城建支行相關(guān)負(fù)責(zé)人對媒體表示，“當(dāng)時負(fù)責(zé)該項目的信貸員寫了保證書，保證和每位貸款人見了面”。但據(jù)了解，目前該貸款員已被調(diào)離了該崗位。

　　保證人的身份之爭

　　2005年12月中旬，城建支行沒有按照一般債務(wù)糾紛先向借款人追討債務(wù)，追討不成才起訴擔(dān)保人，而是直接起訴銀建公司與超世紀(jì)，要求兩被告承擔(dān)連帶保證責(zé)任，償還按揭貸款本息1.3億元。

　　那么，銀建公司是如何扯進(jìn)這場糾紛中來的呢？

　　1999年，銀建以6500萬元將其位于太原市橋東街的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于超世紀(jì)公司開發(fā)超世紀(jì)商貿(mào)廣場項目，約定由超世紀(jì)負(fù)責(zé)項目建設(shè)資金，享受利潤并自擔(dān)風(fēng)險。由于超世紀(jì)公司一直未能依約支付相關(guān)費用，所以沒有辦理土地轉(zhuǎn)讓登記的相關(guān)手續(xù)。因此，超世紀(jì)雖然是該項目事實上的開發(fā)商，但是根據(jù)銀行相關(guān)規(guī)定，因為它沒有該項目的《土地使用證》、《房屋預(yù)售許可證》等證件，無法向銀行申請該項目的房屋銷售按揭貸款。

　　為了繞開這個政策限制，2002年11月12日，超世紀(jì)、銀建與城建支行簽訂一份《委托監(jiān)管協(xié)議》，協(xié)議前言中稱：為扶持甲方(超世紀(jì))，實現(xiàn)雙贏，乙方(銀建)同意雙方合作，該項目(超世紀(jì)商貿(mào)廣場項目)的銷售按揭貸款以乙方名義向太原市工商銀行城建支行申請辦理。

　　根據(jù)此協(xié)議內(nèi)容，銀建稱，自己作為超世紀(jì)項目有關(guān)證件的持有人，在《個人住房借款合同》保證人欄中蓋章，是為了協(xié)助超世紀(jì)公司在城建支行處辦理借款，是名義上的保證人，而非事實上的按揭貸款保證人。

　　同時，該《委托監(jiān)管協(xié)議》第三條還約定：“在超世紀(jì)商貿(mào)廣場項目招商銷售過程中，由于工程質(zhì)量……按揭貸款等原因與購房戶及其他方形成的一切糾紛及費用均由甲方負(fù)責(zé)”。

　　之后，銀建為了更加明確自己非保證人的身份，在每份商品房買賣合同后都增簽了一個《補(bǔ)充協(xié)議》，其中第二條強(qiáng)調(diào)：如甲方(購房人)不能按約償還銀行購房按揭貸款，由乙方(超世紀(jì))向工商銀行城建支行承擔(dān)相關(guān)連帶責(zé)任，并同意丙方(銀建)以超世紀(jì)廣場項目的所有權(quán)作為乙方向工商銀行城建支行承擔(dān)責(zé)任的保證。

　　有意思的是，城建支行作為購房人也購買了超世紀(jì)商貿(mào)廣場地下室夾層1號房，因此，它也與超世紀(jì)與銀建簽署了這份補(bǔ)充協(xié)議。

　　因此，銀建稱，從《委托監(jiān)管協(xié)議》由三方簽訂，到城建支行簽訂超世紀(jì)項目地下一層《商品樓購銷合同》及補(bǔ)充協(xié)議，再到后來每一份《個人購房借款合同》的簽訂與按揭貸款的辦理，城建支行對超世紀(jì)是該項目真正的開發(fā)商，但沒有相關(guān)產(chǎn)權(quán)證件的事實是清楚的，對銀建只是以自己的名義協(xié)助超世紀(jì)辦理項目房屋銷售按揭貸款手續(xù)是了解的，對銀建不承擔(dān)保證責(zé)任是明知與認(rèn)可的。

　　據(jù)了解，城建支行提起訴訟后向法院申請了訴前保全，查封了超世紀(jì)商貿(mào)廣場的部分樓層和銀建公司其他六處不動產(chǎn)，價值近10億元。目前該案已進(jìn)行了兩次開庭與調(diào)解，但仍沒有做出判決。（中國經(jīng)濟(jì)時報）