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    前兩年關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)暴利的呼聲極高，于是有了要求房地產(chǎn)企業(yè)公布成本的說(shuō)法，但2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查報(bào)告中房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率僅為6.7%，不管是凈資產(chǎn)回報(bào)率還是銷(xiāo)售利潤(rùn)率都在7%以下，在全國(guó)普查的16個(gè)行業(yè)中銷(xiāo)售利潤(rùn)率排在第7位，僅為中游的水平，于是要求公布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的說(shuō)法消失了。

    但房?jī)r(jià)在宏觀政策多年的調(diào)控之下仍保持著增長(zhǎng)時(shí)，這種要求公布企業(yè)成本的說(shuō)法再次出現(xiàn)在媒體與網(wǎng)絡(luò)的主要位置。

    10月17日，我參加了焦點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的網(wǎng)聊之后，一位記者就“公開(kāi)成本”的事宜提出了一系列的問(wèn)題，好像公布了開(kāi)發(fā)成本就能降低房?jī)r(jià)了。

    關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否暴利，REICO工作室已公布了二季度的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)水平分析》的專(zhuān)題報(bào)告，用大量的數(shù)據(jù)對(duì)比說(shuō)明了非暴利的平均利潤(rùn)水平的情況，包括各行業(yè)之間的對(duì)比、各國(guó)情況的對(duì)比、上市公司之間的對(duì)比等。除了外行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家與不知情的消費(fèi)者之外，已沒(méi)有多少理論研究者在說(shuō)整個(gè)行業(yè)暴利了。

    報(bào)告同時(shí)用各種相關(guān)數(shù)據(jù)和事實(shí)分析了這種暴利論造成的原因和誤解，報(bào)告中同時(shí)公布了目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房屋銷(xiāo)售價(jià)格構(gòu)成情況及價(jià)格構(gòu)成的相關(guān)數(shù)據(jù)、各自所占的比例等進(jìn)行了說(shuō)明與分析。

    公布房屋價(jià)格的構(gòu)成及各種構(gòu)成所占的比重并不是什么秘密。北京市物價(jià)局還有專(zhuān)門(mén)的相關(guān)價(jià)格管理規(guī)章。但公布各企業(yè)的詳細(xì)成本則是另外一碼事了。

    《房地產(chǎn)管理法》第三十四條中，只對(duì)“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成本價(jià)格申報(bào)制度”做了一般規(guī)定，而沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的確定和成本的公布做出規(guī)定與約束。也就是說(shuō)立法時(shí)非常明確的說(shuō)明了不必要對(duì)此做出法律的限制。

    《商品房銷(xiāo)售管理辦法》【建設(shè)部（2001）88號(hào)令】第十七條中明確規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國(guó)家另有規(guī)定的除外。”已說(shuō)明商品房是個(gè)交易雙方自由定價(jià)的事宜，是隨市場(chǎng)供求關(guān)系和產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)境、位置及配套條件來(lái)決定的，而非政府管制與決定的事。協(xié)商議定是當(dāng)事人的權(quán)利而非政府的權(quán)利。同時(shí)國(guó)家另有規(guī)定的是經(jīng)濟(jì)適用住房和帶有社會(huì)保障性質(zhì)類(lèi)的住房商品化價(jià)格，這些規(guī)定已經(jīng)用其他的配套文件給以說(shuō)明和規(guī)定了。商品房在法律法規(guī)中明確的界定為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格的范圍。

    再看中國(guó)的《價(jià)格法》第三章：經(jīng)營(yíng)者的價(jià)格行為中第十一條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行價(jià)格活動(dòng)，享有以下權(quán)利：（一）自主制定屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的價(jià)格；（二）在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)制定價(jià)格；（三）……”。同時(shí)第三章政府的定價(jià)行為中第十八條列舉了政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)的商品和服務(wù)價(jià)格，其中并不包括市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的商品房?jī)r(jià)格。《價(jià)格法》中有對(duì)經(jīng)營(yíng)者違約違法的管理規(guī)定，但沒(méi)有公布成本構(gòu)成的要求，只對(duì)政府指導(dǎo)價(jià)與政府定價(jià)商品有成本調(diào)查時(shí)的要求。商品房不屬于此列。

    中國(guó)的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》在第三章經(jīng)營(yíng)者的義務(wù)中對(duì)經(jīng)營(yíng)者的行為義務(wù)做出了明確的規(guī)范，但并沒(méi)有要求經(jīng)營(yíng)者公布生產(chǎn)成本的規(guī)定與約束。中國(guó)《公司法》第五條明確了公司從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的權(quán)利與義務(wù)，同樣沒(méi)有要求對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的公布。

    中國(guó)的其他相關(guān)法律中都沒(méi)有對(duì)生產(chǎn)成本公開(kāi)的相關(guān)法律規(guī)定，那么依法經(jīng)營(yíng)的企業(yè)、依法享有自主定價(jià)權(quán)的商品價(jià)格為什么被社會(huì)輿論要求公布成本呢？這豈不是違反現(xiàn)行法律對(duì)經(jīng)營(yíng)者權(quán)利的保護(hù)的一種要求嗎？

    從經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理而言，最基本的研究基礎(chǔ)就是用最小的投入獲取最大的盈利。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力正在于用最小的投入獲取最大的盈利，否則國(guó)家又何必要提出節(jié)約能源、降低能耗、降低成本呢？這本來(lái)就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形成的基礎(chǔ)條件。那么公布成本的意義何在呢？因?yàn)槌杀静⒉皇嵌▋r(jià)的唯一和基礎(chǔ)原則，成本高會(huì)影響到價(jià)格組成的基數(shù)變化，并提高價(jià)格的生產(chǎn)保本基礎(chǔ)，但并非定價(jià)的唯一條件。決定市場(chǎng)價(jià)格更多的是其市場(chǎng)供求關(guān)系，提供的服務(wù)與產(chǎn)品的稀缺性和勞動(dòng)價(jià)值等因素，成本與價(jià)格并非一成不變的保持平衡關(guān)系，那么公布成本的意義何在呢？

    也許許多人的定價(jià)觀念仍停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)階段，或政府定價(jià)商品的基礎(chǔ)上，認(rèn)為在基礎(chǔ)成本上加上國(guó)家規(guī)定的法定利潤(rùn)就是商品的價(jià)格，例如經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格制定方式。但商品房不是政府定價(jià)或指導(dǎo)價(jià)的商品，不受此類(lèi)規(guī)定的限制，既可能出現(xiàn)定價(jià)低于成本的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（如1996—1997年的房地產(chǎn)全行業(yè)虧損），也可能出現(xiàn)供不應(yīng)求之下的價(jià)格巨漲。國(guó)際石油的生產(chǎn)成本基本不變的情況下，油價(jià)仍會(huì)上漲。

    商品房投資與生產(chǎn)并非像某些試圖取消開(kāi)發(fā)商，退回到小農(nóng)經(jīng)濟(jì)自給自足的生產(chǎn)力階段的自我蓋房的簡(jiǎn)單勞動(dòng)，而是從金融到建筑、從節(jié)能到智能化的高科技，從組織服務(wù)到生產(chǎn)配套的一系列復(fù)雜勞動(dòng)的組合。也包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的判斷與承擔(dān)，包括產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、環(huán)境、位置的選擇和生活方式的改變，還包括生產(chǎn)鏈條的組合過(guò)程的經(jīng)營(yíng)能力，如采購(gòu)與配置、設(shè)計(jì)與藝術(shù)等。這其中的許多勞動(dòng)并非可以被普及和替代的。因此并非所有的企業(yè)都可以用同一種利潤(rùn)水平來(lái)要求和定價(jià)的，否則就沒(méi)有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)差別和產(chǎn)品差別了。

    餐廳里的小蔥拌豆腐2—16元一盤(pán)，存在著數(shù)倍的價(jià)格差，請(qǐng)問(wèn)其原料成本的價(jià)格差又有多少呢？其產(chǎn)品的利潤(rùn)率又有多少呢？有人說(shuō)定價(jià)差別在于享受的就是就餐的環(huán)境、衛(wèi)生與服務(wù)的質(zhì)量有差別，因此并沒(méi)有人反對(duì)這種定價(jià)原則與利潤(rùn)率。那么餐飲服務(wù)中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和服務(wù)的技術(shù)含量，特別是小蔥拌豆腐中的技術(shù)含量難道比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的技術(shù)含量更高嗎？經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)更大嗎？如果按同樣的定價(jià)方式可能被大眾所接受嗎？

    有人說(shuō)成本并不是企業(yè)的商業(yè)秘密，那么指的是成本的構(gòu)成而非成本的概念。實(shí)際的生產(chǎn)成本與成本的總體構(gòu)成在各企業(yè)之間存在著巨大的差別，根本不可能同比，自然許多就成了組成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)秘密。如土地的價(jià)格，即使都在招拍掛的制度下進(jìn)行，但許多小地塊由于大公司參與的少，競(jìng)標(biāo)的價(jià)格波動(dòng)不大，許多是低價(jià)摘牌中標(biāo)的。但許多大地塊或位置較好的地塊，由于大公司參與的多，因此價(jià)格上升的空間很大，創(chuàng)出了許多天價(jià)，使土地在價(jià)格構(gòu)成中產(chǎn)生了企業(yè)之間的差別。

    又如采購(gòu)的成本，大公司的采購(gòu)成本普遍低于小公司的采購(gòu)成本，這里既包括因付款的方式與進(jìn)度不同造成的單價(jià)差，也包括因采購(gòu)數(shù)量而形成的價(jià)格差。集團(tuán)成批的購(gòu)買(mǎi)方式可以使同一品牌商品、設(shè)備、配件的價(jià)格相差巨大，甚至可能是數(shù)倍的關(guān)系。成批量的三折與市場(chǎng)單價(jià)相比也許是二倍以上的價(jià)格差。許多大企業(yè)與設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、鋼材供給單位、電梯生產(chǎn)單位等簽訂了長(zhǎng)期合作的聯(lián)盟合同，自然會(huì)在采購(gòu)價(jià)格上產(chǎn)生優(yōu)勢(shì)。

    就建安施工而言，投標(biāo)的規(guī)定中有根據(jù)國(guó)家定額可以上七下五的浮動(dòng)，說(shuō)明施工單位的競(jìng)爭(zhēng)中就可能有10%的以上的承包價(jià)格差，這個(gè)價(jià)格差恰恰顯示的是施工企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。但這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力一定會(huì)與開(kāi)發(fā)企業(yè)的支付能力與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)聯(lián)。好的開(kāi)發(fā)企業(yè)常常會(huì)有較強(qiáng)的談判能力，同時(shí)長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系又會(huì)減少施工企業(yè)的生產(chǎn)型相關(guān)費(fèi)用和交易成本，讓施工企業(yè)可以給出更優(yōu)惠的施工承包條件。

    開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本、自有資金實(shí)力、設(shè)計(jì)理念、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力與內(nèi)部管理水平都與成本的支出相關(guān)。許多好的企業(yè)的廣告與營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用很低，房子可以很快銷(xiāo)售完，但某些企業(yè)可能用了數(shù)倍的費(fèi)用也不成功，而這數(shù)倍的廣告等費(fèi)用都會(huì)進(jìn)入實(shí)際支出的成本之中。請(qǐng)問(wèn)這種成本的公布又有什么意義呢？

    尤其是不能用某一個(gè)樓盤(pán)的成本去推算整個(gè)行業(yè)的定價(jià)原則與利潤(rùn)水平，也不能用某一項(xiàng)目公司的情況去推算長(zhǎng)期從事開(kāi)發(fā)的企業(yè)或行業(yè)的成本水平。這其中的差異性巨大，有的公司可能在一個(gè)項(xiàng)目的前期用低價(jià)、低利潤(rùn)或無(wú)利潤(rùn)的銷(xiāo)售來(lái)做廣告吸引市場(chǎng)的關(guān)注，并用項(xiàng)目成熟、配套齊全的后期樓盤(pán)盈利，那么在不同時(shí)間段中這個(gè)成本與定價(jià)之間的關(guān)系差別也是巨大的。

    由此可見(jiàn)，總的成本構(gòu)成關(guān)系與實(shí)際的成本之間有著巨大的差別。空客與波音之間也不會(huì)公布自己的成本，開(kāi)發(fā)企業(yè)同樣受法律的保護(hù)，沒(méi)有必要、也不應(yīng)公布自己的成本。

    從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度而言，這種連用腳都能想清楚的問(wèn)題，為什么會(huì)有這樣多的學(xué)者與專(zhuān)家用腦子都想不清楚呢？

    中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革至今仍遇到各種左的與右的的干擾，恰恰在于許多人仍堅(jiān)持用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理觀念來(lái)限制市場(chǎng)機(jī)制的形成；恰恰在于有大量的不符合法律也不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求在作亂，這大約也是中國(guó)出不了諾貝爾獎(jiǎng)提名人的關(guān)鍵所在。沒(méi)有良好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的生存環(huán)境與企業(yè)發(fā)展環(huán)境，也不會(huì)有創(chuàng)新意識(shí)的科研環(huán)境，甚至培養(yǎng)不出敢想敢做的創(chuàng)新人才。

    對(duì)政府定價(jià)或指導(dǎo)價(jià)的產(chǎn)品，理所當(dāng)然的應(yīng)受到社會(huì)的和公眾的監(jiān)督，包括許多服務(wù)價(jià)格和公共產(chǎn)品價(jià)格等要召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，要讓公民參與意見(jiàn)。但商品房不是法律規(guī)定的這類(lèi)公共產(chǎn)品，因此無(wú)需公眾的監(jiān)督。定價(jià)的原則由交易各方確定。盡管許多消費(fèi)者會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)提出各種不同看法，但你一定不會(huì)同意讓社會(huì)來(lái)監(jiān)督你討價(jià)還價(jià)的談判權(quán)利和選擇權(quán)利，同樣你一定會(huì)保留自己放棄的權(quán)利或用腳投票的權(quán)利。那么另一方的當(dāng)事人是否也會(huì)同樣的保護(hù)自己的權(quán)利呢。

    市場(chǎng)定價(jià)原則應(yīng)用市場(chǎng)的調(diào)節(jié)手段來(lái)控制，包括總供給與總需求的平衡，但與公布成本無(wú)關(guān)。這真是一個(gè)不應(yīng)被政府參與和管制、不應(yīng)被社會(huì)輿論關(guān)注的問(wèn)題。來(lái)源： 任志強(qiáng)博客