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　　在昨天的地產(chǎn)金融年會上，天鴻集團(tuán)和城開集團(tuán)負(fù)責(zé)人聯(lián)合宣布了共同建立房地產(chǎn)增強(qiáng)性基金的初步構(gòu)想。

　　在宏觀調(diào)控政策連續(xù)出臺，包括商業(yè)銀行收緊銀根的背景下，房地產(chǎn)投資基金儼然成為被寄予拯救房地產(chǎn)行業(yè)厚望的新生兒。

　　打破銀行壟斷勢在必行

　　由于中國金融體制的不健全，銀行業(yè)長期處于高度壟斷地位，這一方面使金融行業(yè)面臨較大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了影響。

　　聯(lián)華信托總裁李曉東指出，銀行高度壟斷的后果必然是沒有彈性。結(jié)果一個(gè)地區(qū)感冒，全國吃藥，不能做到對有些問題可以定向解決，從這個(gè)角度來講銀行的困境逼迫著直接融資。

　　中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛也指出，對于目前的房地產(chǎn)金融問題，未來的解決之道就是要設(shè)法減少銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，把主要靠銀行融資轉(zhuǎn)向?qū)で蠖嗲肋M(jìn)行融資，這也是未來的一個(gè)發(fā)展趨勢。

　　投資基金帶來三方面變革

　　在解決這一矛盾的過程中，市場經(jīng)濟(jì)國家通過較為成熟的證券市場逐步發(fā)展了一種合理可行的房地產(chǎn)投資方式———房地產(chǎn)投資基金，并不斷趨于完善。

　　與其它融資渠道相比，房地產(chǎn)投資基金具備獨(dú)特的優(yōu)勢：具有更強(qiáng)的流通性和變現(xiàn)性；投資者更容易分享專業(yè)化經(jīng)營帶來的成果；結(jié)合資本市場和房地產(chǎn)市場，更容易拓寬融資渠道；投資風(fēng)險(xiǎn)可以更加分散；可以在某種程度上起到監(jiān)督房地產(chǎn)市場的機(jī)能。

　　專家指出，房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展將帶來三方面的變革。首先，由于公募基金的誕生，大到大型機(jī)構(gòu)投資人(養(yǎng)老基金、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等)、小到個(gè)人投資者都可以參與房地產(chǎn)的投資，從而極大地壯大了房地產(chǎn)的投資者隊(duì)伍。

　　其次，房地產(chǎn)投資基金的專業(yè)化的操作使得房地產(chǎn)投資越來越接近債券投資，房地產(chǎn)投資人逐漸從投機(jī)行為轉(zhuǎn)向理性投資行為，同時(shí)房地產(chǎn)投資基金的多樣性和靈活性可以使得房地產(chǎn)投資人能夠根據(jù)各自的需求和市場判斷量體裁衣地進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。

　　第三，有助于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步細(xì)分，出現(xiàn)專門的房地產(chǎn)投資管理公司、土地吞吐公司、物業(yè)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司等，從而使得整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈進(jìn)一步豐富和完善。

　　需要引入戰(zhàn)略投資者

　　專家指出，房地產(chǎn)投資基金應(yīng)該在中國得到發(fā)展，但是它的推出和壯大不僅僅是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)內(nèi)的事情，而是一個(gè)社會的系統(tǒng)工程。

　　中國證監(jiān)會市場部副主任胡冰表示，目前該基金發(fā)展的主要風(fēng)險(xiǎn)就是道德風(fēng)險(xiǎn)，由于信用制度缺失，投資者無法把資金委托給房地產(chǎn)投資基金管理，基金管理者也無法有效開展投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。信用缺失將導(dǎo)致投資基金運(yùn)行鏈的斷裂，從而成為制約上市房地產(chǎn)投資基金在中國大力發(fā)展的根本原因。

　　其它風(fēng)險(xiǎn)還包括法律風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。《產(chǎn)業(yè)基金法》至今還沒有出臺；該基金涉及的房地產(chǎn)業(yè)、證券行業(yè)和基金管理行業(yè)也都需要完善。

　　針對以上風(fēng)險(xiǎn)，胡冰建議，目前可以考慮營造這樣一種專業(yè)的資產(chǎn)管理公司，其股東之一是開發(fā)商，但是整個(gè)機(jī)構(gòu)已經(jīng)完全脫離了開發(fā)商。也可以讓外資的資產(chǎn)管理公司介入，持少量的股份，并不是需要外資的錢，而是要他們的管理。這樣的戰(zhàn)略投資者進(jìn)來后，可以最大限度地減少權(quán)力尋租風(fēng)險(xiǎn)和人才短缺問題。來源：上海證券報(bào)