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樓市進入"后宏觀調控"時代

2006年11月03日07:16   來源：西本資訊
摘要：

    今年的"金九銀十"，開發(fā)商們無法再喜悅地看著"盆滿缽滿"的入賬。進入"后宏觀調控"時代，規(guī)范的市場準則帶來的改革陣痛與政策真空期的迷惘，令開發(fā)商們深刻體驗著市場的人情冷暖與變化無常。

    童華經理（化名）是一家華南大型房地產開發(fā)企業(yè)的上海處負責人之一，他的任務是將年度投資計劃中數十億元的大筆資金有效投出。找地、找項目成了他的核心工作內容。但是，調控以來，因別墅開發(fā)項目政策上受阻，原本定位為開發(fā)中高檔別墅，尤其是城市中心區(qū)域經濟型別墅項目的該公司無法推進原有計劃。"每天都有很多項目中介找上門來，可一方面是一些項目背景繁雜，不大敢接，另一方面項目不符合我們對產品類型和利潤率的考慮，所以都沒有結果。"童華稱，他也嘗試著與意向區(qū)域的相關政府部門接觸，但受宏觀環(huán)境的影響，土地出讓與項目轉讓的透明度日益提高，私下合作的空間已經不大。無奈之下，童華帶領的團隊進入公開"招拍掛"市場，在上海今年一號、二號土地出讓公告中的40幅地塊中尋找中意的目標。"但是，即便能夠拿到地塊，政策限制多，我們開發(fā)商想順利開工、銷售也并非易事。"據戴德梁行某地產分析師介紹，目前，一些外資房地產開發(fā)項目早已拿到地塊，但規(guī)劃遲遲未能審批過關。"主要是不少地方的'70-90'政策細則其實并不明確，每個項目應該怎樣操作住房結構比例，相關部門針對每一個項目還沒有給出具體的說法。"這位分析師介紹。

    審批未通過并不代表可以消極怠工。"開發(fā)商們只能設計多種可能的方案，以及配套操作辦法，只等審批通過后立即開工。"面對政策原因帶來的時間與工作成本的損失，這位分析師表示開發(fā)商只能認同和配合。

    另一邊，已經進入銷售環(huán)節(jié)的開發(fā)商日子也并不好過。"金九銀十"時期，大量樓盤打出各種促銷手段，或直接或變相的降價并沒有引來銷售熱潮，雖然此后個別樓盤傳出購房連夜排隊購房的消息。但業(yè)內人士指出，一些地段較好，品質尚可的樓盤熱銷并不能說樓市已經整體走出銷售低谷，市區(qū)周邊的大量供給仍使開發(fā)商處于巨大銷售壓力之下。

    而之所以仍有很多地產巨頭不惜血本地在"招拍掛"市場拿地，并大舉收購成熟物業(yè)。專家認為，長遠來看，中國巨大的住房剛性需求仍可支撐未來較長一段時間的地產牛市。在這一過程中，開發(fā)商"大魚吃小魚"的優(yōu)勝劣汰也將激烈異常。(上海證券報)

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