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    往日的旺季勝景已然不見。盡管開發(fā)商依舊賣力吆喝，大多數(shù)購房者卻不為所動。最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，九、十這兩個月，樓市成交量并未出現(xiàn)井噴，不少地方甚至出現(xiàn)了小幅回落；與此同時，房價依舊沒有顯示出盤整下跌的趨勢，“緩漲”成了普遍跡象。而對于結(jié)構(gòu)、限外、稅收、信貸、保障體系等方面的爭論依舊不休，不少從個人或小團體利益出發(fā)的有關(guān)言論，已經(jīng)給市場帶來了很大的混亂。

　　這一期的《上證#zhPoint#地產(chǎn)投資》就選取了當前樓市欺騙性較大的“十大謊言”，我們來為購房者們一一戳破。

　　正本清源，希望能還市場以本來面目。

　　1 房價：大跌
　　“金九銀十”是傳統(tǒng)地產(chǎn)旺季，今年卻是另外一番景象：部分城市的樓市成交量開始下降，百姓感覺房價依然堅挺。來自各方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻在高調(diào)宣傳價格已經(jīng)回調(diào)，以示“調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。”更有數(shù)據(jù)稱，房價已經(jīng)大跌。誰的話更可信呢？

　　據(jù)剛剛發(fā)布的國家統(tǒng)計局數(shù)字，今年前3季度70個大中城市的房屋銷售價格同比上漲5.6%，漲幅回落了2.4%。專家表示，漲幅回落與房價下降概念完全不同。漲幅回落說明還在漲，只能是調(diào)控初步見效。況且這是與房地產(chǎn)市場火爆的2005年相比，而北京、深圳等個別城市的房價依然保持同比10%左右的幅度持續(xù)上漲。

　　上海這邊，雖然部分樓盤出現(xiàn)降價促銷，甚至出現(xiàn)宏觀調(diào)控前后四個月房價下降25%的說法，但是購房者大多反映，中心區(qū)域的樓盤價格依舊高懸不降。二手房市場更因為個稅政策的影響直接導(dǎo)致賣房人將成本加入房價，使更多購房人望價而卻步。

　　專家介紹，不以同一區(qū)域甚至同一樓盤的價格走勢判斷，而僅依靠城市銷售均價并不能全面反映房價真實情況，特別是一旦有大量保障性住宅充抵市場，更會造成房價大降的假象。“限外”和“結(jié)構(gòu)”新政遲遲不能貫徹到位的影響，也讓部分地方的樓市調(diào)控效果的真實顯現(xiàn)有待時間。

　　2 走勢：連漲

　　最近一段時間，也許我們聽到的最令人驚訝的口號就是“地產(chǎn)大牛市有望持續(xù)20年”的判斷。

　　在日前舉辦的“2006年中國地產(chǎn)金融年會”上，與會者們在肯定了今年房地產(chǎn)新政初見成效的同時，普遍認為房地產(chǎn)業(yè)牛市還將延續(xù)未來20年，房價也將平穩(wěn)上漲。

　　對于處在宏觀調(diào)控緊張關(guān)頭的中國樓市，這一判斷還真難辨喜憂。

　　與會人的理由是，中國大量城市仍有15至20年的快速發(fā)展勢頭，外資對中國市場的直接投資和金融支持熱情不減。而另一邊，根據(jù)各官方媒體的房地產(chǎn)報道，在稅收、限外、住房比例、土地供給等多方面調(diào)控逐步到位后，房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售價格漲幅小幅回調(diào)已然是政府彰顯調(diào)控效果的依據(jù)。那么，如果未來一段時間以此為目標，持續(xù)20年牛市的說法又從何而來？

　　“當全國都不再唯GDP增長論經(jīng)濟成績，而是以社會和諧發(fā)展，甚至居民幸福指數(shù)作為重要評判依據(jù)時，這種鼓吹究竟在引導(dǎo)什么？難道市場就將一直燥熱下去？”一位上海市民翟先生表示自己的疑問。

　　3 成交：回暖

　　價格降了嗎？樓盤真的熱銷了嗎？這兩個問題的答案最能解釋房地產(chǎn)市場。在“金九銀十”的一些一線城市，似乎很難找到準確的答案。

　　10月份，上海接連傳出某些樓盤連夜排隊購房的消息，一些當?shù)孛襟w驚呼樓市回暖跡象的到來。“在這些熱銷樓盤中，有一些確實有開發(fā)商自己炒作的嫌疑，甚至找人排隊制造熱銷假象。但是另一些品質(zhì)較好的樓盤，價格又開始或明或暗下降，就是用來吸引很多剛性需求的購買。”上海凱宏開發(fā)公司副總經(jīng)理陳申軍介紹。

　　“上海樓市現(xiàn)狀仍十分繁雜。”一位房地產(chǎn)研究人士稱。“當3成的成交量屬于配套商品房成交，當市中心可售房產(chǎn)越來越少，周邊房子卻大量空置，樓市整體越來越無法用簡單的熱銷或滯銷來概括。”

　　4 結(jié)構(gòu)：落實
　　在今年房地產(chǎn)調(diào)控風暴的旋渦中心，一個最具戲劇性的政策不得不提，那就是“70%建90平方米小戶型”的住房結(jié)構(gòu)調(diào)控新政。然而，進入了“金九銀十”的開發(fā)商們在實際項目操作中仍一頭霧水，購房者面對不同的市場說法，也是求證無門。

　　“我們的兩個項目土地早已經(jīng)拿到，但規(guī)劃審批至今無法通過。就是因為連政府也不能吃準如何要求其住宅結(jié)構(gòu)比例。”一位外資房地產(chǎn)代理人士稱。盡管所謂的住房結(jié)構(gòu)比例調(diào)控地方細則在10月初已經(jīng)在當?shù)爻雠_，但是籠統(tǒng)的“嚴格執(zhí)行相關(guān)37號文件(結(jié)構(gòu)調(diào)控)政策”的說法仍令市場頗感迷惑。

　　“目前每個新出讓地塊的比例要求是比較明確的，而政策出臺前拿地的項目現(xiàn)在如何處理就麻煩很多。”上述代理人士稱。“從6月開始，一些項目的審批手續(xù)受比例要求不明的影響，已經(jīng)連續(xù)三個月受阻，再加上北京冬天工程停工期，大量本該在今年年內(nèi)推出的商品房供給將推遲到明年年中。這也是導(dǎo)致北京房價持續(xù)上升的重要原因。”北京一位開發(fā)商表示。

　　5 房地產(chǎn)業(yè)沒有暴利
　　“房地產(chǎn)業(yè)根本不是暴利行業(yè)。”當不少城市的房價已經(jīng)脫離普通購房者的承受力范圍，這種言論必然激起罵聲一片。

　　10月底，著名的任志強(任志強博客|任志強新聞)先生以如此的“豪言壯語”打破了這段時期的死氣沉沉。他指出，2004年全國經(jīng)濟普查報告中房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率僅6.7%，不管是凈資產(chǎn)回報率還是銷售利潤率都在7%以下，在全國普查的16個行業(yè)中銷售利潤率排在第7位，僅為中游水平。開發(fā)企業(yè)受法律保護，沒有必要、也不應(yīng)公布自己的成本。

　　2004年，我國不少大城市的房價同比至少漲了30%，翻倍也有出現(xiàn)。這樣的情況下，開發(fā)商的利潤僅僅是可憐的6.7%？這樣的“謊言”一出，市場當然不給情面。中國社科院金融發(fā)展研究室主任易憲容(易憲容博客|易憲容新聞)就表示，信息的公開透明是底線，商品房定價需要接受公眾監(jiān)督。易憲容甚至表示，“房價過高已經(jīng)是一個常識問題，到了不需要用數(shù)據(jù)說話的地步。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也表示，房地產(chǎn)的暴利是大家公認的，這樣的暴利與目前提倡的構(gòu)建和諧社會背道而馳。

　　試問任志強先生及其背后的一些開發(fā)商們，房價翻了幾番還是沒有暴利，那么早幾年房價還不算高時，你們是開齋堂、做善事，一直干虧本買賣嗎？

　　6 個稅嚴征防止規(guī)避
　　強制執(zhí)行二手房個人所得稅的政策，使7月底的全國二手房市場，一度掀起爭搶過戶避稅高潮。

　　據(jù)相關(guān)規(guī)定，個稅有兩種計算方式，一是轉(zhuǎn)讓收入減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中交納的稅金及有關(guān)合理費用后，征收20%的所得稅；而對于未提供完整、準確的房屋原值憑證的，無法正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的住房，才實行核定征稅，分別按普通住房、非普通住房轉(zhuǎn)讓收入(交易總價)的1%、2%征稅。

　　如果嚴格按照國家稅務(wù)總局文件執(zhí)行，20%的個稅將會增加二手房交易成本，這也是導(dǎo)致在實施大限之前紛紛過戶的主要原因。但是這兩個月的真實情況是，即使在相關(guān)細則出臺之后，各地的具體執(zhí)行情況也不如當初設(shè)想那般。

　　在最初的適應(yīng)階段，各大城市基本還是先行爭取按照20%所得來征稅，但隨后基本是由客戶自由選擇納稅計算標準，即可以按照20%繳稅，也可以總價的1%或2%來繳稅。由于后者的繳稅額一般少很多，所以大部分賣房者都選擇了后者。與此同時，假贈與、做低房價等逃稅方式也在屢屢出現(xiàn)，新稅制已經(jīng)遭遇不小的考驗。

　　7 外資炒樓基本受阻

　　“限制外資炒樓”的政策雖然是7月出臺，但是“金九銀十”卻一直遍布這類傳言，攪動著脆弱的市場神經(jīng)。

　　“北京暫停外資購房”、“上海浦東等區(qū)暫停過戶外資房產(chǎn)”這類報道最終被證明是事實，“送件還是可以的，審批卻基本還是停止。”不少中介透露。然而，業(yè)內(nèi)外關(guān)心的這些大城市的“限外”細則何時出爐卻始終沒有答案，此前的各類即將出臺的消息已經(jīng)被時間一一否定。

　　與此同時，“限外”的對象們卻依舊活躍。這兩個月的外資機構(gòu)投資者們依舊大肆加碼投資中國樓市，“基本受阻”說不攻自破。中國香港的長和系、新加坡騰飛集團、凱德置地等都有新的大宗收購。

　　“應(yīng)該說，曾經(jīng)成為樓市一大炒作主力的外來個人投資已經(jīng)逐漸淡出市場，畢竟政策的心理作用還是很明顯，大多數(shù)海外人士不愿意輕冒違規(guī)風險，更對市場表示觀望。同時，機構(gòu)投資者出于對中國樓市發(fā)展遠景的看好，依舊愿意大筆下注。在中國成立合資公司或者在境外股權(quán)交易等成為常規(guī)的規(guī)避政策的做法，只是多辦一些手續(xù)而已。”易居中國研發(fā)中心專家表示。

　　8 限價房入市傳福音
　　在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中，“限價房”概念被重磅推出。面對中央提出的要求，各大城市也紛紛表態(tài)、搶著上馬。然而，事情的發(fā)展并沒有想象中順利。

　　先是廣州在8月初率先推出限價房用地，但卻引發(fā)軒然大波。對這位于城郊開發(fā)區(qū)的2幅住宅用地，廣州房地部門要求房價不得超過6000元/平方米。可業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，地塊周邊市場住宅均價不到5000元/平方米，與其說是“限價”，不如說是“抬價”更為確切。

　　后又有北京的6幅限價房用地，面市時間從9月初拖到近期才陸續(xù)登場。并且，就算土地落實，限價房依然“蓋頭難掀”，因為購買資格、上市時間和銷售價格都未最終確定。

　　還有上海，至今沒有明確的限價房概念，倒是一年多前曾轟轟烈烈的“兩個1000萬”工程，推出了限定購買對象的中低價商品房，頗有些類似今天的限價房。而在調(diào)控至今的兩次開閘放地中，也沒有觸及限價房用地。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，限價房遭遇“流產(chǎn)”并非個案，自浙江寧波2003年在全國首推限價房后，大連、青島等地在具體執(zhí)行中也都遇到一定難度。如今被寫入調(diào)控新政的限價房能否贏得民心，需要一個過程。

　　9 中介暗箱遭受打擊
　　俗話說，上有政策、下有對策。盡管直面二手房市場的政策頻出，中介依舊挖空心思要鉆空子。

　　利用陰陽合同避稅已經(jīng)可說是司空見慣的事情，利用買賣雙方信息不透明，不良中介還會采取不規(guī)范行為來竊取利益，以討價還價的形式騙取差價也是手段。明明開價100萬元的房子，中介卻告訴下家需要110萬。在經(jīng)歷一番裝模作樣的“爭取”后，表示可以在105萬元的價格成交，但由于需要“感謝”某個幫忙的關(guān)系人，其中要給兩萬元“好處費”，這部分錢就流到了中介口袋。

　　在目前中介行業(yè)的洗牌過程中，良莠不齊的現(xiàn)象將在一段時間內(nèi)存在。對于房地產(chǎn)交易過程中不規(guī)范行為的整頓，是今年宏觀調(diào)控以來的重點。繼今年7月份三部委發(fā)布《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》之后，為期一年的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪位顒佑衷谌珖秶鷥?nèi)展開，“現(xiàn)金收房”等違規(guī)行為被明令禁止。杜絕市場中的不規(guī)范操作行為，健康中介環(huán)境，才能避免一些房地產(chǎn)中介通過不正當手段來弱化房地產(chǎn)調(diào)控的效果。

　　10 銀行信貸嚴格控制

　　在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控號角吹響之時，銀行業(yè)也表示高度關(guān)注房地產(chǎn)信貸風險，一邊是54號文要求從銀行信貸和房地產(chǎn)信托等方面進一步收緊房地產(chǎn)開發(fā)、土地貯備等貸款的發(fā)放，一邊是銀監(jiān)會提出進行房地產(chǎn)假按揭、土地儲備貸款及打捆貸款等三項專項檢查。

　　在中央精神的要求下，各地的多家商業(yè)銀行也表示，房地產(chǎn)類貸款已經(jīng)嚴格收縮，甚至部分基本叫停。但在中央三令五申嚴控房地產(chǎn)類銀行貸款風險背后，一些“外緊內(nèi)松”的跡象仍在顯露，如向大型房地產(chǎn)企業(yè)放開信貸，對地方政府信用擔保過度信賴，甚至多種地下貸款中介暗中流行等。地方商業(yè)銀行打起的“小九九”令人擔憂。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，幾年來，房地產(chǎn)業(yè)高燒不退使房地產(chǎn)金融風險不斷累積，隨著房地產(chǎn)調(diào)控 “組合拳”的不斷打出，局部地區(qū)出現(xiàn)信貸風險的可能性不是沒有，更嚴重的情況甚至要到房地產(chǎn)退潮時才能被發(fā)現(xiàn)，那時就悔之晚矣。(上海證券報)