91天天看_免费看片A_女人18一级特黄毛片_97色色资源总站

    對于中國的房地產(chǎn)市場來說，影響最大的因素是什么？毫無疑問，一是土地，二是資金。今年下半年起，凌厲的土地調(diào)控風(fēng)暴頻頻刮起，在此種情況下，中國樓市將何去何從？

    順馳留下的前車之鑒

    上個月，曾被人譽(yù)之為地產(chǎn)黑馬的孫宏斌做出了一個抉擇--以12.8億元的"超低價"，將自己創(chuàng)立12年之久的順馳(中國)55%的控股權(quán)轉(zhuǎn)手給香港路勁基建。

    順馳資金鏈的斷裂，恐怕是源于孫對"中國房價只漲不跌"的迷信吧。順馳踏上"攻城略地"的征程之際，恰恰是中國展開宏觀調(diào)控之時。央行2003年121號文件的發(fā)布，昭示著中國進(jìn)入了新的一輪房地產(chǎn)調(diào)控階段。而順馳之所以還在這一階段無甚顧忌地拿地，或許是因為孫曾聽信了一些人的高論--宏觀調(diào)控都是短期的，最多不會超過兩年，從而低估了中央加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的決心。

    其實，早在2004年4月25日，央行副行長吳曉靈在博鰲亞洲論壇"金融合作：邁向亞洲經(jīng)濟(jì)一體化的重要一步"分論壇上就曾呼吁大家不要與央行博弈。她說：中央銀行現(xiàn)在的手段比較溫和，應(yīng)該看到中央政府和中央銀行提出的善意措施，大家應(yīng)該控制一下自己，這樣經(jīng)濟(jì)才能平穩(wěn)發(fā)展。如果激化矛盾，最后形成了中央政府不愿意看到的"硬措施"的出臺，對大家都不好。

    土地風(fēng)暴頻起的背景是什么？如果房地產(chǎn)企業(yè)不能透徹地認(rèn)清這其中內(nèi)在的根本原因，并對下一步政策走向作出正確的預(yù)測和判斷，那么不難預(yù)料他們的命運(yùn)肯定還不及順馳。

    土地風(fēng)暴頻起緣出何因

    上半年各項經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出來后，我們可以看得很清楚，在國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展的同時，存在著三大不可忽視的問題：固定資產(chǎn)投資過熱，國際收支不平衡，貨幣信貸投放過多。

    這三大問題是互相關(guān)聯(lián)、相互作用的，其中最核心的問題是固定資產(chǎn)投資過熱，而固定資產(chǎn)投資過熱就反映在土地閘門未能把住上，顯現(xiàn)在地方政府主導(dǎo)下的壓低地價、零地價，甚至是"以租代征"違法用地的招商引資上。

    據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，2005年對16個城市的衛(wèi)星遙感監(jiān)測顯示，違法用地宗數(shù)占新增建設(shè)用地宗數(shù)近60％，若論面積，則占近50％，個別地方甚至高達(dá)90％。今年前5個月，全國土地違法案件高達(dá)25153起，涉及土地面積18.36萬畝，同比上升近20％。

    為招商引資，各地不遺余力，大打"優(yōu)惠牌"--低稅收，低地價，甚至是零地價。那么，這資金成本的缺口從哪兒來？吃飯靠財政，建設(shè)靠土地。這資金的缺口，主要就靠從"土地"中來，途徑有二：一是壓低對農(nóng)民的土地補(bǔ)償費，強(qiáng)行低價征收土地，甚至用"以租代征"等明顯違法方式降低土地征收成本；二是以"經(jīng)營城市"、"以地生財"的方式，一邊以行政手段壓低補(bǔ)償價格進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，一邊以"有形之手"抬高房地產(chǎn)價格。

    這樣做的后果，一方面是損害了農(nóng)民、城市居民的利益，造成我國內(nèi)需的不足，另一方面加劇了我國許多行業(yè)的重復(fù)投資、過度投資，導(dǎo)致了一些行業(yè)的產(chǎn)能過剩。

    產(chǎn)能過剩、內(nèi)需不足，就只能依賴于出口，貿(mào)易順差也就隨之增加，導(dǎo)致我國外匯儲備快速增加，使人民幣升值壓力上升。人民幣升值壓力加大后，就引來海外游資來賭人民幣的升值。

    海外熱錢的涌入，更加導(dǎo)致我國外匯儲備的劇增，造成國際收支嚴(yán)重失衡，央行被迫通過外匯占款渠道被動地向銀行體系投放大量基礎(chǔ)貨幣，使得流動性泛濫。

    流動性泛濫反過來促使我國投資過熱的反彈和房地產(chǎn)價格的飆升，對我國居民消費更加產(chǎn)生擠出效應(yīng)，造成內(nèi)需愈加不足，更依賴于出口。同時，更加吸引海外資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，狂賭人民幣升值和房地產(chǎn)升值的雙重獲利。我國經(jīng)常賬戶和資本賬戶因此產(chǎn)生巨額雙順差，導(dǎo)致外匯儲備的激增。外匯儲備的激增，更加造成流動性泛濫，流動性泛濫又導(dǎo)致投資過熱的反彈和房地產(chǎn)價格的飆升……如此循環(huán)往復(fù)，陷入了一個"怪圈"。

    顯然，這種"怪圈"是絕對不能讓其長久循環(huán)下去的。否則，一旦循環(huán)日久，必然要遭受嚴(yán)重產(chǎn)能過剩風(fēng)險以及房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)金融風(fēng)險和地方財政風(fēng)險的多重威脅。于是，凌厲的土地風(fēng)暴就不得不頻頻而起了。

    中國樓市何去何從

    分析到此，我們已經(jīng)知道，土地風(fēng)暴的針對目標(biāo)，并非是單純的房地產(chǎn)，而是著力于整個宏觀經(jīng)濟(jì)，"收緊"和"制止"的是"工業(yè)用地低成本地過度擴(kuò)張"和"違法違規(guī)用地、濫占濫用耕地"。

    特別值得一提的是，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，對于工業(yè)用地的供應(yīng)，初稿中只是規(guī)定"原則上"實行"招拍掛"，最終出臺時卻被"必須"二字代替。這說明了什么？

    這說明了我國許多地方存在已久的土地有償使用的二元政策，即對工業(yè)用地采取"壓低地價"的"協(xié)議出讓"而對住宅用地實行"價高者得"的"招拍掛"政策的最終終結(jié)。這從根本上說，切斷的其實是普通民眾向投資者源源不斷輸血的"血脈"，即普通民眾通過高價購房被"抽血"，而投資者通過低價圈地被"輸血"。

    相反，對于普通住宅用地，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房等具有社會保障性質(zhì)的用地，卻由過去的緊縮走向了寬松與傾斜。這一方面體現(xiàn)在"國六條"強(qiáng)調(diào)的要"切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)"，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)的"數(shù)量寬松"上。另一方面也體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)用地已經(jīng)由過去單純"價高者得"的土地招拍掛政策，轉(zhuǎn)變到2006年8月1日實行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）以后的"價高者得"和"最佳者得"并重的"價格寬松"上。

    更值得注意的是，廉租房等保障性住房的土地供應(yīng)，由于是"虧本的買賣"，先前在許多地方是一片空白。"國六條"出臺后，在一些地方也依然未被落實。但現(xiàn)在，在凌厲的土地風(fēng)暴下，許多地方正在夜以繼日地抓緊落實中。這就是說，今后在土地供應(yīng)上，不但不能向民生用地"抽血"，反而要向民生用地"輸血"了。

    凌厲的土地調(diào)控風(fēng)暴，大家應(yīng)該看真切了吧。中國樓市今后的走向，大家也應(yīng)該有一個清醒的認(rèn)識了。（中國房地產(chǎn)報）