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    10 月中旬，廣州琶洲會(huì)展中心，標(biāo)號(hào)PZB1301 的地塊在經(jīng)歷兩度拍賣兩度收回之后，再次推向市場(chǎng)。

　　此前，這個(gè)商用地塊連續(xù)拍出超高地價(jià)，兩次充當(dāng)廣州“地王”的角色，并一度被認(rèn)為是拉升廣州樓價(jià)的導(dǎo)火線。

　　雖然當(dāng)?shù)卣疀]有公布第二次收回該地塊的原因，但業(yè)內(nèi)人士透露，與第一次一樣，主因是受讓方未能如期交納巨額土地出讓金。

　　廣州地產(chǎn)界人士認(rèn)為，廣州“地王”兩度高價(jià)出讓又兩度低調(diào)收回，究其原因，正是政府“價(jià)高者得”的土地出讓規(guī)則。

　　當(dāng)一個(gè)地塊普遍被看好時(shí)，投機(jī)機(jī)構(gòu)往往以高價(jià)競得地塊，再轉(zhuǎn)手賣出，賺取差額利潤。而當(dāng)?shù)貕K不能如期轉(zhuǎn)手時(shí)，這些炒家往往就會(huì)因無法如期交納巨額土地出讓金，導(dǎo)致地塊被收回，而得不到及時(shí)開發(fā)。上世紀(jì) 90 年代初，廣州就曾出現(xiàn)過類似情況。其后遺癥是，廣州中山五路、保稅區(qū)等繁華地段至今仍有大量閑置地塊未能開發(fā)。

　　而兩度被收回的廣州“地王”，也已然成為琶洲會(huì)展中心周邊土地開發(fā)滯后的代表。

　　瘋狂的拍賣

　　PZB1301地塊位于琶洲會(huì)展中心南側(cè)，為辦公樓、商場(chǎng)、餐飲用地，用地面積為24862平方米，建筑面積為73925平方米。

　　2005 年11月14日，該地塊第一次出讓，底價(jià)僅為1.7225億元。當(dāng)時(shí)自稱來自北京的兩位買家蘇雄、夏乘風(fēng)志在必得，動(dòng)輒喊出八九百萬元的加價(jià)，最高一次加價(jià)高達(dá)1900萬元，最終以4.6億元，高出底價(jià)近3 億元將琶洲地塊收入囊中。

　　這個(gè)價(jià)格意味著，該地塊樓面地價(jià)為6223元/平方米，比廣州的原地價(jià)紀(jì)錄高出了2400多元/平方米。

　　而此前的樓面地價(jià)紀(jì)錄保持者，是同樣位于琶洲會(huì)展中心南側(cè)的標(biāo)號(hào)PZB1501地塊。該地塊比PZB1301大得多，用地面積達(dá)到113607平方米，總建筑面積約36萬平方米，同樣用于商業(yè)建設(shè)。2005年3月28日， 廣東中岱房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以 13.88億元競得該地塊，比起拍價(jià)高出4.84億元，是當(dāng)時(shí)廣州總價(jià)最高的“地王”。

　　事實(shí)上，兩個(gè)“地王”被拍出后，除了2000萬元保證金外，兩個(gè)受讓方均未再出資。而蘇雄、夏乘風(fēng)和廣東中岱房地產(chǎn)發(fā)展有限公司之間的神秘關(guān)系漸漸為廣州業(yè)界所質(zhì)疑。

　　廣東省工商局信息顯示，廣東中岱房地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立于2003 年12月24日，注冊(cè)資金只有1121 萬元。而據(jù)知情人士介紹，蘇雄、夏乘風(fēng)兩名自然人的來歷更是蹊蹺，兩人在PZB1301地塊競價(jià)報(bào)名截止前半小時(shí)才突然出現(xiàn)在競價(jià)名單上，競價(jià)開始數(shù)輪后，兩人才突然大幅度加價(jià)。更特別的是，他們的1000萬元保證金并非來自于兩人本身的賬戶，而是由第三方代繳。

　　新“地王”誕生不久，廣州市有關(guān)部門即發(fā)出公告，因開發(fā)商無力如期支付地價(jià)，廣州先后拍出的兩個(gè)“地王”均被收回。

　　今年2月28日， PZB1301和PZB1501 地塊同時(shí)進(jìn)行第二次出讓拍賣。為避免出現(xiàn)第一次的“鬧劇”，廣州市有關(guān)部門大幅提升兩地塊的底價(jià)和保證金。

　　PZB1501地塊最低交易價(jià)由第一次的8.2562億元，到10.9063億元；PZB1301地塊則由1.7225億元提高到2.2177億元。

　　同時(shí)，第一次拍賣時(shí)，兩地塊所需履約保證金只有1000萬元，而第二次拍賣， PZB1501的履約保證金為8000萬元，PZB1301地塊的保證金也升至1500萬元。

　　拍賣結(jié)果，保利集團(tuán)以底價(jià) 10.9063億元奪得PZB1501地塊；而 PZB1301地塊依然拍出4億元高價(jià)，依然是廣州樓面地價(jià)的“地王”。

　　質(zhì)疑價(jià)高者得

　　但是，競拍PZB1301地塊成功的廣東建中房地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司顯然也吞不下這塊“寶地”。

　　近日，廣州市房管局發(fā)布土地出讓公告，PZB1301地塊赫然在列。顯然，該地塊二次拍出之后，又一次被收回。一位知情人士透露， PZB1301地塊再次被收回，原因仍然是受讓方未能如期交納土地出讓金。

　　據(jù)悉，廣東建中公司是具有港資背景的合資企業(yè)。而在上世紀(jì)90 年代初，就曾出現(xiàn)過大量港資企業(yè)涌入廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱鬧景象。

　　當(dāng)時(shí)，廣州大力發(fā)展廣州中山五路商業(yè)圈，大力開發(fā)廣州市保稅區(qū)。這吸引了相當(dāng)多的港資以極高地價(jià)，進(jìn)入這些地段。但是，如今在這些熱門地段，依然有相當(dāng)多的閑置地塊。一批港資高價(jià)介入后，無力開發(fā)從而造成閑置。這在一定程度上影響了廣州商業(yè)氛圍的營造，與政府發(fā)展商業(yè)圈的初衷相違背。

　　事實(shí)上，廣州連續(xù)推出琶洲地塊，是想借琶洲會(huì)展中心建成啟用之機(jī)，大力發(fā)展會(huì)展業(yè)，同時(shí)配套建設(shè)商業(yè)圈。但迄今3年多時(shí)間過去，該地段遲遲未能得到大規(guī)模開發(fā)，政府部門的規(guī)劃遭遇到了阻力。

　　此次，經(jīng)歷了兩度“改嫁”鬧劇的PZB1301地塊再次被推向市場(chǎng)，最低交易價(jià)降為1.7225億元。

　　廣州房地產(chǎn)界人士認(rèn)為，第三次出讓的拍賣價(jià)格可能要遠(yuǎn)低于前兩次，政府有意將該地塊削價(jià)處理，以期該地塊得到早日開發(fā)。

　　但有人士擔(dān)心，在“價(jià)高者得”的土地出讓規(guī)則之下，土地價(jià)格仍可能被炒高，并再度導(dǎo)致地塊得不到及時(shí)開發(fā)。

　　廣州寒桐投資顧問公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，“價(jià)高者得”的土地出讓規(guī)則之下，原本重點(diǎn)開發(fā)的土地屢屢遭到閑置，最終受損的還是當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展。他認(rèn)為，政府應(yīng)綜合考慮各競拍者的綜合實(shí)力和出價(jià)情況，在一定程度上“讓利”，讓真正有能力、有意愿開發(fā)的公司拿到土地。

　　而此前，上海曾出臺(tái)政策以期保證真正有能力、有意愿的開發(fā)商拍得地塊，但終因具體操作中，難以對(duì)衡量開放商狀況的指標(biāo)進(jìn)行量化，施行一段時(shí)間后，政策又回歸到“價(jià)高者得”規(guī)則之下。來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)