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　　自今年5月以來，以“國六條”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策環(huán)環(huán)緊扣，房地產(chǎn)行業(yè)融資的門檻越來越高，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繃得越來越緊。如何突破房地產(chǎn)金融的瓶頸，成為金融界、地產(chǎn)業(yè)人士思考和議論的熱門話題。在昨天召開的第二屆中國地產(chǎn)金融年會上，來自國內(nèi)外的資本巨頭和地產(chǎn)大腕們紛紛發(fā)表了各自的想法和建議。

　　另辟蹊徑吸引外資

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長兼副會長朱中一在第二屆中國地產(chǎn)金融年會上表示，由于今年6月份以后，相當(dāng)一部分未開工項目重新進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計的審批和調(diào)整，延遲了部分項目的開工，所以有可能在今年年底或者明年初房地產(chǎn)的開發(fā)投資出現(xiàn)一度上漲的態(tài)勢。

　　“很多人認(rèn)為萬科不缺錢，因為萬科融資的渠道比較多，但是面對萬科未來龐大的增長目標(biāo)，毫無疑問萬科也是缺錢的。”萬科集團(tuán)副總、北京區(qū)總經(jīng)理丁長峰坦言。

　　同樣，包括SOHO中國聯(lián)席總裁張欣、華遠(yuǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)等等在內(nèi)的許多房地產(chǎn)行業(yè)知名人士，都表示資金對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的瓶頸問題。

　　巨額的國外資金，一直以來是國內(nèi)開發(fā)商看好地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源之一。雖然，今年以“國六條”為核心的宏觀調(diào)控政策，關(guān)閉了外資輕易進(jìn)入中國的大門。但是，國內(nèi)開發(fā)商似乎正在通過其他途徑尋找吸引外資的出路。

　　昨天，任志強(qiáng)發(fā)言透露，其公司已經(jīng)和一家代理公司簽訂了正式的代理合同，有可能十月份基金就在境外設(shè)立。“這種方式既回避了國內(nèi)的管制政策，又為境外基金提供了一個定向資金渠道，也回避了現(xiàn)有制度對外資的一些限制。”他說。

　　按任志強(qiáng)的解釋，該基金運(yùn)作模式是，境內(nèi)公司在境外成立一個基金管理公司，然后組成一個定向融資基金，專門投資到一個公司或者一個專題項目。“最終的基金管理人是委托一個專業(yè)基金公司，但是基金使用者必須投入一部分錢，在境外基金管理公司持有一部分股份，實際上是作為一種管理者擔(dān)保。”據(jù)透露，這種基金國內(nèi)已經(jīng)也有三、四家。

　　國內(nèi)資金仍是主力

　　與將目光投向外資不同，一部分房地產(chǎn)仍比較青睞國內(nèi)資金。按照他們的說法：中國不缺錢，而是某個開發(fā)商或開發(fā)項目缺錢。

　　天鴻房地產(chǎn)董事長柴志坤表示，2003年開始探討境外上市，2004年年底、2005年公司研究做私募基金。但是，實際上，天鴻真正跟外資對接的項目僅僅一個。對此，SOHO中國聯(lián)席總裁張欣也表示，由于被“低估”，SOHO最終放棄了在美國紐約上市的想法。從而轉(zhuǎn)向國內(nèi)“預(yù)售回籠資金”。

　　與國內(nèi)資金不同，由于觀念上的差異，國內(nèi)開發(fā)商與外資的對接還存在障礙。

　　“有時我們認(rèn)為很好的項目，外資卻會認(rèn)為這個項目投資非常困難。這就導(dǎo)致了項目層面上真正吸引一個大的國外資本跟你合作，是一件很累的事情，因為大的項目操作周期很長。”為此，柴志坤表示，要越來越多跟國內(nèi)資本合作。

　　然而，國內(nèi)的資金也來之不易。

　　“現(xiàn)在最大的問題在于，沒錢的人家不給你錢，有錢的別人來找你。”思源地產(chǎn)顧問董事長、總經(jīng)理李國平說，“現(xiàn)在金融和地產(chǎn)像兩情相悅的男女，但是一直在河的兩邊。”

　　地產(chǎn)金融突破仍需時日

　　“抱怨是沒有用的，不管未來的金融政策怎樣，我們首先要相信它會向更加跟全球化接軌的方向走，房地產(chǎn)公司必須建立多元化的海內(nèi)、海外融資渠道。”丁長峰說。

　　無論是國內(nèi)金融，還是海外資本，兩者與地產(chǎn)的結(jié)合仍有許多問題。

　　中信資本房地產(chǎn)投資董事總經(jīng)理程驍遠(yuǎn)表示，中國目前地產(chǎn)金融還沒有根本性突破，而這種突破卻不會太遙遠(yuǎn)。雖然，“大家都在說中國不缺錢，但是有很多項目缺錢，怎么樣把它們擺在一起呢？政府的口還沒有開。”程驍遠(yuǎn)說。

　　中國銀監(jiān)會業(yè)務(wù)創(chuàng)新監(jiān)管協(xié)作部主任李伏安一針見血地指出，中國房地產(chǎn)融資當(dāng)前的主要問題，既不是融資資金短缺的問題，也不是房地產(chǎn)融不到資金的問題。“問題關(guān)鍵在于，建立一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融融資渠道、融資結(jié)構(gòu)，從而形成一個穩(wěn)定的、長期的可持續(xù)的供應(yīng)體系的問題。”

　　李伏安表示，經(jīng)過多年發(fā)展，房地產(chǎn)秩序在逐漸規(guī)范，房地產(chǎn)金融體系需要在整個結(jié)構(gòu)的合理化的過程當(dāng)中建立自己的規(guī)范，這個是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)更需要討論和解決的問題。來源：上海證券報