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    房?jī)r(jià)下跌25％還是5％？行情在加速調(diào)整還是趨于穩(wěn)定？有關(guān)上海樓市的爭(zhēng)論，近來(lái)再度成為焦點(diǎn)。喧囂聲里，普通百姓仍是“霧里看花、水中望月”。上海樓市“亂象”背后的謎底究竟是什么呢？

    現(xiàn)狀：房源增多 房貸減少

    戴德梁行旗下的泛城（中國(guó)）綜合住宅服務(wù)機(jī)構(gòu)日前向外界發(fā)布，在今年6至9月份，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的新房均價(jià)4個(gè)月下跌逾25％。其支撐數(shù)據(jù)來(lái)自上海市房屋土地主管部門網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì)：6月份這個(gè)區(qū)域住宅成交均價(jià)為21229元／平方米，此后一路下跌，9月份跌至15803元／平方米。

    此信息一出，商榷之聲鵲起。有說(shuō)相比去年5月上海房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)，18個(gè)月來(lái)的宏觀調(diào)控已使新房均價(jià)下降10％；又有說(shuō)，去年最大跌幅約為13％，今年以來(lái)房?jī)r(jià)逐步回調(diào)了，綜合考慮，目前實(shí)際降幅只有5％。

    更有人列出數(shù)據(jù)：今年1至8月，上海一手房銷售904.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19％，成交在上升。于是得出結(jié)論：上海房?jī)r(jià)穩(wěn)定，恢復(fù)趨勢(shì)明顯。這是上海樓市的真相嗎？

    相對(duì)于價(jià)格指標(biāo)易受樣本采集不同的影響而產(chǎn)生偏差，成交量更能說(shuō)明問(wèn)題。2006年的樓市銷售旺季基本結(jié)束，目前上海一手房市場(chǎng)有大量可售房源積壓，成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于新樓盤的上市增量。

    而在成交增量中，非市場(chǎng)化的配套住房“貢獻(xiàn)度”很大。今年1至8月，上海登記的動(dòng)遷配套住宅達(dá)327.3萬(wàn)平方米，比去年同期猛增近70％，配套房加速放量入市。考慮到軌道、世博動(dòng)遷已在今年6月底前基本完成，大量被動(dòng)的住房的剛性需求已釋放，而年底開(kāi)發(fā)商回籠資金的需求更迫切，9月、10月份新盤供應(yīng)持續(xù)放量會(huì)給后市造成更大壓力。

    數(shù)據(jù)說(shuō)話

    上海市房屋土地主管部門網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月30日，全市已積累一手住宅房源1621.17萬(wàn)平方米待售（其中絕大部分為非普通住宅，“一手房普通住宅”只有541.78萬(wàn)平方米）；而全市今年累計(jì)成交住宅不過(guò)1214.8萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年成交量不會(huì)超過(guò)1600萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，按目前的銷售速度，即便不計(jì)算后續(xù)增量，上海現(xiàn)有的一手房源至少要再賣1年才可能售完。

    另一個(gè)與樓市景氣度緊密相關(guān)的指標(biāo)——房貸也顯示，上海中資銀行一手房貸款連續(xù)回落，7月份個(gè)人房貸余額負(fù)增長(zhǎng)8.9億元，8月份負(fù)增長(zhǎng)18億元。上海銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì)，截至9月末，上海個(gè)人住房貸款余額比年初減少63.14億元。“房貸業(yè)務(wù)進(jìn)入有史以來(lái)最大的挫折期”，從側(cè)面印證交易量在萎縮。

    原因：樓市上升諸多利好已透支

    軌道交通、世博會(huì)、外資青睞一向被看作是刺激上海樓市向上的重要因素，現(xiàn)在看來(lái)，它們對(duì)樓市的拉升作用似乎被過(guò)高估計(jì)。

    軌道交通的刺激效應(yīng)在逐步遞減。2010年世博會(huì)前，上海要建成400余公里的軌道交通線，這被視為拉升樓市的重要?jiǎng)恿Α＝衲晟习肽辏虾?條地鐵線、70余個(gè)地鐵車站已開(kāi)工，由此產(chǎn)生的住房的剛性需求已釋放，促使軌道交通沿線的二手房交易一度活躍，但市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)熱銷局面，其對(duì)樓市的拉動(dòng)作用有限。

    世博效應(yīng)釋放減弱。2010年世博會(huì)帶來(lái)的想象空間，在2003年至2005年初的房?jī)r(jià)瘋漲中已提前透支。房地產(chǎn)評(píng)論家蔡為民說(shuō)：“世博會(huì)利多反應(yīng)放緩，對(duì)樓市后續(xù)走勢(shì)的影響力很難再扮演著舉足輕重的角色。”

    海外資本進(jìn)入樓市蘊(yùn)含市場(chǎng)變數(shù)。外資一直被當(dāng)作是上海樓市的“托市基石”。“假如未來(lái)3至5年中人民幣升值30％至40％，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)中將保持每年10％左右的增值，名義增長(zhǎng)率會(huì)在12％至15％。這個(gè)數(shù)據(jù)是合理的，是跟經(jīng)濟(jì)基本因素相吻合的。”摩根大通董事總經(jīng)理兼大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)師龔方雄日前所作的“假說(shuō)”，令市場(chǎng)興奮。但他忽略了一點(diǎn)：現(xiàn)在，中國(guó)已對(duì)外資進(jìn)入樓市設(shè)限，上海也已在制訂相關(guān)細(xì)則，外資“救市”已不太容易。

    相反，外資對(duì)樓市具有殺傷力。它有獲利回吐的本性，當(dāng)人民幣升值達(dá)到一定幅度后，外資必將“金蟬脫殼”，這對(duì)上海樓市未來(lái)發(fā)展增加了很大的不確定性。

    資金短缺或?qū)⒊蔀閴嚎羼橊劦摹白詈笠桓静荨薄９墒小鞘兄g存在“蹺蹺板理論”，即流往兩個(gè)市場(chǎng)的資金此消彼長(zhǎng)。今年上證指數(shù)已從1100點(diǎn)上升到1800多點(diǎn)，大牛市征兆已現(xiàn)。投資者紛紛從樓市抽身，轉(zhuǎn)投股市。這與2003年上海市民紛紛撤離股市轉(zhuǎn)向樓市的情形恰恰相反。

    未來(lái)：調(diào)整將加速

    業(yè)內(nèi)人士判斷，眼下斷言上海樓市趨于穩(wěn)定還為時(shí)過(guò)早，相反，市場(chǎng)關(guān)于樓市未來(lái)加速調(diào)整的預(yù)期卻相當(dāng)強(qiáng)烈。

    蔡為民認(rèn)為，上海樓市在今年底會(huì)加速調(diào)整，并將持續(xù)到明年。

    望源企業(yè)董事長(zhǎng)季寶紅認(rèn)為，此前，市場(chǎng)普遍認(rèn)為世博會(huì)是上海經(jīng)濟(jì)的新引擎，房?jī)r(jià)上漲將持續(xù)到2010年世博會(huì)，并達(dá)到高點(diǎn)。現(xiàn)在看來(lái)，人們放大并透支了世博效應(yīng)。他認(rèn)為，上海本輪房地產(chǎn)調(diào)整行情將在2007年探底，隨后在底部橫盤。

    眼下，美國(guó)房?jī)r(jià)遭遇35年來(lái)最大跌幅，也正在打破經(jīng)濟(jì)中心房?jī)r(jià)不跌的神話。根據(jù)美國(guó)商務(wù)部日前公布的數(shù)據(jù)，今年9月，美國(guó)新房?jī)r(jià)格降至每套21.71萬(wàn)美元，比上年同期下降9.7％，創(chuàng)下1970年以來(lái)的最低點(diǎn)。

    不過(guò)，諸多業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，由于上海的國(guó)際化都市地位、快速發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)等宏觀層面未變，城市吸引力仍在、潛在購(gòu)買力仍在，內(nèi)在支撐力還很強(qiáng)勁，上海房?jī)r(jià)崩盤的可能性不大。

    另有專家指出，人民幣對(duì)美元匯率10月30日已破7.88關(guān)口，再度呈現(xiàn)“加速跑”的態(tài)勢(shì)。人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)下調(diào)周期與幅度或能起到一定的舒緩作用。（來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)）