下游數(shù)據(jù)

地塊限價回購引發(fā)質疑

2006年10月27日16:16   來源：西本資訊
摘要：

    一面是京城的開發(fā)商“找地都找瘋了”，一面是一塊地處CBD核心地段的白家莊地塊，10月10日掛牌至今，只有兩家競買者。黃金寶地為何乏人問津？

    一些開發(fā)商認為，由于有關部門的掛牌文件中設立了以低于成本“限價回購”的條款，令人卻步。

    專家表示，土地“招拍掛”在實施過程中需防止加入不合理的附加條件。若以保護某一利益方謀求私利，將導致土地出讓制度失去公平、公正。

    “限價回購”讓利2億

    9月20日，北京土地儲備中心發(fā)出掛牌公告，擬出讓朝陽區(qū)白家莊寫字樓及商業(yè)用國有土地使用權。位于東三環(huán)黃金地段的這一地塊，很快引來不少開發(fā)商的關注。

    公告標書稱，使用性質為寫字樓及商業(yè)的白家莊地塊，掛牌起始價為79654.84萬元，總用地面積23709.623平方米，地上建筑面積87600平方米，其中商業(yè)用途5000平方米。這一地塊競買須知中帶有“回購約定”的條款，掛牌文件第十六條“關于限價回購的約定”稱：

    在這塊地的開發(fā)總建筑面積中，同意恒世華融公司(該地塊的一級開發(fā)商)以人民幣12000元/平方米的價格，回購5000平方米的地上商業(yè)用房(商鋪)和8000平方米的辦公用房(寫字樓)，用于該宗地原用地單位的拆遷補償安置。具體回購方案及相關約定，由競得人與恒世華融公司具體約定。

    SOHO中國市場部有關人士說，查詢北京房地產信息網上今年內的成交數(shù)據(jù)，參考沿三環(huán)商業(yè)用地的銷售價格可知，類似地段目前市價為：商業(yè)4萬元/平方米、寫字樓2萬元/平方米，如此低價回購條款，意味著直接讓利2億元左右。

    誰賺走了“回購”利潤

    北京市國土局最新解釋稱，回購讓利系用于補償教育配套的嘉銘地產和該地塊原商業(yè)設施經營者京輝商貿。但一些業(yè)內人士提出質疑：嘉銘公司比原設定規(guī)劃增加了9521平方米教育配套用地，并將其全部無償交移朝陽區(qū)教委，已獲約億元補償。如再進行回購，實際補償額高得離奇。

    一位知情人士透露，白家莊地塊在恒世華融接盤之前已被轉了兩手，被加價4000萬元左右。而有公告顯示，北京恒世華融公司是嘉銘集團的全資子公司。如此一來，限價回購變成了兩家關聯(lián)公司間的補償行為。

    他表示，“限價回購”的結果不外乎：其他公司望而卻步，一級開發(fā)商或其關聯(lián)公司以底價摘牌；其他公司摘牌，為轉移成本，抬高商鋪和寫字樓價格，導致房價飆漲。不論何種情況，一級開發(fā)商均可通過回購面積產生新增利潤，這與規(guī)定的一級開發(fā)利潤不得超過開發(fā)成本的8%的原則背道而馳。

    “限價回購”抬高房屋成本

    哪些力量在推動房價高漲？潘石屹說，通過這一案例其實也可看出些端倪：土地招拍掛前，被轉手多次，有各種灰色成本，而這些無法計入基準地價。通過回購，政府部門幫助一級開發(fā)商平衡前面土地轉手發(fā)生的各類費用，但讓利部分會直接導致二級開發(fā)商受損。在此情況下，他們就采取不斷提高房價的方式彌補回購差價的損失。而鏈條的末端——購房者則成了利益鏈的買單者。

    SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示：“掩蓋高地價真相使得招標雖公開但不公平。”他提出：“如果回購算是一種交易行為，這種交易行為的價格如果遠低于成本價，稅務局會認為你是偷稅漏稅。假如這個價格賣到一百萬元，現(xiàn)在成交價格是二三十萬元，所交的營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅就會降低，這是否會導致國家稅收大量流失？”

    有專家提出，一級開發(fā)商究竟如何補償“拆遷戶”無從監(jiān)督，但他完全可以通過附加回購條款的高門檻來排斥他人，獨霸二級開發(fā)。公平的做法是將全部成本轉換成土地底價，一級開發(fā)利益相關者身上不應出現(xiàn)地價之外的附加權利。來源：新華社

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